快评|短期按揭贷款“趋好”，中长期房地产税提速改预期-乐居财经

快评|短期按揭贷款“趋好”，中长期房地产税提速改预期

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 克而瑞地产研究克而瑞研究中心 7.5w阅读 2021-10-16 21:08

房地产税扩大试点提速或将年内推出，必将改变中长期楼市供需及房价预期。

◎ 作者 /杨科伟、柏品慧

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昨日，央行召开第三季度金融统计数据新闻发布会，明确提出：指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。恒大集团的问题在房地产行业是个别现象，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体是健康的。

《求是》杂志则发表习主席的重要文章《扎实推动共同富裕》，重点提及：要合理调节过高收入，完善个人所得税制度，规范资本性所得管理。要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。要加大消费环节税收调节力度，研究扩大消费税征收范围。

我们认为：房地产信贷政策仍将围绕两个“维护”展开，居民购房信贷政策将适度调整，四季度或将新增新房按揭贷款0.9万亿元，拉动商品房销售5万亿元；房企融资将继续坚持去杠杆，国企、央企将受益于融资优势，问题房企则将有序出清。

基于到本世纪中叶全体人民基本实现共同富裕的国家战略，年内或将在北京、上海、深圳、杭州等核心一、二线城市推出房地产税试点，并体现一定的政策力度，既增加住房持有成本，又改变未来楼市供需及房价预期。

四季度或将新增新房按揭贷款0.9万亿
拉动商品房销售5万亿

对于房地产行业，央行再次强调两个“维护”，意即维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

联系到下半年以来全国房地产市场持续降温，9月CRIC监测的百城商品住宅成交面积环比再降8%，同比跌幅扩至28%。热点城市成交转弱，武汉、宁波、合肥等同比跌幅都在30%附近，广州、深圳外围区域更是以价换量。压力城市市场形势愈加严峻，部分城市房价迅速下滑。据不完全统计显示，截止目前岳阳、昆明、唐山、沈阳、江阴、株洲、菏泽、桂林和张家口9城相继落地“限跌令”。

我们认为居民购房信贷政策有望适度松绑，主要体现于提高个人按揭贷款额度，缩短放贷周期等，尤其要提高首套房按揭贷款的授信额度，二手房阶段性停贷的现象也将明显改善，进而支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，不能突破市场平稳健康发展的下限。

2021年前三季度，人民币贷款增加16.72万亿元，其中住户中长期贷款（主要用于购房消费）增加4.72万亿元。而以过去5年（剔除2020年，基于抗疫的需要，一季度存在突击放贷的情况）四季度新增住户中长期贷款占全年总量的比重约28%测算，2021年四季度或将新增住户中长期贷款约1.81万亿元。

2021年1-8月，全国商品房销售金额11.9万亿元，房地产开发企业到位资金来源于个人按揭贷款2.15万亿元，预估个人按揭贷款对商品房销售的拉动系数约5.5。因此，预计四季度新增新房个人按揭贷款或将达到0.91万亿元，并将拉动商品房销售约5.04万亿元。

房企继续坚持去杠杆
国企、央企将受益于融资优势
问题房企则将有序出清

从央行表态来看，房地产行业总体是健康的，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，恒大集团的问题在房地产行业是个别现象，其风险对金融行业的外溢性可控。

我们认为房企将继续坚持去杠杆，严守不发生系统性金融风险的政策底线。房企融资的“三道红线”将持续发力，并将由首批12家试点房企扩展为所有企业。房企整体融资环境还将保持收紧态势，基于银行放贷的风险偏好，央企、国企凭借一贯的融资优势将有所受益，反观那些存在潜在违约风险的民营房企风险敞口较大，融资环境很难实质性改善，偿债压力或将不断加剧。

受此影响，房地产行业或将面临一轮大洗牌，房企的优胜劣汰将持续推进，那些经营稳健的优质房企有望获得集中度提升的机会，那些经营和财务指标严重恶化的问题房企则将有序出清。

而在房企洗牌和退出的变革过程中，金融措施将重点聚焦问题房企可能存在烂尾风险的楼盘。一方面，各城市政府要强化责任担当，并做好“兜底”的准备，由当地国企、城投公司牵头组建托管企业，对于那些存在烂尾风险的项目进行托管开发。另一方面，金融部门也要积极配合地方政府，做好项目复工的金融支持，让这些项目尽快实现复工复产，保证后续按时按质交付，更好地维护住房消费者的合法权益。