中骏商管上市,黄伦的厚积薄发

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 魏薇 7.3w阅读 2021-07-02 12:29

编者按:中国企业从“野蛮生长”走向成熟,企业家二代们也逐步从幕后走向台前。他们或子承父业,或另立门户,逐步成为新一代商界明星。

2021年,乐居财经推出对话企业家二代《接力》系列,讲述他们“三十而立”的故事 。本期【见地】为您带来中骏商管执行董事兼董事会主席黄伦的故事。

9点30分,吉时已到。

“咚锵……”黄伦与CEO牛伟一起,敲响了中骏商管(0606.HK)上市的铜锣,声音浑厚而悠长。

对于这个场面,黄伦并不陌生。11年前,他见证了中骏置业(1966.HK)上市的全过程。只不过,那时他抱着向父亲黄朝阳学习的心态去的。

现在,34岁的黄伦成了主角。对他而言,在中骏体系里,中骏商管更像是一家创业型企业。

而在地产二代中,是以守业者居多。大学毕业后,黄伦没有去到已经成熟的地产板块,而是选择了成立不足一年的商管公司。要知道,商业地产运营,是一块公认难啃的骨头。

黄伦很享受这个挑战的过程,并沉浸其中。每天打开商场的大门,看到很多人来消费,买到心仪的商品,这是一件很有意思的事情。

“有个好平台,能发挥自己的能力,是不是从0开始,没那么重要。”黄伦近一米九的个儿,笑起来却像个大男孩。

涉足商海10余年,黄伦已经长成了,成为中骏商管执行董事兼董事会主席。上市后,他的“百城计划”会进一步加快速度。

厚积薄发

“今年新开4个商场,明年新开会超过10个,从后年开始差不多每年都要翻倍。”对于数字的增长,黄伦很是兴奋。他的目标是,开100个中骏世界城。

这个战略,始于2019年。那年,中骏集团正式确立“一体两翼”核心业务发展模式,即以地产开发为主体,以购物中心和长租公寓为两翼,作为其中重要“一翼”业务的中骏商管进一步明确了自身的战略目标——“百城计划”,承载了集团转型的重任。

2020年“百城计划”全面加速,一年时间内就拓展了19个项目。

到目前为止,中骏已有37个在建的世界城项目,预计在2025年布局100个中骏世界城,实现60个项目开业,租金收入超过45亿元。届时,中骏商管的商业物业管理及运营服务收入及利润还会大幅增长。

“中国的商业发展空间还是有的,每个地方都有消费需求,在很多城市其实还缺购物中心,只要常住人口足够多,定位合适,就有发展的机会。”黄伦说。

实际上,从2009年入局商业赛道到真正起跑,中骏做了长达10年的准备。“大家越不愿意做或者不一定能做的事情,你就越有机会。一旦你做好了,就有了和别人不同的抓手。” 厚积而薄发,在轻资产运营备受资本市场青睐的当下,正是中骏商管发力的好时机。

100座中骏世界城,如此庞大的存量和增量资产规模更需要规范化管理,这也为中骏商管的分拆创造了契机。“开到100个,我们的经营系统价值还是很高的。”在黄伦看来,规模是不能忽略的。

在扩张过程中,中骏商管会根据不同的城市等级、消费潜力、目标客群等“量身定制”,通过精细经营,有针对性的服务好消费者。

这样的快速发展,对中骏商管团队的综合能力提出了很高的要求。为此,中骏商管不断完善标准化体系,规范自身经营,以应对未来更大的挑战。

融入“百货打法”

要想做大,黄伦需要引入高能级的帅才,尤其是在行业经营多年的行家里手。

56岁的牛伟进入了他视野。他曾在银泰、万达、新世界担任过高管。很快,他成为黄伦的搭档,被任命为中骏商管首席执行官。

由于年龄的相差,他们的关系亦师亦友,经常一起工作讨论到深夜。

“如果是纯粹以二房东的角色对商户收租,那商场的收入很容易预见,天花板也很低,但中骏要做的是深度运营。”黄伦认为,百货对商业的了解度和深度远高于购物中心。

于是,中骏商管采用了“购物中心经营百货化”的模式,为各品牌商户提供优质的销售渠道和服务,同时将商场租金与商户经营状况挂钩,跟商户站在同一阵线共同进退,以数字化为利器、用统一营销助力商户销售增长,最终实现利他共赢。

在运营过程中,中骏通过智能POS机采集商户数据,在了解商户收入情况的同时,想方设法提高他们的收入。“商户来开店的目的是做生意赚钱,而不是为了省租金。我们通过有效的运营把生意做大,顾客有消费,商家能赚钱,我们的收益也能提高。”

通过“保底+扣点”的方式,透过专业经营提升自身的价值,中骏的租金收入上升空间很大。

不是任何商户都可以进驻中骏的商场,在租金以外,中骏更关注商户的利益。在招商过程中,甚至有很多商户主动放弃。“如果我给你开了合理的租金,但你仍然会亏损,那我宁愿你不要进入”。黄伦坚持着“共赢”原则,“除非有办法能把商户的生意做起来,不然与我们的发展理念不一致。”

如何经营好,让商户赚钱,让消费者买到所需,是中骏商管一直在思考和解决的问题,原则是以经营质量为先:“有规模,才有行业的话语权;但不能只有规模,没有经营质量。”黄伦很“稳”,做事也是如此。在收并购盛行时,中骏商管很理性,先建立自己的经营能力,再去做收并购。

有机协同发展

从现有的业务结构来看,住宅是中骏商管的重要组成部分。商业物业的在管面积虽然比不上住宅物业,但其为中骏商管带来的盈利不可小觑。

据招股书,中骏商管近几年业物业管理及运营服务毛利率基本在50%以上,而住宅物业管理服务毛利率仅为25%左右,前者近乎是后者的两倍。

2020年,商业物业用100万平方米的在管面积就贡献了62%的毛利,而住宅物业用15倍的在管面积仅贡献了38%的毛利。纵观行业,中骏商管的盈利水平****。 

2020年,中骏商管与母公司关联的业务收入占比达到了99.4%,外界纷纷质疑中骏商管对母公司的依赖太高。黄伦阐述了其中的逻辑:“二者其实是相辅相成的,中骏集团作为母公司,需要有中骏商管来运营,这跟我们的拿地战略是一致的。如果没有良好的经营能力,拿到的块地就会变成一处无效资产。”

也就是说,中骏集团通过中骏商管的勾地获得优质地块,中骏商管通过自身的良好运营使得土地价值提升。从本质上来说,中骏商管帮母公司这个大业主创造了更多的收益。

截止今年6月中旬,中骏集团新增土储585万方,总值804亿,共新增获取19幅地块,其中包含公寓14个和世界城6座,协同效应显著,中骏“一体两翼”战略的持续深化。

踏踏实实做事,卓有成效经营,黄伦和管理团队相信,把自己的事情做好,资本市场最后也会给中骏商管以公平回报。

以下为乐居高级副总裁、乐居财经总编辑陈海保与黄伦的对话精选:

乐居财经:定位于商管赛道,中骏商管有何不同?有没有对标企业?

黄伦:在国内,规模化的商业公司并不多,中骏商管在规模之外更注重经营质量,这是很关键的一点。我们还会进一步加强智慧服务,建立系统去帮助消费者,了解消费者。并利用这些数据反过来帮助我们的商户,挑选出更适合这一批消费者的产品,更精准地匹配客户,提升经营效率。

我会向一些港资企业,包括一些日资台资类的百货公司去学习,就是说我开出购物中心以后,还是要把经营的质量做好,一定不能纯粹为了规模而牺牲,这个是我的基础。

乐居财经:对于收并购这一块,中骏商管是怎么操作的?

黄伦:我们本身的发展速度是非常快的,特别是商管这块,一年目标拿20个项目的话,这一速度已经超过大部分同行了。所以我们在收并购的时候,会更加注重质量,而不是为了收并购而收并购,对于第三方,我们会慎重选择。几年之后,第三方占比可能会到10%左右,因为我们母公司的发展太快了。增长的主要来源还是母公司,这一点是可以确定的。

另外,纯粹买一个商管公司来做的话,整合没有想象得那么容易。还是要建立自己的经营能力,后面再去做收并购。

乐居财经:中骏的“一体两翼”战略如何体现?

黄伦:在房地产开发以外,中骏还有商业地产和长租公寓两大板块,2/3的项目其实跟“一体两翼”有关系,我们利用这些去协同拿下项目,然后同时发展。二者是同步的,不是顺带去做商业,商业发展是集团大的战略方向,一定要走的,长租公寓也是如此。

乐居财经:您是怎么一步步熟悉商管这一行业的?

黄伦:和同行、商户交流学习,也包括团队,在搭建团队阶段也是快速学习的过程,在前期,我们会花几年时间去做一个项目,有充足的时间慢慢研究。基本体系定下来之后,我们的发展速度也会更快。我们从今年开始往后会陆续开出很多家商场,在过程中对商管行业的了解还是会持续的提升。

乐居财经:如果不做商管和地产,您会做什么?

黄伦:我会对金融一类的,就是跟资本市场相关的一些事情比较有兴趣,或许会做一些投资,比如科技公司、人工智能之类的。

截至发稿11点04分,中骏商管股价为4.00港元,涨幅8.11%。


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