乐居财经 段志伟  2021年9月24日重庆第二次集中土拍正式开拍，一场42宗地块的土拍，在半小时内低调收场，其中9宗土地提前终止，5宗流拍，26宗挂牌成交，2宗竞拍成交，最高溢价率仅0.43%。

意料之中的“终止公告”

“终止和流拍有什么不同？”一位市民在乐居后台咨询。

9月23日中午12点，是重庆第二次土拍公示地块竞买保证金到账的截止日期，根据规定，在地块公示报名期内，如果该地块只有一家房企取得竞买资格，将采取挂牌方式出让，以保证金到账确定竞选人。

在这个节点前夕，重庆市公共资源交易中心发布公告，对第二次集中供地九块地块予以终止。其中包括沙坪坝区3宗、北碚区3宗，高新区、江北区和两江新区各1宗。分布在井双、老沙区、北碚城区、蔡家、曾家、大石坝、水土等7个板块。

被终止拍卖的九宗土地均未设置自持住宅租赁比例，溢价率上限6%-15%，容积率集中在1.5-2.0左右，总计可建规模约81.43万方。

公告楼面地价最低约5500元/㎡（北碚区北碚组团I分区I15-01-2/08地块）、最高约13300元/㎡（江北区大石坝组团G分区G18-1/06地块）。

“第二次土拍出现这样的现象，好像没那么出乎意料了。”不少业内人士觉得这是意料之中，从几个已完成土拍的城市来看：

福州公告26宗地块，17宗成交，9宗终止或流拍；青岛公告87宗地块，76宗成交(4宗达到最高限价)，11宗终止；济南公告55宗地块，37宗底价成交，18宗终止；天津公告61宗地块，40宗成交，21宗终止或流拍；沈阳公告46宗地块，19宗成交，27宗终止或流拍；成都公告75宗地块，52宗成交（43宗底价成交），23宗终止或流拍。

多地土拍新闻频出，第二次土拍多城为底价成交，达到最高限价的地块也仅占少数，且均有多宗地块终止或流拍，土地市场热度明显下降，这似乎也成为了重庆后续土拍遇冷的一种预兆。

此前四十二宗地，仅两宗进入竞拍环节

9月24日上午十点，重庆第二次土拍两宗地块进入竞拍环节，标志二次土拍正式开始。

中铁二十局以7.8亿元拿下蔡家127.6亩地，楼面价7641元/㎡，溢价率0.43%。

中海以3.6亿元拿下观音桥16.4亩地，楼面价13300元/㎡，底价成交。

仅半小时后，就有业内人士发文称：“第二次土拍已经结束了，上一次历时两天，此次重庆土拍没有多少竞价，很快就出结果了，剩余基本底价成交。”

据乐居网统计，重庆此次第二轮土拍，推出四十二宗土地，其中9宗发布终止公告，5宗流拍，26宗挂牌底价成交，竞拍成交仅2宗。

拿地情况一览

国央企成拿地主力

此次土拍一个很明显的特征是，康田（重庆市地产集团有限公司）、巴南建设集团、成都城投、两江文投、迈瑞城投等为代表的央企、国企、平台公司是重庆第二轮土拍拿地的主力。

其中，康田共计拿地五宗，均是大渡口组团p分区，成交总价56.33亿元，建筑面积达70.4万方。

此次重庆第二轮土拍严查资金来源，比如，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业接管或预付款等。

“资金审查的要求就是说企业要有自有资金，不能通过各种非正常的方式去拿地。”一位业内人士分析此次拿地资格限制。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，国资企业拿地力度大，民企拿地谨慎的背后，资金是重要原因，“近期各类民企压力非常大，国资企业反而因为经营相对保守，融资成本更低，资金方面反而比较稳健，所以拿地更从容。”

2020年下半年以来针对房地产行业的金融政策已经在收紧，国家及地方陆续出台了针对房地产的金融、土地、税收等一系列调控政策，尤其房地产企业“三道红线”、商业银行房地产贷款集中度管理，以及金融机构严防经营用途贷款违规流入房地产领域等金融政策影响较大，调控成效开始逐渐显现。

消失的大牌房企

在上一次集中土拍中拿地的万科、绿地、龙湖、招商、融创等一线房企此次并未在拿地环节中看到“身影”。

重庆此次挂牌地块并不多，溢价率又有了上限规定，可以说是拿地的好机会，为何一线房企这一次集体消失？

有业内人士分析，重庆第一次集中供地的量不小，几家企业已经拿地，并占用了企业大量资金，再加上此次拿地资金要求更加严格，多个一线房企可能有自己的运营方式，此次土拍没有再拿地。

虽然多个一线房企此次并未拿地，梳理几大房企此前拿地的情况以及目前预售证办理和网签的情况，它们手中的“存货”只能算说得过去。

据铭腾机构发布，在2021年1-7月市场容量位居TOP30房企的储备，龙湖、万科、金科等头部房企去化周期也在一年左右，融创在首批次中新增储备100多万，去化周期差不多两年。

但华侨城、香港置地、华润、金辉、佳源、中南、北京北辰等企业去化周期都不足一年。于这些房企而言，如果第三轮土拍依旧姗姗来迟，恐怕下步要选择与其他房企合作开发某地块，或直接收购其他房企储备地块，否则或将“弹尽粮绝”。

并不低的起拍价，严苛的竞拍条件

此次重庆二次土拍，一些区域的起拍价也并不低。其中大渡口组团分区单价全都是8000元/㎡起，可以说直追中央公园的起拍价，容积率也大部分集中在1.5。

大渡口

除了严查拿地资金以外，重庆此次土拍也重申参与拍地的企业资质，参与商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质，不能以“马甲号”“小号”拿地。

竞买限制

根据此前土拍的规定，自然人也可以拿地，但自 2021年7月1日起，各地住房和城乡建设部门停止受理房地产开发企业三级、四级资质的核定申请和暂定资质备案申请，这对拿地企业的资质提出了更高要求。

“房企拿地的资金压力也比较大，再加上15%的最高溢价率，这次的土拍底价成交并不意外。”

不少业内人士在此次土拍结束后分析，未来能够拿地的房企，除了企业规模考核，其资金是否充沛，融资能力如何才是决定性因素。高杠杆，高周转的房企，可能将退出土拍市场。