“两集中”供地下的房企众生相

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 7.5w阅读 2021-05-14 11:04

      眼下,土拍市场风云四起,从长春开始,广州、重庆、无锡、沈阳、杭州、北京,数百家房企入场鏖战近一个月。截止5月10日,七城最终成交233宗土地,总出让金额达3883亿元,其中广州、杭州两个城市首次集中拍地成交金额破千亿元。

      游戏规则首次改变,给开发商们造成了一定的心理波动。此前,拿地是分散式,现在一天数十块地同时挂出,如何在资源有限的情况下做出判断,是对房企的全新挑战。部分土储结构紧张的房企,出现了明显的焦虑情绪,业内人士表示,“第一季度如果没拿到地,一年就白干了,全年业绩指标会被影响。”

      在广州,出现320个马甲交了1300亿保证金抢一块宅地,有房企硬是用了60个马甲都没摇上;在重庆,有22宗地成交溢价率超50%,最高溢价率达130%;在杭州,诞生了本地市场上第6宗百亿地块和至少33个红盘,并催生了一场“封顶+自持”狂欢。

      在这场火热的土拍盛宴中,成交统计数据表明,竞争的天平已向头部房企倾斜,助推了行业集中度的提升。但据统计,七城集中供地后,TOP30房企中有7家暂无落袋,分别是恒大、世茂、中南、阳光城、绿城、富力、荣盛。

      是“陪跑”还是策略性观望?其背后,更多是这类企业对于自身经营逻辑的验证。

      对于在杭州没拿到地,绿城方表示并不不遗憾,“拿地的单位不惜一切代价,跟我们的理念不一样。能不能赚钱,就看他们运作了,大家认知不一样。”

      事实上,已结束土拍的杭州中,其出让的57宗地块,剔除两宗毫无悬念会底价成交的人才租赁用地,55宗涉宅地中41宗地块竞自持,占比高达75%。最高自持地块出自临安,地上以40%的高自持竞得滨湖新城宅地,刷新了“双限”政策以来杭州的自持纪录。

      如此高的自持比重震惊业界,四成不能出售,利润从何而来?在一个利润被明显挤压的市场,如何算过账?在首轮土地集中出让中,不跟风拿地,也是一种企业的审慎策略。

      中海在北京也上演了同样情况——集中供地开拍前,中海携141亿保证金,押注18块地,轰轰烈烈入局。而最后,一块地没拿的中海令人百思不得其解。据知情人士透露,“手握巨资的中海,表现谨慎,是其身为央企有利润要求和成本控制,不能干赔本买卖。”

      算账逻辑,亦表现在房企纷纷选择联合拿地的现象上。其中,在杭州的土拍市场上,融信有4宗地块是与杭州本土房企滨江联合竞标拿下,通过企业间的优势互补减轻压力、降低风险。

      在“三道红线”大背景下,降杠杆、促回款成房企首要任务。在保证现金流充裕的情况下,有些房企谨慎出手,严控招拍挂拿地成本。对于它们而言,需要考虑到全年的拿地预算与节奏,具体到单一项目,成本与利润的计算也更为严格。

      此前,阳光城的执行董事长朱荣斌在回应投资者投拓问题时也坦言,“在积极参与招拍挂,但仍然保持谨慎。原本预计两集中市场会有所放缓,但没想到地价溢价仍然很高,有项目不好算过账。”

      世茂则表示,企业一向坚持稳健的投资策略,重视权益利润指标,虽然年内多次参拍,但只收获若干块。为动态补充优质土储,今年企业已通过收并购、合作开发、招拍挂等方式新增土地20幅,土地金额近200亿。

      拿地策略的灵活调整,并不是在“两集中”供地中被催化出的新话题。纵观近年的招拍挂市场,尤其是一二线城市,始终处在白热化阶段。全国性头部房企虽然手握充足资金,但限于企业的利润测算指标,从土拍市场直接获取优质地块的难度较大。

      事实上,中海、万科们的拿地渠道早已经多元化,中海去年提出“大项目”战略之后,其在北京、上海等地就签下了不少大体量的项目,土地储备也相当充足。对于万科而言,其曾在过往的年报中,就已经明确表过态“鉴于土地市场竞争激烈,本集团持续探索多元化的土地获取模式,通过合作、股权收购、代建等方式确保以合理价格获取土地资源”。

      面对新的游戏规则,市场普遍认为,对于房企而言,如何拓宽拿地渠道,如何通过深耕强化集约优势,以及如何开辟城市运营类服务航道等,是一道更长远的算术题。

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