编者按：经历三道红线与集中供地，地产业终结20年来的“高杠杆、高储备、高周转”模式，进入“稳地价、稳房价、稳预期”时代。乐居财经推出《韧性——2021对话经理人》系列，聆听时代转折中总经理的心声！本期【见地】对话嘉宾是艺城控股昆明公司副董事长钟华先生。

  昆明市场真正认识深圳艺城，应该是在其接手弥勒寺城改项目后。

  早在2012年下半年，昆明弥勒寺城改项目启动，期间因项目主体方屡次变更，以至于项目迟迟没有进展，直至2020年深圳艺城100%控股，弥勒寺城改项目正式易主，推广名为春城玖號。这是艺城控股在昆明的首个住宅项目，定位要打造昆明一环封面作品。

  在春城玖號项目营销中心，我们见到了艺城控股昆明公司副董事长钟华，儒雅、温和。“就是这发型快变成地中海了。”一句玩笑话，很快拉近了距离。

  进入8月份，在“三条红线”约束、全国土地政策调整、楼市调控收紧、成交不及预期的大环境下，市场观望情绪愈发浓厚，昆明不少项目加入特价房阵营，“价格倾轧”的趋势越来越明显。“事实上你会发现，有些价格高品质好的项目依然好卖。”钟华认为，当政策的确定性和市场的不确定性成为常态，对企业而言，越是困难的时候，越要守住信心，守住品质。

  好产品穿越市场周期

  “不得不承认，今年开发商的日子都不好过。”钟华直言。

  在调控高压下，房企的生存环境愈发艰难，中小房企进一步边缘化。不过，在钟华看来，对中小房企而言，这是最坏的时代，但这也是最好的时代，与危并存是机。

  正所谓“船小好调头”，面对市场的诸多不确定性，钟华认为，相较于全国化“摊大饼式”布局的房企，规模小的房企反而更具灵活性。 

  “另外，随着住宅的金融属性不断淡化，居住属性不断强化，面对楼市存量市场时代的来临和消费者理念的转变，回归产品已经成为行业共识。”

  在这种共识之下，就更加考验开发企业对内功的修炼程度。

  “从产品的角度来说，大型房企经过前期的品牌积淀和项目实践后，大都形成了标准化可复制的产品线，复制粘贴反而容易忽略对产品本身的打磨。对于规模小的企业来说，有时间也有精力对产品理念、功能、结构等各方面进行严苛的打磨和升级。”让产品力成为中小房企的核心竞争力，钟华说。

  而好的产品，一定能够帮助企业穿越市场周期。

  长期主义是优势的积累效应

  钟华选择加入艺城，他自诩是“磁场相吸”。

  从1998年大学毕业来到昆明，先后在万科、融创、龙湖等知名房企担任重要职务，操盘过多个项目。二十余年的房地产行业从业经验，练就了他较强的综合管理能力和敏锐的市场判断力。

  钟华信奉长期主义，他认为长期主义是优势的积累效应。

  于钟华而言，选择艺城，也是因为艺城走的是长期主义之路。

  “传统高周转模式从来不是艺城的发展方向，我们希望用好产品站稳脚跟，深耕昆明。” 

  发源于深圳，艺城控股目前在昆明、武汉、深圳均有布局。有意思的是，艺城是少有的依靠几个产品IP就能占领市场的品牌。

  “实际上你去看我们这几个城市的项目，基本上都遵循了中心、资源、改善三大元素。无一例外。”

  确实无一例外，比如，深圳艺城•湾樽，位于深圳市南山区招商太子湾游轮大道，与香港隔海相望，产品定位300-525㎡奢华大平层，单套最高总价近1个亿；再看武汉艺城•紫金滨江，位于青山区滨江商务核心区，紧邻长江，主要面向改善型需求的客户提供高端住宅和公寓。在昆明布局的两个项目，艺城•PGC紫金中心，位于巫家坝CBD板块，打造昆明首个TOD30万方城市综合体；艺城•春城玖號，于一环核心区迭新城市人居封面。

  “艺城只做城市核心开发，做小而精的项目。”对钟华而言，以需求为导向，打造市场需要的好产品，更具挑战性。

  城市更新激活中心价值

  今年4月，昆明市印发“十四五”规划纲要，对城市空间布局提出了新的要求，明确要有序推动核心区“东进、西拓、南控、北延、中优”。首次提及“中优”，要求促进老城区功能疏解、风貌提升，推动城市品质化、功能现代化、业态高端化。

  钟华认为，“中优”是昆明城市经济发展的必然选择。

  “一环中心位置代表的是真正的老昆明，有着2000多年老昆明文化精粹，这个城市的交通、医疗、教育、商业等资源都是围绕这个原点去发展的。未来，昆明要建成区域性国际中心城市，老城的低效资产势必要完善、改造，焕新之后才能更好的融入城市。” 

  目前昆明中心区域有多个城改项目还处于停工或者烂尾状态，加上可开发用地又又少，片区急需代表性项目扛起“中优”的大旗。

  “目前中心区域的活力没有真正激发出来，亟需更新以焕发核心价值。”

  近一年以来，中心区域以艺城•春城玖號为代表的多个高端项目有序推进，在昆明“十四五”开局之年，为“中优”树立了标杆。

  要习惯吃“萝卜青菜”

  下半年以来，昆明有将近30个项目推出了高于以往的优惠政策，“价格屠刀”毫不留情地挥向了竞品，直降XX元/㎡、超低折扣、买房送XX等形式层出不穷。 

  钟华认为，目前昆明楼市的价格波动，是部分企业基于自身原因进行的价格调整，而且大部分调价项目地处远郊。“实际上一二环内并没有出现价格跳水的情况，一些价格坚挺的项目依然卖得好。”

  尽管市场进入盘整期，但钟华仍然对行业充满信心。

  他认为，国家的调控政策不是为了打压房价，更不是不让房企活下去，回归理性，回归本质与初心，才是调控的目的。毕竟房地产行业波动，对产业链上下游及关联产业都影响颇大。房地产行业依然是经济的压舱石和稳定剂。

  “就好比之前房地产吃的是大鱼大肉，造成了消化不良；现在要改吃萝卜青菜，我觉得挺健康的。”钟华说。

  钟华认为企业应该习惯“吃萝卜青菜”，对行业保持敬畏心；对团队而言，艺城昆明公司作为一个成长型的公司，需要对标、反思与进步，产品力将始终是艺城深耕昆明的生命力基石，只有不断地学习与进步，得到市场与客户的认可，才能真正与城市共生。

 以下为乐居财经与钟华先生的对话精选：

  乐居财经：昆明十四五规划中提出，到2035年，昆明要建设成为区域性国际中心城市，2025年经济总量要迈上万亿台阶，人口总量达到1000万人。在实现这个目标的过程中，您觉得中心区域将担当什么样的角色？

  钟华：承上启下的作用。其一，昆明逐渐形成多中心、多层级的发展格局，这样的格局其实是需要有标杆的，中心区域因为它的核心地位显而易见就是这个标杆；其二，中心区域老房子居多，老旧产业居多，与城市核心地位是不匹配的，中心区域的活力或者能量也没有真正激发出来，所以亟需更新以焕发新的核心价值；其三，人口集聚的背后肯定是产业和资源的集聚，驱动人口流动最主要的因素是追求更好的生活，具体包括工作、收入、资源、人口环境等等，所以在这些方面中心区域肯定是有优势的。艺城作为昆明城市建设的一份子，有义务也有责任为中心区域提供更好的人居环境。

  乐居财经：面对当下环境，有没有应对办法？

  钟华：随着住宅的金融属性不断淡化，居住属性不断强化，面对楼市存量市场时代的来临和消费者理念的转变，回归产品已经成为行业共识。在这种共识之下，就更加考验开发企业对内功的修炼程度。市场大势对企业肯定会有影响，但如果我们因为市场普遍的降价而左右摇摆，还因此把成本降低、品质降低，那真的就是得不偿失。对于我们来说，市场口碑是放在第一位的，那口碑的建立必定是守住品质。

  乐居财经：当下，如何对房地产行业发展保持信心？

  钟华：国家的调控政策不是为了打压房价，更不是不让房企活下去，回归理性，回归本质与初心，才是调控的目的。毕竟房地产行业波动，对产业链上下游及关联产业都影响颇大。房地产行业依然是经济的压舱石和稳定剂。从昆明城市发展的角度来说，前面我们也提到了十四五规划要实现的目标，那未来城市发展，产业要升级、人口要增加，那肯定要有房地产行业的承载，房地产发展还大有空间，这个信心我们还是有的。

  乐居财经：在当前市场背景下，对行业、对团队、对市场您有哪些想说的？

  钟华：首先是行业，未来很长一段时间基础设施建设和城市界面升级都会是主旋律，房地产暴利时代已经远去，沉下心来修炼内功，做市场需要、客户需要的产品，以产品力内核来驱动行业发展。

  其次是对团队，我们目前还是一个初创型的公司，还有很多需要对标、学习和提升的空间。得到市场和客户的认可，才是对团队最大的褒奖。

  对市场，昆明在云南是一个单核城市，集中了云南全省最为优质的医疗、文化、教育等资源，从这个层面来说，昆明对地州城市的吸附能力持续存在；同时又因为独特的气候资源条件，对外省客户来说也有较强的吸引力，所以从长远来看，昆明的房地产行业仍然会保持向上的趋势。在产业升级、人口流入增长的背景下，作为房企，就是做好做精。虽然目前昆明房价有所波动，但这是箱体正常范围的波动，不能以此就判定市场完全不好。