乐居财经 张天姿 发自济南 第三批集中供地正式公布之前，济南市土地储备中心做了一个创新举措：提前向开发企业推介拟出让项目的基本情况。

  126家房企到场、近300人参会，让这场悄无声息开场的推介会，显得格外不凡。

  济南某中型房企的投拓负责人吴彤便在其中。

  “济南二次集中拍地中我们没能如愿，听说这次主办方会逐一介绍地块情况，一定得来听一听。”对于吴彤来说，关于济南土地的任何一点风吹草动，他们都要关注到。

  “限地价”规则调整之后的第一次集中土拍中，吴彤所在的房企没能拿地。“此次推介会对我们来说是个机会，我们能够提前估算地块情况，拿地的可能性就大一分。”

  济南第二批次集中供地后的土拍政策调整，另不少房企措手不及。以吴彤所在企业为代表的中小型房企首当其冲。拿地价过高是困扰，低价地块的位置又不适合发展，是中小房企目前面临的生存困境。

  第二次集中土拍中，全部底价成交的结果让下半年的土地市场冷清了不少，第三次集中拍地是否将会延续这种状态？我们不得而知。

  一切尘埃落定之前，谁都无法准确预知。但是，参与者们可以使这场为止朝着好的方向发展。

  确保企业有充足的时间做好投资决策，坚定投资信心，是济南市土地储备中心主办的此次土地推介会的主要目的。

  115宗、5594.4亩

  土地储备中心储备供应部相关负责人介绍，10月下旬计划出让市本级用地115宗，共计5594.4亩。其中居住用地61宗，出让面积3093.75亩;商业项目46宗，出让面积1926.45亩;其他性质用地8宗，出让面积574.2亩。

  从推介会上看，历城区、槐荫区是供地主力，历城区的济钢板块、张马板块、华山北、唐冶及临港均计划有土地出让；槐荫区的土地则集中在国际医学中心板块、西客站及美里湖片区。另外，北湖、大庙屯、盛福等板块均有住宅地块推介，南山管委会有一宗低密度住宅用地也出现在推介资料中。

  与第二批次供地数量相比，月底第三批次出让的市本级用地多了将近40宗。

  第二批集中供地中，济南市本级共挂牌出让76宗地，总面积251.46万㎡，市内六区、高新区、先行区和莱芜区均有出让。其中，历城区和天桥区供地量较大，历城区供应19宗地，集中在华山北、王舍人、唐冶等；天桥区供应10宗，集中在北湖、标山、黄岗等区域；历下区、市中区多为小面积地块，高新区两宗之前流拍的住宅用地再次挂牌。

  从两次供地区域的对比来看，两次供地主力区域基本相同，这意味着，第三批次拍地中，房企的拿地可能性进一步加大。

  要和谐、不要平淡

  济南第二轮集中土拍中，先是唐冶、大辛南区片区14宗地块终止出让，后南北康片区、北湖核心区等10地块报名和竞买保证金的到账截止时间延迟，开拍前4地块临时终止出让。最终，包括济南周边辖区济阳、章丘在内，共成交76宗约221万方土地，且全部为底价成交。

  在首轮拍地中，热门地块曾达到143轮竞价，溢价率超过64%，楼面价也达到13473元/㎡。而第二轮集中拍地则较为平稳，楼面价过万地块仅2宗，分别为10769元/平方米、10000元/平方米。

  与济南“两集中”供地首次土拍，114宗地未开拍竞买人就已争相报价相比，第二轮集中土拍中企业拿地热度明显降低。

  首次集中拍地溢价率排行

  这是自2016年下半年以来，济南楼市最没有悬念，最平静的一次土拍。2016年下半年到2021年的第一次集中土拍期间，一直有开发商因抢地站岗，这些高价地遍布盛福、唐冶、雪山、工业北、张马、彩石、郭店等片区，这些高价地楼盘至今还未售罄。

  第二轮集中土拍中，忽然没有了开发企业站岗，头部房企“躺平”，济南土地市场变得异常和谐。

  但这真的是各方想要的吗？

  我们都知道，土地财政依赖度，相当于卖地收入与一般公共预算收入之比。一般公共预算收入，等于税收+非税收入，相当于地方政府的主要税源。

  以此衡量，温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、广州、西安、南京、佛山、郑州等12个城市土地财政依赖度超过了100%。济南相对好一点，依赖度88%。

数据来源：君临研究中心

  尽管上半年济南首批土拍积累了一定热度，但是全年来看，济南的供地任务完成依然是压力山大。尽管济南对土地财政依赖度不高，去年约为88%，但土地财政毕竟是主要收入来源之一，土地财政则是地方建设城市主要的资金来源，城市发展势必会有大投入。

  有专家认为，二轮集中土拍中房企观望情绪上升，拿地趋于理性，长期来看有利于可持续发展。但是，土地市场过于平淡甚至转冷的情况下，一定程度上会影响土地财政的收入，进而影响城市的发展进程。“对于有关部门来说，如何把控土地市场的“度”，非常关键。”该人士说道。

  前置供地信息

  能否助推第三轮集中土拍？

  济南市土地储备中心主任孙凯表示，本次推介会旨在为科学有效的推动土地储备工作，搭建公开透明的土地交易市场，建立良好的土地供求关系，从而促进济南市房地产的健康发展。

  “作为济南首场土地推介会，具有“新”和“实”两个特点，它不仅是济南市土地管理工作的一次创新举措，也是全面优化营商环境的实际举措。”他表示，“一方面，高度重视土地市场规范化建设，努力打造一个公平、公开、规范的市场，严格执行土地管理政策法规，对济南市住宅、商业等国有土地使用权一律使用网上挂牌出让，实现公开透明，确保有投资意向的企业能够参与进来。同时进一步规范存量住宅用地，按时规范公开存量用地的详细记录，此前需要在出让公告发布后才能掌握的信息，开发企业现在通过推介会就能详细全面地了解，确保企业有更加充裕的时间做好投资决策。”

  “另一方面，部分需要通过咨询获取的信息，现在由政府部门主动公开，消除了企业投资疑虑，坚定了投资信心，将使济南市土地市场更加透明公开。”他说。

  孙凯认为，通过推介会的方式，让广大企业都有机会参与土地出让工作，由过去的“独角戏”到现在的“交响曲”，实现了集思广益共谋发展，有助于激发企业投资热情，提升土地市场活力。

  推介会上，官方还公布了一组市场数据：

  截止到9月份，商品房销售面积944.8 万方，同比上涨 23.2%，二手房交易面积387.5万方，同比上涨30.4%，新房和存量房交易市场均较为活跃，市场需求量稳中有升，这与济南人口和产业的引入有较大关系。

  根据济南历年成交数据来看，土地年均成交约1400万平方米，截止2021年第三季度土地成交仅974万平方米；商品房的待售面积为171.5万方，城市商品房去化周期不足14个月，行业步入去库存阶段，后期市场供应端缺口较大。

  现场有房企人员表示，对于未来1-2年济南房地产市场是相对看好的状态，比较有信心。他表示：“区域规划、周边配套、市场现状及趋势是比较关注的要素，意向拿地时间为2021年第四季度或2022年第一季度。”

  有投拓人员表示，供地信息的前置增加了开发企业的研判时间，在之前土地从挂牌到出让约三周左右的时间，现在可以提前拿到地块信息，根据投资策略对区域、地块进行落位，进行初步的提前筛选。

  “本次所地块规模不是特别大，拆分的也比较细，关注缴纳保证金的占比，争取在资金既定的情况下多覆盖几块，增大地块的获取概率。”他说。

  值得关注的是，推介会现场对地块进行了详细阐述的同时，并未公布挂牌土地的底价，有不少企业表示，是否参与拿地还要等地块挂牌文件出来后再做详细的研判测算。

  “这场推介会了解了不少信息，”吴彤愉快地说道：“跟以前公告挂出来才手忙脚乱投入状态相比，提前剧透给了我们不少喘息的时间，不过———”

  他顿了顿，“没有公布地价信息，一切要等公告发布了之后才能定音，我认为这次大差不差了。”

  他的神情，确实比上次见到时轻松了不少。

  附：济南第三批次集中供地地块详情：

  历城区

  唐冶片区第二批次集中供地中终止的土地将再次出让，居住用地面积约150亩。

  济钢片区出让19宗居住、商业用地，出让总面积近千亩。

  南山管委会本次供应土地共计1宗，为大同宏业项目地块，土地利用类型为居住用地。

  槐荫区

  槐荫区本次将集中供应23宗地，主要集中在小清河沿线、西客站片区，土地用途以居住、商业用地为主。

  市中区

  天桥区

  历下区

  长清区