2021年上半年，北京市整体经济运行稳中向好，其中高技术制造业和战略性新兴产业增加值分别同比增长1.3倍和1.1倍。经济的高质量发展也带动了北京产业园市场的需求增长。

  上半年北京产业园市场需求持续暴涨，净吸纳量连续两个季度突破30万平方米，单季度需求量已经超过2020全年水平，上半年净吸纳量接近70万平方米。

  除互联网科技行业为市场主要需求来源外，生物医药、金融等行业也有亮眼表现。

  由于市场需求的暴涨，上半年整体空置率从2020年年底的21.7%，半年环比下降4.2个百分点至17.5%。租金在2021年上半年市场基本维持稳定，市场平均租金维持在128元每平方米每月。

北京产业园子市场2021上半年表现

  位于东北市场组团的望京-酒仙桥和位于西北市场组团的上地及北清路市场，在2021年上半年的表现非常靓眼。作为当前北京主要互联网科技企业的聚集地，三个子市场上半年累计贡献了总体市场47%的去化量。需求的暴涨直接拉动了这两个区域子市场租金的持续走高。

  上地子市场是自2020年三季度起，首个出现租金逆势上涨的市场，且截至目前租金已持续一年走高。目前市场空置率仅有5.4%，市场可利用的产业空间已非常有限且处于供不应求状态。

  上地区域作为北京打造高精尖产业创新集群的优质空间，该区域所涵盖的新一代人工智能、新能源材料、生物技术、5G通信、大数据、移动互联网、车联网等规划中的重点企业爆发出新一阶段的增长活力。此区域所能提供的产业生态圈、产业结构、政策扶持、企业内部人力资源优化等都是该类企业作为优质空间选址的重要考量条件。

  由于2021年上半年的需求暴涨，企业在上地子市场面临着竞争激烈、一房难求的局面。在具体租赁谈判过程中，业主给与的租赁条件和谈判时间都非常有限。区域内的企业高管普遍反馈，为确保能够在有限时间内完成租约谈判，满足企业的发展战略需求，愿意积极地与该区域内的专业服务机构做深入合作沟通。

  望京-酒仙桥市场由于区域内多以互联网类企业需求为主，疫情对于该区域企业的影响有限甚至加速了部分企业扩张发展。加之区域内的企业聚集性较高，带动了知名企业的上下游关联公司聚集于此。因此自2020年三季度起，市场内的空置面积被逐步消化。

  产业园市场的空置率从2020年三季度的19.3%降至当前的11.1%，部分项目已基本满租。虽然目前在线教育行业受到的政策调控影响较大，且大部分都集中在望京酒仙桥和中关村市场，但这两个市场的现状是企业扩张需求旺盛。由此可见，单一行业对于北京商办市场的整体影响非常有限。

  亦庄市场（即北京经济技术开发区）空置率依然处于高位。由于单一项目的快速去化，导致整个区域的空置率快速下降到14.5%。亦庄子市场是本季度净吸纳量最高的市场，超过10万平米。这样优异的市场表现也和亦庄区域上半年亮眼的宏观经济数据相契合。根据政府年中发布的经开区宏观数据来看，在今年上半年，北京经开区实现地区生产总值1252.2亿元，同比增长41.3%，涨幅居全市前列。其中，1-5月的规模以上工业实现利润556亿元，同比增长2.3倍。

  高精尖产业集群引领区域发展，特别是新一代信息技术、高端汽车和新能源智能汽车、生物技术和大健康、机器人和智能制造等四大主导产业，完成工业总产值2650.5亿元，同比增长40.2%，占经开区工业总量的93.8%。其中，生物技术和大健康产业完成产值806.3亿元，同比增长1.9倍。

  预计2021年下半年，市场仍将迎来130万平方米的新增供应，达到近五年的供应最高峰。在2021年新增供应中，超3成位于上地区域。同时，由于上地区域新项目普遍在入市前就已经完成租赁，且其他新增供应项目分布较分散，因此下半年新增供应对市场的冲击有限。虽然下半年空置率会有所抬升，但年末空置率有望实现同比下降。随着新增供应压力的减小，市场将进入稳定去化阶段，租金也有望企稳回升。

  高力国际整理了近一年半发生在北京私募基金一级市场的投资案例，发现超过50%的投资依然集中在互联网科技行业（包含互联网软件与硬件相关细分行业），医疗健康紧随其后。从被投公司的分布来看，这些公司则高度集中在各自相对成熟的行业聚集区，例如互联网科技公司主要集中于中关村、上地和望京-酒仙桥，医疗健康主要集中于亦庄、北清路等。如果未来这些快速成长的企业以就近扩张作为其选址首选的话，势必会为其所在的子市场带来源源不断的新增需求。然而，这些子市场目前均面临优质产业空间不足的问题。因此，跨区域选址预计将成为未来2-3年区域内企业选址扩张的重要选择。