乐居财经 钟广莲 发自佛山

  【编者按】爱拼才会赢！2021年是中国房地产转折之年，三道红线和集中供地下，地产业告别高周转、高杠杆、高储备，走向稳地价、稳房价、稳预期。

  当下，地产公司如何稳住市场，稳住团队，稳住信心，成为关键。此时，房地产企业如何坚持拼搏，度过低谷，需要的是韧性！此刻，2021年四季度尤其关键，正是房企冲刺的时刻。

  乐居就此启动“韧性：2021中国房地产企业冲刺四季度”的年度主题策划。本期我们将带来“浙系房企”——绿城中国的佛山浮沉故事。

  第六期主角：绿城中国

  所属派系：浙系

  根据地：浙江杭州

  创立时间：1995年

  入佛时间：2016年

  长达3个小时、多达169轮竞拍......2016年末，绿城中国高调以总价17.36亿元，折合楼面价16632元/㎡夺得禅城奇槎地块，一举登顶当年佛山楼面单价纪录。这就是后来的绿城桂语兰庭，也是浙系房企绿城首次踏足佛山，乃至华南区域的首个项目。

  虽然拿地姿态很高调，但相比于同期进入珠三角的“过江龙”，绿城这几年的发展节奏不急不缓，整个大湾区目前也仅在广州和佛山有8个项目。单就佛山来说，若加上入股的美的云悦江山，也仅有5个项目。

  绿城主要通过招拍挂及入股方式布局项目，并未大规模高调拿地，又未涉足旧改，此前项目储备已经全部入市。在市场下行的行情下，绿城正在蛰伏，等待时机。

  首入禅城拿“地王”

  发家于杭州、以浙江为主要根据地的绿城，2000年开始走出省外，但直到引入中交之后，2016年才大张旗鼓进军华南。与大多数过江龙一样，绿城华南区域的首站也选择了佛山。

  2016年11月，绿城强势拿下禅城奇槎新“地王”，打造为首个项目桂语兰庭。彼时的绿城，正值合同销售、资金回笼双超千亿的关口，提出“一体四翼”创新性优化组织架构，发力战略布局华南。

  当时绿城高价拿下桂语兰庭地块一度引发热议，有业内表示“预计价格要卖到3万元/㎡才有得赚”。不巧的是，2018年项目入市，正好遇上佛山限价政策出台，高价项目无法卖出理想的价格，最终产品入市均价约2.4-3万元/㎡。

  值得一提的是，桂语兰庭采用了高层洋房+叠墅的“高低配”组合设计，以图实现规划溢价和产品溢价。在当时的佛山市场算是创新之举，成功引领了一波潮流，后来市面不少高价地项目，从龙光、世茂到五矿，也相继效仿了洋房+叠墅的“高低配”设计。

  作为珠三角首个产品，绿城立志要打造成标杆，当时绿城佛山项目营销负责人表示，宁可亏本也不降低产品质量。优越的地段和优秀的品质，加上限价带来的“性价比”提升，绿城桂语兰庭在佛山市场上颇受欢迎。

  从销售业绩可见一斑，2018年，绿城凭借桂语兰庭贡献的销售额跻身佛山房企销售流量金额排行榜TOP30。2019年，整个项目销售额达10.49亿元，跻身佛山项目销售金额排行榜TOP50。

  经此一役，绿城在佛山算是打响了名声。尤其是绿城的服务，俘获了不少购房者的心，从面向孩子的“海豚计划”、面向长者的“红叶行动”，都充分展现了这家房企在物业服务方面的与众不同。

  扩大北滘朋友圈

  此后三年，绿城在佛山的重心转移到北滘，并以各种形式与本土龙头美的置业频频牵手。

  2017年3月，美的置业以19.42亿元最高限价、14.2万平人才住房竞得北滘新城地块。后来，绿城出资9.71亿元入股项目，即美的绿城凤起兰庭，由绿城操盘。

  同时，随着“广佛同城”的不断深入，广佛之间的轨道交通建设也愈发成熟，在此基础上的轨道物业成为各大房企眼中的“香饽饽”。本土龙头美的置业，在北滘有不少优质项目，其中不乏TOD产品。

  这或许是绿城牵手美的置业的原因，因为除了“核心城市核心区域”的原则外，绿城的另一制胜法宝就是轨道交通，“杨柳郡”系列就是其TOD产品的代表作。

  早在2014年，绿城全国最大的TOD项目——绿城杭州杨柳郡落地，便取得不俗的成绩。2019年9月，绿城以成交价19.4亿摘得北滘新城TOD宅地，后续开发为绿城杨柳郡。巧的是，同日美的摘得相邻的另一宗TOD宅地，后来，绿城入股了该项目，即美的云悦江山，持股20.625%。

  乐居留意到，无论是凤起兰庭，或是云悦江山、又或是杨柳郡，都毗邻广州地铁7号线西延顺德段站点。目前，该线路东起于一期的广州南站，向西延伸至顺德北滘，已开始全天贯通试运行。

  紧邻广州地铁的便利性，给上述诸多北滘项目带来了不少广州客户。以绿城杨柳郡为例，佛山市房产信息网数据显示，2020年10月开盘至今，项目网签套数434套，网签量超50%。

  伺机而动入桂城

  进入佛山五年来，绿城一直坚持“核心城市核心区域”原则，从未放弃过深耕中心城区的念头。

  2020年，绿城伺机而动，以总价22.74亿元竞得南海区桂城街道夏东社区夏东路东侧宅地，折合楼面价17534元/㎡，溢价率37.82%，一度刷新平洲板块新纪录，即绿城桂语映月。

  绿城桂语映月项目位于平洲，是桂城下一个重点发力的映月新城板块。今年3月26日，绿城桂语映月首次开盘，首开销售额达6亿。（数据来源：佛山绿城）

  不过，除此之外，绿城佛山土地、项目储备告急。有业内人士直言，绿城向来以产品取胜，以服务为卖点，在拿地布局相对谨慎。

  实际上，在今年的市场行情下，不少房企在拿地方面都变得比较谨慎。

  寒冬之下难“出手”

  今年佛山的土拍市场，可以用“冰火两重天”来形容。

  克而瑞数据显示，2021年上半年，百强房企囤地建面TOP20的城市中，佛山名列第六，同时佛山土拍价格一路被刷新，一度刷新至22330元/㎡，导致热点土拍重启限价。

  从10月份开始，佛山土拍市场的情况急转直下。10月，佛山挂牌7宗地，以1宗流派、2宗撤牌、2宗终止挂牌、1宗底价成交收场。11月也仅1宗以底价成交。

  此前，有长三角房企投拓人士表示，持续看好佛山的发展潜力，持续关注佛山房地产市场，但同时强调将“在合适的时候以合适的方式进入”。在房企融资渠道持续收紧、房地产市场下行的大背景下，该观点具有一定的代表性。绿城或许也是那诸多“观望者”之一。

  不过，近期房地产行业在融资和信贷方面迎来回暖信号频频，如银保监会在三季度重点工作会中表示，在贷款首付比例和利率方面支持首套房购房者；又比如央行宣布12月15日开始降准，共计释放长期资金约1.2万亿元。

  在此背景下，持续观望的房企们也在“伺机而动”，绿城会如何加码佛山，在下一波轮动中抢占先机？让我们拭目以待。