乐居长三角 鲁钧杰发自上海 2021年上海首轮土拍落下帷幕，56幅地块各自寻到买家，总计成交857亿。在这场为期6天的土拍大战中，呈现出了多种与以往不同的情况——上海土拍不再是价高者得，要在上海拿到地，除了资金实力，运气比重急剧上升。这一切的背后，是上海土拍规则改变带来的新常态。

  价高者不得

  一直以来，上海土拍采用的是价高者得原则，不管是直接挂牌竞价，亦或是有竞价招标，最终能拿到土地的房企，必然是出价最高者。但是，在2021年双集中供地模式下，这一规则发生改变。

  如今的上海土拍规则，概括起来是“价高者不得”，或者严谨的说法是“价高者未必得”。这轮土拍每一幅地块会提前公布三个价格——起始价、中止价、最高价。起始价顾名思义就是底价，中止价位于起始价与最高价之间，当房企竞价达到中止价时，进入一次性报价，报价范围为中止价与最高价之间。最后，根据各家一次性报价取平均价，距离平均价最接近者胜出。如差价相同，价低者胜出。如价格相同，先出价者胜出。

  因此，一旦进入一次性报价阶段，报价最高者必然无法得到土地。在土拍第一天（6月18日）这一情况便已出现，大华出价最高，杨浦城建出价比大华略低10万，但离均价更近从而胜出。

  上述情况在随后的土拍中多次出现，这也是土拍新规下的必然结果。

  全民猜均价

  由上述规则延伸开的是另一种现象，如何才能命中均价，从而顺利拿地。这一问题看似无解，却也有一番规律可循。

  回顾本次土拍，从第三日（6月22日）开始，房企报价开始趋向一致，基本在中止价与最高价的47%-47.5%区间内，这也是市场竞价下预期达成趋同性。如果要打破这一出价模式，可能需要多家房企，经过多次土拍后方可形成新价格认同。

  当然不能否认的是，运气成分确实占到一定比重，因多出10万或少出10万而错过拿地的剧情每天都在上演。甚至有房企人员在朋友圈发了“土拍必中符”来为自己打气，不过这家房企最后颗粒未收。

  本轮总计有31幅含商品住宅地块，其中进入一次性报价的有20幅。这20幅最终成交情况为：碧桂园、金地各自拿下3幅、保利、首创各自拿下2幅，其余10幅均被不同房企（杨浦城建、中骏、中建八局、大名城、金融街、宝业、雅居乐、建发、中铁建、招商）瓜分。其中，中建八局（1次）、金地（1次）、保利（1次）碧桂园（2次）在5幅地块上出价与均价完全一致，成为一时“锦鲤”。

  他们是幸运的，另有超过30家房企虽参与本次土拍，却未能有所斩获。

  高明控价术

  另有一点值得关注，在本轮土拍中，溢价率最高的为崇明区陈家镇CMSA0008单元14-01（实验生态社区18号）地块，为12.89%，其余地块均在10%以内。

  这也与规则有关，在上述提到的地块三个价格——起始价、中止价、最高价，绝大多数地块设置的最高价为起始价的1.1倍左右（崇明地块除外，其设定为1.15倍），也就是说，即使最终以最高价成交，溢价率封顶为10%，这也从一定程度上稳定住市场价格预期。

  这是第一招。

  还有第二招，参与本次土拍的房企都会签署一份承诺书，里面有提及该幅地块的房地联动价，也就是该地块所在区域房价情况。这让参与房企清楚地知道地块以什么价格成交，未来才可能有利可图。

  事实证明，这两招起到了作用。从最终成交情况下，绝大多数地块成交楼板价与房地联动价的比值在40%-50%之间，这一方面让地价保持住平稳态势，另一方面也让房企未来开发时有利润空间，不至于在质量方面减配。

  这也是为何本轮土拍吸引众多房企竞争的原因所在。

  主编结语：

  上海土地市场已经从2016年之后龙头房企大杀四方，走向了中小房企亦有机会分得一杯羹的时代。正所谓百花齐放才是春，海纳百川的上海正在成为各路房企绽放的舞台。

附本轮成交明细