天津二次土拍:清茶面点

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 7.1w阅读 2021-09-16 13:41

  乐居财经 “这次不如上次激烈,就像饭馆吃炒菜一样,有点太淡了,上次融创的楼面价将近12000元,你再看这次,跟客户没办法讲预期了,感觉和5月份的土拍没法比。”这是乐居财经在走访海河教育园的项目中,与相关置业顾问私下聊天中,得到的一句话。

  从过往几年的房地产营销中,面粉与面包的价格故事成为营销的参照手段之一,也是购买力对未来房价预期的一把标尺,随着土地价格因为竞拍的提升,买卖双方都会将“价格预期”放在购房标准的第一位。

天津二次土拍:清茶面点

  而5月份天津土地拍卖结果中,海河教育园的两幅地块最终融创以溢价率43%成交,市区的南开天拖地块招商溢价49%成交,南开新裕里地块绿城溢价33%成交,引发了新房市场针对土地溢价的“连锁反应”。根据克而瑞天津公示的数据,5月天津商品住宅成交面积达到了138.8万平米,同时成交金额达到了240亿元,成为上半年市场的最高点。

  随即而来的,是市场对二次集中供地的期待。

  溢价率不能超15%:单价/总价 降温之势明显

  在天津二次供地中,据统计挂牌的61宗地块,在最终土地出让前两天,有19宗停牌。最终共计42宗分别在上周末进行摘牌,最终成交地块40宗,流拍2宗。而在这40宗地块中有31宗地块是底价成交,9宗地块溢价成交。由于天津的土拍规则调整,溢价率不能超过15%,因此,本次9宗溢价成交的地块中,有3宗地块拍到最高限价后启动了摇号/抽签程序,才最终取得了结果。

  天津二轮集中供地成交商住楼板价前十门槛大幅降低,仅在约9300-30000元/㎡区间。而首轮供地时入围单价前十门槛为12700元/㎡+起步,10宗地块单价几乎均在1.3w/㎡以上,单价第一地块单价超3.5w/㎡。而二轮供地的最高单价地块单价将将超过3w/㎡的标尺,前十中8宗地块价格未超2w/㎡的标尺。 

  而整体,天津第二批出让的40宗地块,总建面414.8万平米,成交金额近330亿元。相比5月的第一批土地出让,总建面达520万平米,成交金额近498亿元。

  相比第一次集中供地,二次供地的总体降温程度,可见一斑。

  一个资金下的两个难跨的三槛

  针对这次土拍结果,乐居财经与一位天津房企的从业人士沟通,他都表示:“这次土拍,对很多企业,都会遇到三个门槛,首先资金来源这关就不好过。”根据本次天津土地拍卖要求:参拍企业具备房地产开发企业资质,须提交其股东未违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺和竞买企业资信良好的资信证明,须由自有账户交纳竞买保证金。

天津二次土拍:清茶面点

  其次,他表示本次出让的地块中除了几宗热门的环城地块,相对能评估出利润,但是很多企业在评估周边竞品以及去化速度后,感觉自身的销售成本和回款周期不太明确,他表示总部的门槛主要是对利润率和成本控制上,“我们的资金成本不比他们(国企央企),算不过来账的地块,回款慢的非热门区域,集团肯定不会给我们批钱,一些远郊地块由于前两年出地较多,而且在售货源较多,所以严判之下决定放弃。”

  再者,他表示还有一个门槛就是天津市场的压力冷热不均,以热门区来说项目竞争力大,成交量也尚可,但是对一些老城区和环城区域而言,在售新房库存较大,成交无法形成量,更何况还有第一次集中供地的大批量货值尚未上市,究竟未来市场什么走向,他觉得很多房企的高层也会“先看着自己碗里的,再看看要不要加菜”。

  清茶面点之下的势均力敌

  相比首次土拍类似川鲁的大菜,本次土地拍卖更加像江南的清茶面点。

  在房企的参与度上少了很多“重口味大菜”,诸如融创、万科、远洋、中交的身影都没有出现,从业内了解,一来是受制于资金流转的压力,二来这些企业在天津土地和货源都有较大的储备,理论上这些企业根据自身资金循环力不会再过度加大储备量。

天津二次土拍:清茶面点

  但是同样,这次“清茶面点”的二次土拍中依旧能够看到几个巨头身影:中海成为这次土拍中的赢家,共计85.4亿摘得市区红桥、河西、和平三个关注度最高的地块;中铁投资37.5亿连续拿到滨海的6宗地块;绿城中国26.7亿拿到了水西的第二宗地块(水西板块第一宗地块由融创绿城联合拿地);中国铁建投资20.9亿夺得东丽区金钟街地块;保利20.3亿夺得一宗津南和两宗武清的地块,当然本次还有旭辉、金辉、中建六局、中建一局、北京城建等企业斩获地块。

  整体从拿地企业整体规模来看,受制于本次摘地企业资金的限制,央企和国企背景的企业有了资金的优势,同时在天津市场上也逐渐具备了规模化。未来天津的新房市场将会形成民企和国企“势均力敌”的势头。

  总之,天津的第二轮过后,从各方反馈来看,土地市场热度已经趋于常态化,基本可以说达到了稳地价、稳房价、稳预期的结果,在限制资金和拿地企业马甲的同时,结合摇号规则,让土拍市场的竞争更加公平,同时对溢价率的控制,让房企和市场预期更加理性。同时,从土地的供应来看,算账与市场因素,依旧是民企地产公司共同严判城市发展战略中的关键,利润和周期、区域市场和人口辐射,成为房企在天津拿地的关键点。

  如同开始置业顾问所说一般,天津这次土拍就像炒菜一般有点淡。但未来周期新房市场库存量的减少,其实对二三级市场的双重压力之下,未必不是一件好事。

  毕竟吃的淡一些,有助于血压平稳,正常循环。

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