乐居财经 焦换女 发自海口 近期，海口碧桂园中央海岸的新品组团君澜湾、海辰府相继推出，主推105-135平三至四房的住宅。在早前君澜湾、海辰府已经进行意向客户登记，据渠道宣传，新推房源的分销佣金点位0.9%，另有成交奖励，这是海口市区难得跟中介有分销合作的住宅项目。

  在海口高额“茶水费”已成为默认的新房销售规则，而碧桂园中央海岸在此前提出“阳光置业”的宣言，承诺不加价销售，此外符合规定的渠道条件还会享有购房折扣。

  收购广物地产

  11月碧桂园中央海岸共获得6张预售许可证，超700套住宅新房入市。

  2018年碧桂园以收购广物地产原始股东天津汇萌置业公司的方式，最终持有广物地产85%的股权，通过此举拿下海口5500亩超级大盘碧桂园·中央半岛的开发权。

  据当时资料显示，广物地产在海口、三亚、广州等城市均有房产项目布局，储地面积超1千万平方米，在海南拥有三、四百亿元的货值。

  2019年海口市自然资源和规划局发布新埠岛最新控规总用地为9.09平方公里，规划区城乡总用地面积908.71公顷，其中城市建设用地为807.07公顷。新埠岛1.2万亩的城市用地，约一半属于碧桂园，包括碧桂园中央半岛、碧桂园半岛南湾、碧桂园海泉湾、海口艺境等项目都位于新埠岛区域，其中碧桂园中央半岛是体量最大、货量充足的项目。

  在取得新埠岛项目的开发权后，碧桂园中央半岛在2018年至今推出W公馆、23°海、天御湾、爱琴海、天玺湾、壹湾汇、海玥府、君澜湾、海辰府等近十个组团，涵盖普通住宅、商铺、办公、别墅、写字楼多元产品。

  如果放在2018年全区域限购，楼市唱衰之音糜起时期，对碧桂园接下该宗庞大体量项目开发的举动是否为明智之举有所存疑，但放在后三年海南全省宅地供应全线受限的海口楼市，碧桂园因势利导，占位卖方市场。

  千亩海景大盘

  打造开发周期长、地块用途涉及商服、宅地等多重属性的千亩海景大盘，碧桂园自有拿手之道。

  据企查查国土受让信息显示，2011年至2015年是碧桂园在海南拿地的高发时期，仅在陵水和临高两地就取得近30宗地块开发权，其中2011、2012年集中竞得临高龙波湾和陵水英州约22宗地，打造了海南海景旅游地产中标杆性的两大项目——临高碧桂园金沙滩和陵水碧桂园珊瑚宫殿。

  碧桂园珊瑚宫殿目前已进入收尾阶段，楼盘占地面积超千亩，位于陵水英州镇一线海湾区域，碧桂园于2012年至2017年拿下海南陵水的近20宗地块，用于碧桂园珊瑚宫殿的开发建设。

  与碧桂园珊瑚宫殿同样的储地方式与时间节点，碧桂园将龙波湾的9宗地块打造了碧桂园金沙滩，曾创造了“万人上岛”的销售盛况。龙波湾地块的土地用途涵盖宅地、餐饮、零售批发等，主打养老旅游的房产投资产品，其中7宗宅地的用地标注是中低价位、中小套型普通商品住房用地。

  值得一提的是，2017年在一次碧桂园金沙滩的踩盘活动中获悉，当时项目小户型度假公寓的均价是12000元/平，低于同区域项目的同类产品，当时置业顾问解释是碧桂园的房价一般不会很高，四年后碧桂园金沙滩的也保持在12000元/㎡销售均价。现今碧桂园金沙滩成为临高县的海景旅游景点，有专线的公交班车可到达。

  一岛39盘

  1994年，海南文昌碧桂园房地产开发有限公司成立。在正式进驻海南初期，碧桂园择址位置相对比较海口较僻远的文昌市开发第一个房地产项目，接着的第二、第三个项目就是临高碧桂园金沙滩与陵水的碧桂园珊瑚宫殿，以深耕新型城镇化为基础，随后进军海口、三亚两大城市的房产市场。

  深耕海南房产近30年，碧桂园以北部海口经济圈、南部大三亚圈为重点战略据点，以及布局沿海市县众多优越湾区，至今年年初形成“一岛39盘，梦居海岛”的产业格局。其中在三亚的房产项目有11个，海口落子9盘，两座城市各有一项安居房项目。

  不过碧桂园“39盘”的版图布局今年已有所变动，位于文昌高隆湾区域的新项目碧桂园·舒曼的海在8月宣布开售，而由碧桂园和融创双强联手打造的万宁海南臻园，随着碧桂园退出融创澄迈公司，在碧桂园的营销平台“凤凰云”上已搜索不到该楼盘的信息。

  今年11月海南碧桂园撤出了在澄迈融创的对外投资，撤出前海南碧桂园和海南融创共享该公司名下各50%的持有股权，此次撤出，澄迈融创将由海南融创100%持股。

  2018年海南臻园取得第一张预售证，主售联排、独栋别墅及洋房等养老度假产品，项目的开发公司海南协盛置业由融创澄迈公司100%持股，海南碧桂园退出后，至今在海南臻园微信公众号上依然保留“由融创中国、碧桂园双地产五强合力打造”的简介，据渠道宣传项目的销售还在持续进行中。

  此外，与退出融创合资公司相隔约半个月，海南碧桂园新增对外投资海南博翰居新型建材有限公司，投资数额1000万元，正式成为海南博翰居新型建材有限公司的大股东。博翰居主营是制造业、建筑装修以及园林绿化。

  势在“碧”行

  近三年海南市场化宅地供应缩减，商服用地和保障性安居住房供地成为主项，各大房企拿地动作放缓。11月海口市自然资源和规划局公示了海口市存量住宅用地情况，今年碧桂园在海口新得住房用地。在土地资源受限的形势下，碧桂园势在必行地在传统新房市场之外，拓展商业地产和顺势承下利于民生的安居住房工程。

  企查查资料显示，7月份碧桂园以约2.5亿的成交价竞得儋州北部新区62亩的商服用地，这是碧桂园今年拿下较重要的房产项目，同时在海口国兴以及三亚吉阳的安居房项目已进入开工阶段。

  尾声：在本月初结束的2021年住房租赁企业论坛暨第七届海南峰会中提出：“十四五”期间海南的房地产主要任务是转型，“转型”也成为海南楼市议论热度最高的话题之一。

  据悉，碧桂园在海南约有22个楼盘是在售状态，其中海口与三亚两大主场在售楼盘约有9个，碧桂园中央半岛5千多亩的开发还处在起步阶段。充足的库存和庞大的开发体量，能否让碧桂园不急不缓地走向海南自贸港建设新阶段？碧桂园是否也在布局产业转型？乐居财经将持续关注。