存量“淘沙”

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 胡佳杰 7.2w阅读 2021-09-27 14:02

  乐居财经 胡佳杰 发自上海 

  宝殿“跑了”,大佛“动了”。

  一座130多年历史、重约2000吨的大雄宝殿,连同大殿里三尊4米高的泥塑大佛,“走了”30.66米。

  这一幕不是什么神话,而是真切发生在2017年的上海玉佛禅寺,在当时引发社会轰动。

  有网友调侃:“说好的跑得了和尚跑不了庙呢?”

  藉由平移,历史保护与区域更新实现了巧妙平衡。

  近30年来,中国城市更新中出现了越来越多的平移建筑,折射出越来越有温度、越来越精细的城市建设思路。

  随着今年“限拆令”草案横空出世,这条万亿赛道难度再升级,“洗牌”或许就在眼前。


  风起

  拆迁,推平,新建,销售……这曾是诸多城市更新项目的玩法。

  此前,增量开发和存量开发的界限并不是很清晰,用增量的逻辑赚存量的钱并不在少数。

  然而,从今年开始,这一模式将被打破,风向来自于住建部的一纸草案。

  8月11日,住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》,引发存量市场震动。

  《通知》要求严格控制大规模拆除,并对拆除建筑面积占比、增建、搬迁、住房租金年度涨幅等均提出具体限额。

  要求保留利用既有建筑,保持老城格局尺度,延续城市特色风貌。

  探索可持续更新模式,不沿用过度房地产化的开发建设方式,等等。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出:“该政策提出了‘限拆令’概念,对各地浮躁的城市更新做法给予了纠正,有助于市场健康发展。”

  如今,大拆大建这条路走不通了,不仅折射出城市更新机制愈发成熟,也反映了参与门槛越来越高。

  就在“限拆令”草案发布后不久,上海在一幅历史风貌保护项目公开遴选实施主体要求中,首次将“三道红线”全绿列为门槛。

  “限拆令”现身,“三高”房企出局,昭示着城市更新已经不是谁都能玩的游戏。


  暗礁

  一直以来,城市更新被业内视为万亿蓝海,不过拨开大拆大建的迷雾之后,这片蓝海其实水很深,甚至一不小心就会触礁。

  “旧改王”佳兆业此前遭遇过旧改异地扩张受挫、负债较高的困境。

  来自深圳的益田集团被当地木头龙旧改项目拖累长达十多年,主营业务规模停滞不前。

  福星股份依托武汉城市更新,将主营业务由金属制品调整为房地产业,并押注旧改,多个旧改项目开发周期接近或超过十年,业绩一度跳水。

  良行建筑合伙人张良指出:“相较大拆大建的开发模式,城市更新最大的风险是投资回报率。保护建筑更新的成本不亚于甚至可能超过新建相同体量建筑的成本,而且其无法销售,只能用作租赁、运营等,回报周期较长。”

  第一太平戴维斯华东区策略顾问部高级董事、主管朱锋分析认为,城市更新难点众多:“如何平衡中长期投资回报?如何打造IP、导入产业,让老建筑焕发新活力?原有建筑结构如何匹配现代使用需求?背后的文化该如何实现与现代人共情?原汁原味和创新融合的度该如何把握?等等问题,都需要开发企业更加精细地考量。”

  “城市更新项目开发周期肯定比新建项目长,因为前期土地整理和规划都需要时间,形成滚动开发模式后才会有稳定的供应量。如果房企能在城市更新这块持续深耕,各个环节都熟悉了打通了,做城市更新项目就可以比其他公司稍微快一点。”一位在城市更新领域从业多年的地产经理人如是说。


  转舵

  而在“限拆令”之前,一些房企已经敏锐地感知到城市更新趋势的变化,并闻风而动。

  “旧改王”佳兆业,在城市更新模式上进行了调整和分级。佳兆业集团经济研究院副院长钟洪涛表示:“佳兆业从20多年城市更新经验中意识到,这项业务底层逻辑从空间更新到内容更新再到城市赋能,进入了全新阶段。当下我们宁愿把步伐放慢一点,多去审视城市更新内涵,审视自身新产业能力,全面提升自己。”

  花样年董事局主席兼首席执行官及彩生活董事局主席兼首席执行官潘军提出:“要把城市更新的短期利润思维转到长期利润思维上去,当你把地产两个字去掉,变成了产业与城市的时候,你会发现日子挺好过的。”

  “地产航母”珠江投资在城市更新方面的精细化操作,让老建筑焕发新的生机。此前,珠江投资接手了上海内环内超大规模的城市更新综合体安康苑,将5栋90高龄的历史建筑来回平移超过2公里,创造了上海历史上规模最大、累计平移距离最长的群体建筑纪录。归位后,5幢历史建筑将进行修旧如旧的保护性开发建设,未来成为安康苑商务休闲区的一部分。


  船票

  暗流涌动的存量市场,全新的游戏规则,下一个出局的是谁尚未可知,不过有人已经拿到了新船票。

  8月18日,万科与上海签署战略合作框架协议,双方将抓住上海深化建设“五个中心”、发展“五型经济”和建设“五个新城”的契机,在“未来城市”旗舰项目建设、“物业城市”综合治理创新实践、城市有机更新、住房租赁行业发展、建筑科技应用等方面深入合作,实现互利共赢。 

  一位城市更新项目设计师表示:“万科改造了上海上生新所等网红建筑,并不是单纯地改造房屋,而是在其中融入了很多零售业态,植入了很多内容,项目规模不一定很大,但是影响力很大,产生了头羊效应,可以让更多老百姓了解城市更新项目,便于城市更新发展。”

  也有行业分析师认为:“首先,城市更新需要房企拥有较强的资金承载能力、中长期利益平衡能力。其次,以此前万科打造的上生新所为例,不仅仅是更新项目本身,而是带动了整个板块的知名度,这是现在城市更新更为关注的一点。”


  “洗牌”过后,城市更新的安全航道究竟在哪里?谁能最终捞金上岸?值得拭目以待。

重要提示:本文仅代表作者个人观点,并不代表乐居财经立场。 本文著作权,归乐居财经所有。未经允许,任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容;经允许进行转载或引用时,请注明来源。联系请发邮件至ljcj@leju.com,或点击【联系客服