乐居财经 方小末 发自青岛“之前听有业内人士说拿地的核心就是资金实力，而我要说的是，除了资金实力，运气也是一种很玄的东西。”痛失意向地块的一家房企投拓部门负责人刘辉（化名）在青岛第二批次集中土拍结束后如是说。

  “这次我们的主要精力放在老胶南的一宗地块上，因为这块地基本没有设置报名门槛，但与此同时，竞争也比较激烈，拍地当天竟然有十几家房企同时竞拍触发熔断，这大大超出了我的预期。而幸运女神并没有因为我们的孤注一掷而眷顾，线下抽签环节还是与这宗地块失之交臂……”，刘辉所遇到的“突发状况”其实在青岛此次拍地中并不是个例。

  从第二次集中土拍过程来看，拿地房企可谓经历了“冒险与惊喜”的紧张博弈。

  二轮宅地供应量大增95% 

  与首轮供地不同，青岛二轮供地进行了两次挂牌。第二次挂牌后，土地出让宗数减少了13宗。即便如此，和首轮供应量相比，青岛二轮集中供地量还是有大幅度增加，共涉及87宗地，涉宅用地总建面较首轮大增95%。

  有业内人士指出，从规模来看，青岛市辖区第二批次住宅类供地规模大幅上涨，建筑面积环比首批增长150%，占2020年全年青岛全市（含非辖区）的四成；分布上，西海岸和城阳比重较高，李沧和崂山也增加明显，李沧此次供应最惊喜，超过了去年的7成；二批次地块不仅量大且质优，多宗高价值地块扎堆入市。

  低溢价率趋势明显

  随着9月13日胶南熔断4宗地线下结果出炉，青岛二轮集中土拍最终成交了76宗（终止8宗，中止3宗），成交总占地面积265.6万㎡，成交总建面597.7万㎡，成交总价279亿，折合楼板价4670元/㎡，除了熔断的4宗地，其他均为底价成交，整体溢价率0.46%。

  青岛土拍规则控溢价率在15%，这4宗地块虽然称不上超高溢价，但是此次土拍的76宗地块中唯一出现溢价的情况。业内人士指出，这4宗地之所以引来开发商激烈争夺，重要的一点是没有设置出让门槛，有资质有资金就可以；其次，地块非常健康的商住比，4宗地的商业均占比10%，最后，地块素质好，位于老胶南的核心居住区，竞争力比较强。

  需要指出的是，青岛土地市场获取有一定的特殊性，基本以定向出让为主，多以旧改+产业勾地模式，也有部分与平台公司或地方实力企业合作拿地。据诸葛找房数据显示，2018～2020年，青岛市土地市场成交的平均溢价率分别为2.11%、0.91%和0.2%，低溢价成交趋势明显。

  区域冷热不均现象突出

  青岛本次土拍呈现出冷热不均的情况。9月7日，青岛市自然资源和规划局发布公告，G-2021-009（该地块2020年也因无人报名流拍）和G-2021-011两宗地拍卖”因故终止“；紧接着，市北区一果品地块突然宣布中止；接下来，高新区8宗建设用地分别在开拍前两天全部终止出让，其中2宗地块出现无人报名的情况。

  不同于高新区的“冷”，西海岸“热”闹异常。4宗地块被17家房企经过90轮叫价而触发熔断。线下竞品质环节，因为有多家达到标准满分的9分，所以靠自然的智慧凭运气来抽签，4宗地的溢价均约15%，最后分别被绿城、龙湖、大华、国信获得。专业人士透露，如果这些房企品质做到9分，每平米要增加千元以上的成本。土地溢价率控制在15%，稳定了看起来的“面粉价”，没有土地增值的狂欢就稳定了房价预期；同时也有利于购房者，拿地时倒逼开发商加了一层品质的加持，带来了高品质期待。

  抱团取暖互补开发

  “三道红线”对房企资产负债率、现金短债比、净资产负债率等提出了新的要求和考核，这也让房企在拿地的时候显得更加谨慎。在此背景下，不少房企选择抱团取暖，拼单拿地。事实上，随着资金成本走高，公开拿地利润减少，房企通过招拍挂拿地的比例正逐渐减少，合作拿地、旧改、收并购等多元化渠道拿地的比例在不断增加。

  此次拿地的30余家企业中，独立拿地的有19宗，其余57宗大部分地块为合作拿地。“这次拿地主力是实力国企加地方龙头的模式，实际是一种互补，国企有比较好的产品品牌，营销能力，当地龙头企业更加了解当地的客户情况，也有一些相关的社会资源。”有业内专家表示，这实际上是在市场竞争日益激烈的情况下，房企各取所需、互补开发的一种模式，避免了水土不服或者其他的一些操盘风险。

  头部房企深耕主城 

  与济南土拍开发商参与感低、头部房企基本“躺平”的情形不同，青岛二轮土拍头部房企活跃，很多选择继续深耕主城。例如，绿城一举斩获李沧区青山路地块，而在首批次集中供地中，更是实力摘下了市北地王项目，此后又在二级市场拿下了新都心项目，今年，绿城中国在青岛已经新增3个项目；华润置地和青岛地铁、青岛诚达科技联合拿下了市北区瑞海北路1号、5号既人工智能产业集聚区北片SF1003-30、44地块。该地块资源优势非常明显，占据一线海景资源，据了解，该项目规划总建筑面积约43.7万㎡，包含一线海景住宅、社区商业、幼儿等生活配套，及约15.8万㎡RCEP配套，非常值得期待。

  回顾青岛第一次集中土拍，青岛本土房企大放异彩：和达集团一举拿下9宗地块、西发拿下5宗地，另外、磊鑫、海尔等本土房企亦收获颇丰。二轮土拍，本土房企表现依旧扎眼，和达集团继续扮演了领头羊的角色，本轮拿地斥资25亿元，继续高歌猛进。另外，华新园和瑞源集团分别斥资20亿元和19亿元。

  有项目拿地3天即出规划 

  青岛首轮成交的地块目前大多已进入推广期，有的甚至已开盘，但大部分的项目不可避免地出现时间“集中”，竞争加剧；第二轮土拍，拿地房企延续首轮“优良传统”，快马加鞭，有的甚至拿地三天便出规划。

  9月10日，融创&西发在青岛第二批次集中供地联合拿下薛泰路北、朝阳西路东地块。9月13日，青岛市自然资源局公布了该地块的规划情况。与此同时，李沧东部青岛智谷源（融海控股）43.7万㎡地块规划也迅速问世……在市场下行期，叠加限价、限购、自持等多重调控政策，今天拿的这些地在未来究竟能不能产生利润，房企也许有自己的判断，但同首轮一样上演“快餐式”入市的房企不在少数，也许迅速出货也是房企的另一种布局策略。

  写在最后

  第二轮集中土拍规则调整之后，全国多数城市土地热度控制在较低水平，房企拿地成本降低，为房企留出一定的利润空间，更大的意义在于，通过“稳地价”实现“稳房价”、“稳预期”，同时，对于中小房企而言，限制“马甲”和“摇号”的情况下，拿地机会增加，竞拍环境更加公平、有序。

  在中央要求各地优化土地竞拍规则、加快保障性租赁住房发展等要求下，接下来拍地的重点城市二轮大都将呈现溢价率指标下降、盈利空间扩大的格局，二轮土拍的地价有望进一步向理性回归。

  而对想在青岛拿地的房企而言，除了地价的回归，也许运气的加持也是另一种方式的“博弈”。