范家乐:二手房会有“春天”

乐居财经   2021-08-26 18:30:15

“宝山成交跌了4成,但我相信春天还是会来。”

编者按:他们是二手房交易的推动者,他们是美好生活的服务者,乐居财经携手天猫好房二手房与房东们,听他们讲述二手房新时代下的新故事,新形象,新视野。本期【见地】嘉宾:未来家地产董事长范家乐先生

撰文:郭军

采访:郭军

摄影:徐辉

出品|乐居财经 天猫好房二手房

“宝山成交跌了4成,但我相信春天还是会来。”

创业2年,新冠疫情、积分摇号、贷款利率上调、二手房核验,对于在从业房产经纪行业16年的范家乐来说,在上海滩打下一片江山前,他已独自面临一个又一个巨大的挑战。

一个月前,上海市房管局发布二手房市场新政,明确在已实施房源挂牌核验基础上,增加价格信息核验,交易管理部门将以市场真实价格为依据,对每套房源进行核验,没有通过价格核验的房源将不得对外发布,多家房产中介部分尚未完成价格核验的二手房,已经暂时下架。

伴随而来的是7月上海二手房环成交比下降15%,同比下降16%,挂牌价格也环比下降8%。成交套数是今年以来除2月份(春节影响)成交最低的月份。

这对于在上海宝山有20多家门店300多名员工的未来家地产来说,更是一次不小的冲击。

但对楼市调控司空见惯的董事长范家乐来说,并不持续悲观。

“要有未来,更要有家”

房产中介,企业高管,上海创业,未来家掌舵人,这是在37岁的范家乐身上仅有的职业关键词。

“2005年一个机缘巧合,我一个老领导说这小伙子这么年轻,来卖房子吧,做销售多劳多得。”所以就在这种情况下加入了房地产领域。

16前的地产生涯,范家乐从一名底层销售人员,一路披荆斩棘到企业高管,到企业掌舵人,除了得到在单位的卓越式成长外,他更是看到了这个行业未来带给他的创业机遇。

步入“中年危机”后,以后干什么,做到什么程度,应该怎么做,成了他思考最多的地方。一种职业理想告诉他,“离开大公司的这种怀抱,应该重新开始。”

选择创业后,范家乐从多个品牌中,决定将“未来家”拥入怀中。

今天的‘未来家’,有着他对公司的一些期许,涵盖了对整个行业的理解,对个人未来多少年发展的思考,对曾经自身在大公司奋斗生活中“家”温暖的践行。

“我们既要未来,但更关键是要有个家。”

今年1-7月份,未来家上半年的营业额已超过2020年整年度,但从8月看,成交量实际上有不小的回调。在确保团队整体待遇提升和楼市调控的高压下,目前为止公司依然处盈利的状态。

“跟往年比我们公司整体待遇工资应该是比过往是涨了40%,越难的时候,我们应该越要有担当。”

如果创业的决定靠的思考和对房地产的理解,那2年发展成20+店300余人,靠的又是什么?

范家乐认为,这靠认知水平、工作经验和对预期的判断,除此之外就是对公司和团队的理解。

“我在上一家公司任职时,5年时间做到59个店,15年的职业经理生涯里,自由发挥的职场空间很多,对大公司里团队的管理、制度的建立和公司的愿景都有深刻的学习,所以对于我创业来说有莫大的帮助,从目前来看也比较顺利。”

“今天不买明天涨”正在消逝

未来家所扎根的宝山,是最能感受二手房温度的板块。

宝山是上海唯二的城市副中心之一,一向与闵行相提并论,因为距离市区较近成为刚需置业的热门,2017年宝山新房成交均价为48464元/平,成交也让其他区望尘莫及,而2018年出师不利,一手房价回落3字头。

政策后短期看整个量一定会下来已是常态,2017年政策后的半年到一年里,整个成交量有了5成左右的下滑。

而今年1月份,上海二手房成交量达到近年来新高,单月成交高达4.5万套。但7月份上海外环内二手房成交量就环比下降了17%,全市二手房成交仅不到2.5万套,较年初减少近50%。

范家乐认为,当下的市场和三四年前的量价走势表现很一致,量和价本身就是一种比例关系。

“这次调控,形式一样,结果一样,政策的初衷就是希望整个交易周期拉长,希望给购房者更长的时间去看房选房,或者给一个更好的思考周期,因为过往紧张氛围对于买家很不友好。”

所以今天不买,明天就涨的时代一去不复返了,官方调控的效率更高,速度更快,态度更坚决。

但他始终认为,下滑不代表没有购买力,也不代表客户不买房子,只是让他的购房时间延后了,从长期的预判来看,只是购买的周期变的长了,而且还明确提出了回暖的产品要素。

“上海这一轮涨幅实际上是从高端从大平层、中内环地段开始涨起来,有购买力的人群的地段反而涨的多,像宝山这样这几年价格没有特别大的涨幅,所以回调也有限,总价大概300万到700百万,对上海这么大的一个市场来讲,其实这个价格还是有刚性需求的。”

那么量价之间的关系受影响的因素最大的是什么?

“一定是贷款!”

无论是各种限购、限售、摇号、社保、积分、户口、人才等等都是只是限制购买的门槛,但购买的能力和欲望是无法消灭的,但贷款可以让有能力的购买力拉长周期,让投资的人没有利润空间。

所以整个信贷政策对房地产影响非常大。

二手房现在是寒冬,未来有春天

从新房的限购限贷,到土地供应价格和节奏的调整,直到二手房的风声鹤唳,今年的调控大刀似乎正朝着二手房领域全面迈进。

2月8日深圳发布二手房官方指导价后,成交量一泻千里。

宁波在5月10日发布二手房官方指导价格后,二手房市场也转凉进而转冷,五区二手房成交3348套,直接跌回六年前。

成都5月28日发布二手房官方指导价,6月份已经有很多业主开始降价销售。

而就在前几天,合肥正式对“热点学区房”进行二手房指导价调控,二手房已然成为调控主要火力点。

对于没有买房的购房者或许是观望窗口期,但对于范家乐和它的“未来家”来说,并不是一个好的消息。

“现在应该属于寒冬期,调整之后应该属于春天。”

范家乐认为,调控和市场温度是有一定关联的。2016年底到2017三季度,半年多时间里面,市场极为寒冷,但是一年以后,上海强大的购买力就会重新爆发,升温非常明显。

“只要价格回归到老百姓能接受的位置,客户还是会快速入手,所以我分析今年可能会算是寒冬,但我相信伴随银行政策金融政策不像现在这么紧、价格可能会也会适当的回调到一个合理水平,并减少恶意炒作,明后年房地产应该还是有春天。”

对于投资性买房,多数研究机构认为不仅现在没有机会,未来也是短期获利性炒房行为的末日。

范家乐认可这样的观点,并认为上海未来更是炒作式买房被踢出局的典型城市。

“现在处于一个政策之后短期的震荡期,在中长期来看,整个市场的需求量依然会存在,未来投资投机甚至是短期爆炒这种现象,会随着这种政策的密集逐渐被挤压。”

然而事实的确证明了他的观点。

上海7月23日赠与限购升级,7月24日房贷利率上涨,首套房房贷利率由此前的4.65%上浮至5%,二套房由5.25%上浮至5.7%。

8月6日又宣布实施“三价就低”审批贷款额度。申请贷款金额,将参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价三者孰低作为贷款申请房价标准。

这次的三价合一,针对的就是二手房交易中的一些炒作行为,结合上海此前的二手房价核验制度,可有助于抑制二手房价格过快上涨,防止资金违规流向房地产,并提高税赋公平性。

因此按照上海这种政策力度,回到合理水平只是时间问题。

房产中介不会消失

调控此起彼伏,似乎在验证“不相信房价会下跌的人”正在付出“惨痛的代价。”

然而对市场交易端持续打压外,对房产经纪平台的不好消息也是不断释放。

8月18日,杭州市二手房交易监管服务平台上线了“个人自主挂牌房源”新功能。个人可以在官方平台上发布房源,不好舆论认为未来可以绕过市场上的中介机构买二手房,能够省下一大笔中介费。

对于像未来家这样的房地产经纪企业而言,这显然不是什么好消息,唱衰的声音迅速跟上,认为二手房中介即将被官方平台取代。可能是受到杭州官方上线个人交易平台消息的影响,在纳斯达克上市的国内中介头部企业贝壳,股价应声而落。

范家乐认为,房地产调控就像一年的春夏秋冬,监管部门希望这个行业走的更稳健、更长久,官方上线这个平台,其实就是是给购房者多一个途径、多个选择而已,达到交易环节并非一个平台可以解决。

确实,北京也曾经在多年前推出存量房交易服务平台,河南商丘永城市也曾设立房产信息中心,提供二手房求购、出售以及房屋求租、出租等服务。今年深圳短暂上线了官方“二手房交易系统”,其功能也包含“自助卖房”。

“官方能不能把中介干的事干了,我认为暂时干不了,至少以我自身而言,虽然干了16年,但是买房还是会找中介。”

房源真实性如何?有无产权纠纷?有无抵押贷款?谁来带看洽谈?这一系列问题,似乎都是官方平台暂时无法解决的巨大工作量。

这或许也是范家乐对未来家内部制度和系统优化、完善服务重视的重要原因。

一个优秀的经纪公司对内部是复杂和完善对完善的,但对于客户和业主来说方是方便的,人力物力的持续投入,就是提高服务质量和体验。

“一些加盟店或小型的公司,没有人力,没有后台,只有经纪人,但像我们这类300人甚至千人以上的公司,财务、法务、经纪人、客服24小时群服务,后期一定会投入越来越大。

按照范家乐的逻辑,一个合格的房产经纪不只是交易,而未来家要的就是“客户无风险,而不是我们没责任”。

截至2020年末,中国房产中介经纪人总数接近200万,中国住房市场总规模超过20万亿。这个与民生息息相关的行业,已经疯狂生长20年,涉及百万人就业。

短期内被取代似乎“绝无可能”。

拥抱互联网,线上获客是“未来+”

如果说现在房地产开发企业已无暴利,那么房产经纪行业就是“白银时代”的末期。

“中介公司绝对不是暴利行业,服务好的公司10%利润就已十分优秀,只要上了规模的公司,它的配套成本很高。”

范家乐说,在低利润下如何提高获客效率、消除经营壁垒,拥抱互联网是必经之路。

从2007年开始,整个互联网跟房地产已经是密不可分,有机构数据显示,上海所有的经纪公司在整个房地产交易里面至少50%甚至更多都是通过线上获客。

“想把一个房产经纪公司做好首先就是引流,拥抱互联网的流量,以后100%线上获客的概率比较高,所以相信类似天猫好房这样的企业,可能未必发展的特别快速,但我们认为基于互联网的成熟以后,它机具稳定性和成长性。”

在范家乐看来,互联网平台第一个属性就是应该提供真实的房源、真实的价格。

在和互联网的深度融合下,天猫好房的真盘实价、核验、委托、密钥、营业执照的种种把关,对未来家的线上获客、交易安全和效率,都起到了积极的作用。

事实证明,获客的渠道会越来越多,获客量越来越大,对于购房者对于经纪公司的生存空间会越来越好。

“我相信很多经纪公司都是比较欢迎像天猫好房这样的平台,让房产经纪行业感受到互联网的魅力,我们用了两年不到时间,未来家在直营领域发展到了我自身比较满意的规模,我们会借着互联网的这一轮东风,走出宝山,覆盖大上海。”

因为他的最终目标是“服务一城,置业万家”。

以下为乐居控股总编室华东区域主编郭军与范家乐先生的对话精选:

乐居财经:上海二手房核验对你们有何影响?

范家乐:成交量下滑十分明显,到年底看各个中介公司会保持较低的成交量,尤其是非核心板块的价格虚高区域,影响更大。

乐居财经:当下二手房是寒冬还是春天?

范家乐:现阶段是寒冬,周期性调控稳健后,会迎来春天。

乐居财经:你怎么看二手房交易中中介费的差异?

范家乐:费用高低一定取决于服务的安全性、系统性、效率性、全面性、多样性和直观的心理感受。

乐居财经:最能影响二手房的量价变化是什么?

范家乐:不是限购,不是社保,不是户口,是信贷政策,直接拉高成交门槛和拉长成交周期,降低成交频率。

乐居财经:如何看待天猫好房模式?

范家乐:起步虽然困难,但极具稳定性成长性,是未来中介领域不可或缺的真房实价平台。

乐居财经:未来家有什么中长期愿景?

范家乐:走出宝山,渗透周边,覆盖上海,置业一城,服务万家。

标签: 守稳求进

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