编者按：房企雷暴、工地停工、交房延迟...2021中国楼市变局，十年罕见！

  继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之三十七：2021海口楼市备忘录。

  综述：2021年海口住宅重在监管，商办限制再加码；住宅商办冰火两重天，住宅去化周期不足5个月，加价捆绑销售扔一房难求；商办持续3年放量，去化需130个月；土地市场出现断崖式下跌，仅3宗为市场化商品住房建设用地，溢价率高达88.24%。

  住宅去化不足5个月

  市场冷热不均

  2021年海口商品房供应509万㎡，同比上涨13%，成交428万㎡，同比上涨20%，供求比达到1.19，整体上呈现供大于求的状态。

  海口商品房仍以住宅供应为主，2021年供应361万㎡，占比71%；商办产品供应148万㎡，占比29%。住宅商办两极分化，住宅高位供应仍旧供不应求，商办产品供应持续走高，但不敌去化困难。  

2021年海口商品房供应量走势（数据来自：房管局备案数据、海南中原战略中心）

  2021海口商品住宅年度供应260万㎡，同比基本持平，成交329万㎡，同比上涨13%，均价上扬至17703元/㎡，年度供求比0.78。

  海口近六年内，2017年商品房成交量最高，达到612万方，自2018年实行全岛限购，政策严控下，商品房市场呈现量跌价涨趋势，成交量连续3年收缩，2018年海口房屋销售面积为318万方，2019年成交310万方；2020海口房屋销售面积为263万方；2021年成交428万㎡，同比上涨20%，主要是住宅销售面积较2020年上涨13%，拉高了新房的成交量。

2021年海口新房价格指数环比涨幅情况表（数据来自：国家统计局）

  全年房价稳中有涨，据国家统计局发布，自2019年起至今36个月，海口新房价格环比指数在-0.5—1.2%之间浮动，于2021年10月结束连续16个月的上涨趋势，目前下降幅度略微回升。

  2021年海口住宅库存环境依旧保持紧张的态势，长期低于200万㎡、去化周期6个月以下，截止2021年12月库存量165万㎡，去化周期5个月。

  某开盘现场

  住宅从营销特征来看，多数项目取证后不公开对外开盘，根据一定原则内部通知客户沟买，市场上普遍现象捆绑装修、捆绑车位、捆绑商办、加收指标费等多种方式价外加价，部分高端项目，验资合格客户方可进入购房程序，在接受捆绑的同时，根据全款、贷款首付比例等确定选房顺序，几乎无公积金贷款情况。在多种加价，暗箱选房操作下，市场供不应求，导致客户依旧购房困难。

某开盘现场  

  商办持续3年放量

  去化周期达130个月

2019-2021年海口商办市场供销及库存分析（数据来自：房管局备案数据、中原数据平台）  

  商办市场受自贸港影响，严厉的住宅限购政策及稀缺的住宅供应，促进量价进一步提升，近3年商办持续放量，需求端承接不足，供过于求，市场压力依旧打，库存提升，去化压力明显。

  虽成交有所改善，但市场供应巨大，需求依旧承接不足；商办限制条件增大，未来竞争压力更为激烈，商办产品变现难度增加。

2019-2021年海口办公市场供销及库存分析（数据来自：房管局备案数据、中原数据平台）  

  商办物业供销以办公产品为市场主力，商业次之，类住宅已逐步退出历史舞台。整体房产市场火热推动办公市场发展，供应量高位，去化逐步走高。

  全年政策施压巨大

  市场焦虑加重

  上半年房地产行业很重要集中在市场整治，规范房地产市场平稳发展，严打“捆绑销售”、“捂盘惜售”等扰乱市场现象行为。同时通过调整公积金贷款制度，严控房产贷款，金融政策趋严，贷款通过难度加大。

海南省限购一览图表（数据整理：中原数据平台）  

  下半年住宅监管更加严格，海口购房限购由重点区域5年升级为全域5年限购，新落户人才引进人员，亦需1年社保或个税，离婚等灰色地带查漏补缺；商办市场限制升级，全岛办公产品不得低于300㎡，限制商办物业“住宅化”设计，商业、办公在功能规划、平面布局、建筑用途多方面限制，对开放能力、资源链接能力提出更高要求。政策持续高压。

  土地市场断崖式下跌

  海口居住类楼面价进入“1.5万”时代

2014-2021海口经营性用地供求量价走势（数据来自：海南省公共交易资源服务中心）  

  2021年海口土地市场断崖式下跌，是近三年里的“冰点”，成交仅182万㎡，同比下跌31%，楼面价3991元/㎡，同比下滑4%，土地热情降低。

2011-2021海口市历年经营性土地可建面积成交结构（数据来自：海南省公共交易资源服务中心）  

  2011-2021年海口经营性土地成交结构中，住宅占比63%，商业占比20%，商办占比17%；近三年商业用地成交占比持续走高，住宅用地持续下跌。

  海口经营用地成交37宗，65万㎡，同比下滑33%，楼面价3991元/㎡，同比下滑34%，全线下滑，量价双跌，住宅用地虽为成交主力，保障性住房用地为主，自2020年开始共有7总安居房用地成交，建成后整体价格区间在10800-15000元/㎡，2021年药谷人才房已取证。

  2021全年海口土拍市场延续了前两年的“产业热、安居热”格局，江东新区、美安片区是当仁不让的热门板块。热点版块由主城区向东、向西两个方向扩展，符合海口西拓东进发展方向。

2019-2021海口市历年商服土地供求量价（数据来自：海南省公共交易资源服务中心）

  江东新区俨然海南自贸港最耀眼的明星之一，已累计签约引进中国大唐、中国银行、恒力集团、陕煤集团、法国邮政集团等近30家世界500强企业。

  仅仅2021年就有恒力集团、中国移动、中国南方电网、中国交建、京东集团、阿里巴巴、中国邮政集团、中国铁建、山东能源集团、陕煤集团、中国华电等11家世界500强企业拿地布局。

  说起拿地，不得不提刷新海口居住类用地楼面价记录两个地块。

  2021年5月8日，海口“住宅类”用地断供5个月之后，开仓放粮，竞拍坡博坡巷棚改C-6-15(附-3)地块9952.92平方米土地，起始楼面价8000元/平。当天吸引华润、保利、万科、中海、金地、大华、碧桂园、浙江元垄地产集团等8家房企角逐，前七者为中国百强房企。经过数十轮叫价，最终海南惠南地产以41408万元摘得，楼面价13868元/平，创下海口“住宅类”土地楼面地价新高。

  同年6月17日，红城湖棚改C20-10地块中14858.07平米居住商业混合用地竞拍，万科集团、保利集团、碧桂园、中海地产等4家龙头房企参与，中海地产最终以楼面价约15059元/平拿下，溢价率高达88.24%，昂首把海口居住类楼面价带入“1.5万”时代。

  从2018年自贸区建设开始，海南供地结构已由住宅或类住宅导向调整为产业、商服导向。住宅用地占比迅速下滑，并又以安居型商品住宅用地为主，市场化销售的住宅用地非常稀缺。

2020-2021海口四区住宅成交占比（数据来自：房管局备案数据、中原数据平台）  

  海口刚需支撑，单盘成交表现最好,秀英区依旧是海口四区成交主力，占比与2020年持平，龙华、琼山占比有小幅下降，分别为12%、15%，美兰走高至27%，上涨2%。

某开盘现场  

  就海口区域成交来看，跟随供应大趋势，区域内多个热盘推出引爆市场，秀英区为成交活跃度最高区域，其次为美兰区、龙华区、琼山区。龙华区最早开发，也是海口核心的老城区，现已基本饱和，但区域热度居高不下，成交均价最高，约18429元/㎡。

2021年海口商品住宅成交金额top10榜（数据来自：海南中原战略中心）  

  从单盘表现上看，海口恒大美丽沙因双学区优势，高频次积极推货，与2020年一样，销售金额及面积均引领海口商品住宅销售市场；其他项目还有碧桂园中央半岛、长影环球100宝龙城、雅居乐金沙湾、南海幸福汇等亦有不俗的成绩。

  “三胎”政策+限100㎡

  房价收入比12.43

  因为海口限价政策限制，备案价浮动不大，均价17300-18000/㎡占比最大，总价段成交集中在150-200万区间，200-250万元占比明显上升，从侧面反应出产品总价不断上移，客户承压能力增强。

  按照国家统计局的2021年海南城镇居民人均可支配收入突破4万元，达到40213元来计算，家庭可支配人均收入（4人）为160852元，以新房套均价200万元来计算（中原数据），2021年海口新房房价收入比为200/16.0852≈12.43。

  租金与去年持平

  限“房票”+房产税试点 挂牌量微涨

  2017年-2018年普遍房租上涨幅度较大，2021年海口房租基本与2012年持平，受疫情影响，2019年-2021年连续三年大部分房租并未上涨或者微涨。

  从二手房购房者角度来说，刚需或者刚改，只要手头资金到位，大多都会选择入市，他们心态可以概括为“希望房价还能降一点，但自己会觉得这个希望不大”。加之海南本地限2套政策颁布后，大家对于手中的房票更加谨慎，而从卖家角度来看，议价空间会出现，但并不多，除非是急着卖房置换或者疫情原因，资金周转需要，着急出手；下半年，受房产税试点城市舆论影响，手持多套房产的部分业主，不良资产置换为优质资产的业主增多，二手房挂牌量微涨。

  近八成看涨房价

  供需失衡持续加剧

  经过调查，75%的人认为海南房价还会继续涨，稀缺的资源及持续增长的需求催生出紧俏的产品，现在越来越多的人把改善或者度假旅居当成另外一种“刚需”，也更加看好海南发展自贸港带来的利好预期。

  10%的人则认为，随着2022年安居房大举入市，安居型商品住房成为新的住宅主力，性价比更高，居者有其屋，本地刚需及引进的人才购买需求势必得到分流，那住宅的价格会受影响，那房价有下调的空间。15%的人持观望态度。

  锦诚海岛服务商董事长、海南省房地产业协会执行秘书长、海口市房地产业协会秘书长王路先生: 2022年市场化商品房供需失衡持续加剧，但随着安居型商品房正式入市，并持续供给，海南住宅市场正进入类新加坡的双轨时代。同时受供地结构影响，考验运营能力的商用物业正成为新赛道、主赛道。

  易居克而瑞乐苇执行总经理柏勇先生：政策加码维持主基调不变，预计2022全岛楼市冷热不均，今年房地产开发投资以及商品住房新开工面积占比的大幅降低，预计 “十四五”末时，海南要建成25万套安居房，实施保障性租赁住房和公共租赁住房保障5万户，完成城镇棚户区住房改造2.5万户，改造城镇老旧小区21万户。

  “稳”字当头

  企业由传统开发转向城市赋能

  预计2022年海南房价走势平稳，在市场化商品住宅供给被严控的背景下，加之现房销售政策，住宅供需失衡问题进一步放大，市场面临价格上行压力，也会导致政策调控压力。安居房大举入市，住宅在供地方面也向安居型住房项目倾斜，各大房企频频试水安居型项目争先拿地拓充版图，未来市场将在产品力以及配套上决逐。

  土地供给，住宅用地一地难求，主要是安居型用地，商服用地成主流，加之全国行业发展趋势变化的形势下，各大房企在海南城市战略选择布局及后续拿地方面，也将更加谨慎，流拍率或增加。

  大量新增供应预计显著加剧商办市场竞争压力，租赁市场空置率预计上升。政府将持续加大力度推动自贸港建设，并吸引企业布局海南，政策红利有望支撑本地商办市场需求增长。面临海南自贸港下机遇与挑战，考验开发企业前期资源导入及后期运营能力。

  房企坚决的调结构、去库存，无论市场走向如何，将快速回收资金置于战略第一位；对于一些难去化、不符合自住需求的项目，须积极做好去化工作。而拿地机会点在于贴合自贸港政策，以开放+运营的策略拿地，在“城市赋能”的高度，深入探索产业价值。

  采写人：王静