乐居财经 畅珺怡 发自郑州

  房地产行业的生存法则真变了。今年以来，拿地政策趋严、三道红线施压、调控政策加码、品质需求升级、利润空间挤压，一系列巨变像无形的抽鞭逼仄入局搏杀的众房企，不论规模大小、实力如何，都须亮出底牌，拿出杀手锏“武器”赢战市场。

  暴雷房企用血的教训佐证健康可持续才是发展的铁律，身处产品力、服务力、品质力、资金力比拼的环境之下，即便是规模房企，也并非始终立于不败之地，而是要适时调整发展战略，稳保现金流的同时，补好土储仓，以“变”应万变。

  这是一个亟需居安思危的时代，亦是一个亟需前瞻部署的时代。纵观郑州今年的地产行业，也筛出了一些“绿档”积极分子，郑州万科便是其中佼佼者。

  积极储粮 铆劲发力

  从2018年9月万科郁亮高喊“活下去”至今，房地产行业每逢冬天都要强调一次生存问题。前不久万科朋友业务交流会上，郁亮再谈“冬天”话题，指出“冬天里，不仅要御寒，要熬过去，活下来，更要研究新春天的活法”。

  用此话反观郑州万科今年在郑州的一系列动作，不难发现，郑州万科新春天的活法便是铺牌、积粮、补仓。

  刚刚结束的郑州第二轮集中土拍，河南天河投资有限公司旗下立川房地产开发有限公司、鸣谦置业有限公司竞得的郑政出【2021】58号网、59号网地块是老鸦陈城中村改造的优质地，也引发了市场的不少遐想。而在一年前，万科正式入主老鸦陈，入市项目万科翠湾中城也成为市场上频繁刷屏的“网红项目”。

  再往前看，郑州今年第一轮集中土拍，郑州万科“野心勃勃”一鼓作气拿下5宗地，成最大赢家。其中，最为典型的当属争夺极其激烈的郑东北龙湖郑政东出[2021]10号地块。地块位置绝佳，生态环境优异，吸引了包含郑州万科在内的14家实力房企51个竞拍房企角逐。最终，郑州万科鏖战到6月3日14:10，以熔断价19.5亿元斩获该优质地块，折合2793万/亩，楼面价24642元/㎡，溢价率30%。

  需要注意的是，这是郑州万科入郑近十年首次挺进北龙湖，是郑州万科一改开发常态势要打造顶端产品的首次尝试。备受瞩目，该地块据悉案名为万科拾谧苑，至于后续会如何规划、将打造何种产品，市场一直饱含期待。

  与郑政东出[2021]10号地块一同被万科收入囊中的其余4宗地，经过近半年的筹备，已陆续浮出水面。二七新区原盛润运河城地块、现已开盘的万科理想拾光，定位改善，致力打造二七新区理想改善住区；惠济区万科民安理想星光，装修升级，致力锤炼北三环南阳路城心精品；金水区万科古翠隐秀谨献郑州，致力打造新一代都心隐逸作品。

  种种迹象表明，郑州万科正立足行业形势，积极补仓、厚积薄发，蓄力升级迈入改善队列，探究出万科的独特“打法”。当然，这背后都得益于万科现金底盘稳的优势。

  作为连续12年经营现金流为正的规模房企，郑州万科在三道红线面前无疑保持着“绿档”标准，维持着健康良性的企业发展状况。据万科集团官网2020年《可持续发展报告》，万科年度实现销售面积 4667.5 万㎡，实现销售金额7041.5亿元，同比分别增长13.5%、11.6%。经营总资产18691.8亿元，营业收入4191.1亿元，权益净利润415.2亿元，较上年均有上涨。

  另据克而瑞地产研究9月30日公布的“2021年前三季度内地房企运营收入TOP20”，万科地产以47亿元排名第六，资金端的压舱石无疑是铆劲发力的底气。

  造城九年 迎刃破局

  回顾郑州万科在中原的发展历程，这个全国规模房企实则已持续发力近十年。从2012年开发首子万科城至今，郑州万科深耕中原已数九载。九年对于郑州万科，是新起点征程，亦是阶段性收官。

  郑州万科发展里程碑上抒写了“稳”字当头的拓展步伐。近十年光阴郑州万科开发项目29个，其中已交付的有16个，涉及郑州高新区、金水区、惠济区、二七区、经开物流园区、郑东白沙、绿博、雁鸣湖等。

  如今看来，以“万科”二字命名的楼盘犹若郑州万科致敬深耕中原十周年的勋章。万科城、万科大都会、万科美景龙门、万科美景龙堂、万科美景世玠、万科兰乔圣菲、万科民安江山府、万科民安理想星光、万科民安星辰、万科民安方顶驿文化休闲度假区、万科新田湖与城、万科福晟万科誉、万科长基云庐、万科航海未来城、万科星图、万科溪望、万科山河道、万科未来时光、万科理想拾光、万科古翠隐秀、万科翠湾中城……

  楼盘定位包含大量的刚需、刚改客群，其中不乏与美景、民安、新田、福晟、长基合作的楼盘，以及万科独自操盘的精品。总体来看，万科作为全国品牌房企实至名归，背靠这棵参天大树，郑州万科凭深厚的操盘实力、资金实力，为郑州人民留下了“造城神话”。

  说到郑州万科造城，万科城、万科大都会最为典型。万科城是郑州万科入郑开发的第一个项目，九年前择址高新区时，高新区还不是如今高楼林立的万家灯火景象。挥就蓝图，郑州万科一出手便是一座“城”，从万科城一期开发到九期，长达数年的建设万科城已然成为高新区靓丽地标。

  当然，数年的“拓荒”征途，也是郑州万科与中原人民的生活习性磨合的过程，秉承“城乡建设与生活服务商”的定位，郑州万科迭代升级，不仅成功构筑了家园，还打造了高新万科广场、万科星光广场、BLOCK社区商业，及4所小学、2所中学等配套，与郑州城市共成长。

  二七新区万科大都会从2015年开发到2021年，六年时间郑州万科又开发一座精品。该项目对品质构造用心良苦，选材、用料、绿化等多方面的质量把控，让万科大都会收获无数口碑。不论是已交付呈现的一至四期，还是计划于今年12月底交付的五期，万科大都会也是用产品打开郑州市场的成功案例。

  此外，经常被单拎议论的还有郑纺机地王项目万科美景世玠。该项目从2016年7月8日拿地开始就狂吸注意力，2016年郑州地产市场疯狂年份，郑州万科联手美景厮杀566轮，从30多家房企中抢得，豪掷25.0240亿元竞得该地块。总占地面积约93亩，折合楼面价13100.39元/㎡，单位地价2682.138万/亩，创“单价地王”、“总价地王”，引爆当年郑州火热楼市。

  项目位于郑州核心城区三环内，位置优渥，区域成熟。地块原为郑州纺织机械厂，见证了郑州工业辉煌岁月，有深厚的地缘优势、人文情怀。但地块周边法桐根系发达，如何不破坏原生态前提下挖掘主城价值，打造城心高价值宜居产品对郑州万科考验还是很大的。据悉，基于地形瑕疵，郑州万科数次调整设计方案，迎刃困难、破局解决，终究呈现以延续郑州古脉的高层、洋房产品，既佐证了郑州万科的开发水准，也使其收获了热销和迅速清盘。

  敬畏产品 经营口碑

  热销背后必有产品力加注，在购房需求日渐升级的当下，买房尤为看重资金力、产品力、服务力、口碑效应。

  这种置业倾向会直观反映到销售层面。12月1日克而瑞河南区域公布的1-11月房企销售榜显示，万科地产以约90.07亿元的全口径销售金额摘得第二名，排名领先于融创、康桥、正商、保利、建业、永威、中海、美盛等房企；以约75.61万㎡全口径销售面积同样摘得第二名，排名领先于碧桂园、融创、康桥、建业、保利、永威、金科、星联等房企。其中，具体到项目，2021年11月销售金额排行榜，万科翠湾中城以4.09亿元销售额排名第一，2.22万㎡销售面积排名第三。

  再者，万科理想拾光11月19日万科开盘劲销也佐证了购房者对万科项目青睐有加。据克而瑞河南区域开盘信息，该项目含装修成交均价约12800-13000元/㎡，去化约112套，成交额高约1.6亿元。

  可以肯定的是，与市面上其它楼盘靠降价、特价房、五花八门的优惠不同，郑州万科依赖的是产品力、品牌力、服务力、口碑“争夺天下”，赢得购房者拥趸。研究发现，郑州万科经营口碑早已形成固化的模式。据郑州万科实践报告，郑州万科一直在践行“城乡建设与生活服务商”战略，在住宅、商业、物业、长租公寓等领域，为城市发展添彩。

  入豫九载，郑州万科布局郑州、周口、洛阳三城，服务业主约20万。仅今年上半年，新增服务用户就3029户，新增销售面积约323365㎡。物业板块，服务项目50个，服务面积约730万㎡，服务家庭约63822户。唯家服务板块，郑州万科项目23个，接待客户5967余组，成交2717套，成交金额约35亿元。

  通过各大搜索引擎输入郑州万科字眼，郑州万科也有一些负面信息，如万科城、万科天伦紫台等项目出现过业主维权等问题。大体而言，在泥沙俱下的市场环境中，郑州万科相对保持了比较稳定的口碑。

  概括来看，郑州万科经营口碑主要有五个方面，其一，万科打造了地产行业固定栏目“工地开放”，将房子建设过程中最容易露出端倪的建材、质量等公示于业主，此举无疑是万科对品质的高度自信使然。其二，万科恪守品质，尤其是精装修品质在业内一骑绝尘，很多项目交房实现“零投诉”，屡次佐证兑现美好生活场景的能力。其三，万科不做一锤子买卖，维护老业主在业内已成范本。除日常提供精细化服务外，还经常举办业主嘉年华晚会、厨王大赛、实力宠粉等。其四，郑州万科“客户服务地图”显示，郑州万科今年还启动了“主动上门保养服务”，助力业主焕新家。其五，通过万科公益基金会慈善组织、精准扶贫、乡村振兴等，勇担社会责任。郑州“7.20”特大暴雨期间，万科公益基金会第一时间向河南省红十字会捐赠5000万元，驰援河南防汛救灾，圈粉无数。

  对于郑州万科而言，坚持走的是长期主义的可持续发展道路。在郑州发展过程及当前形势下，如何以变应变是其思考的课题。而从今年万科亮相的几个产品呈现可以发现，万科似乎已找寻到破局的良方。