乐居财经 王彦杰 发自上海

       4月29日，中梁百悦智佳在港交所递交招股书。

  招股书显示，中梁百悦智佳服务是中国一家快速发展的物业管理服务提供商，其业务主要位于长三角区域。截至2020年12月31日，其62.8%的在管建筑面积位于该地区。

  中梁百悦智佳关联公司为中梁控股（2772.HK），其与中梁控股的关系却并非上下级，而是合作关系。依托中梁控股（2772.HK）的业务规模、成长潜力以及自身不断提升的外拓能力，中梁百悦智佳展示出了规模的高度确定性和成长性。

  非业主增值服务收入占近5成 

  得益于业务的快速扩张，中梁百悦智佳收益也从2018年1.76亿元增至2020年7.05亿元，复合年增长率超100.2%；相对应的，净利润则由0.27亿元增至0.86亿元，复合年增长率达79.9%。

  招股书显示，中来自物业管理服务的收益占其总收益进一步增加至2020年33.8%， 来自 由独立开发商开发项目的物业管理服务收益占物业管理服务进一步增加至2020年的20.1%；非业主增至服务亦实现3.32亿元的收益，占其总收益47.2%，其毛利率亦达到34.4%，在21家上市物企中居第9位。

  中梁百悦智佳还通过城市服务、区域开发商战略合作、市场化招投标等方式进一步推动高速发展。招股书显示，截至2020年，公司第三方拓展的在管和合约面积分别为553万平方米和1230万平方米。

  股权腾挪 两高管持股10.31%

  实际上，早在2018年4月，杨剑便着手重组旗下公司，将物业管理从中梁控股中分拆。上市重组前，中梁置业董事长杨剑及其妻子徐晓群通过上海梁智企业管理有限公司间接持有公司100%股份。

  重组完成后，杨氏家族信托透过创辰国际间接持有公司股份66.81%，杨剑先生及其妻子徐晓群女士分别透过创合国际及创思国际分别持有中梁百悦智佳13.13%、1.64%股份。

  中梁百悦智佳执行董事李家城先生及中梁控股集团高级副总裁马飞先生则分别通过创跃国际、创动国际分别持股7.97%、2.34%，然而在中梁百悦智佳的高管名单中却并未出现马飞的名字。

  2020年7月份，在李家城的牵头下，Yung, Jeffrey Yan-Leun（下称“Yung”）达成了协议，以595万港元的价格入股1.87%，成为公司的战略投资方。最终，yung先生通过亨盛持有中梁百悦智佳1.87%股份。

  此外，中梁百悦智佳于2021年3月30日公开发售前引进了行业龙头企业碧桂园服务，占公司IPO前总股本的6.24%。中梁百悦智佳表示，预计公司将和碧桂园服务实现战略合作，帮助公司快速达到行业领先水平。