乐居财经 范慧茹 发自上海

       刚刚完成2亿规模目标的许世坛,正马不停蹄地加码城市服务领域,眼下,他将目标瞄准了细分赛道“环卫服务”。

       4月19日,世茂服务(00873.HK)发布公告,其间接全资附属公司世茂天成物业服务集团有限公司(简称“世茂天成”)将以5.06亿元的价格收购深圳深兄环境有限公司(简称“深圳深兄”)67%股权。

       作为开年的第一笔收购,世茂服务便落脚在了环卫服务,而深圳深兄作为成立18年之久的城乡环卫一体化服务公司,将为其带来57个在管项目。

       背靠母公司世茂集团,以住宅物业领域见长的世茂服务频频发力非住宅物业,“目标成为城市市政服务管 家”,为向这一目标靠近,此次收购深圳深兄,世茂服务给出了有吸引力的价格。

       在12倍PE的收购价格之外,额外给出了6700万元的上浮价格。为进军市政环卫服务领域,世茂服务颇显诚意。

       5亿条款

       此次股权转让协议的卖方是安吉尚巍企业管理合伙企业(有限合伙)和安吉川源商务咨询合伙企业(有限合伙),两者各持有深圳深兄33.5%的股权,合共67%。另外33%的股份则由深圳佳兄投资发展有限公司(简称“佳兄投资”)直接持有。

       这三家公司的背后实控人则是钟伟平和钟志平,两人各持有这三家公司50%的股权,在股权转让协议生效后,深圳深兄则分别由世茂天成和佳兄投资分别持有67%和33%的权益。

       在对价方面,世茂服务在12倍PE,4.39亿元的基础代价金额上,上调了6700万元,合共给出了5.06亿元的价格。

       世茂服务给出的价格相对有竞争力。除此之外,相比市面上普遍长达3-10年严格的业绩对赌条款,世茂服务设置了3年的业绩对赌,1年的净利润底线。

       2020年,深圳深兄净利润5465万元,较上一年1302万元的净利润增长了320%。在业绩承诺条款中,对于净利润的要求,仅需2021年净利润不低于6120.8万元,也就是说较上一年增长11.99%即可。

       对于上一年净利润激增320%的深圳深兄来说,11.99%的净利润增长水平难度似乎并不太大。

       在收购金的支付节点上,世茂服务也颇为干脆利落。共分为四期支付,最后的尾款支付期限也仅有一年左右的时间,第四期只需要在2021年度业绩审核完毕后即可支付。

       而如若承诺的净利润未能完成,只需要在收购尾款中根据约定的计算公式进行相应扣除,超过尾款金额的部分用其他方式补足。

       该计算公式为,收购事项的调整金额=(2021年承诺净利润金额61,208,000元–2021年实际净利润金额)÷2021年承诺净利润金额人民币61,208,000元x基本代价439,386,000元。

       在业绩承诺条款中,对于收入的要求是2021年不低于5.66亿元、2022年不低于6.51亿、2023年不低于7.49亿元,收入合共不低于19.66亿元,其平均的收入涨幅在15%左右。

       如果未能完成,其补偿金额按照相应公式计算补足即可,即弥偿金额=(有关年度的累计承诺收入金额–有关年度的累计实际收入金额)÷累计承诺收入总额1,965,530,000元x(基本代价金额–代价调整金额)–已付弥偿总额。

       在较为复杂的计算公式背后,实际上深圳深兄在完成第一年净利润业绩指标下,该公式对其便不再有约束,因为已经不存在代价调整金额一项。

       物企抢滩环卫服务

       在物企激烈的收并购环境下,世茂服务给出较为宽松的条款背后,一方面是其城市服务的战略需求,另一方面,放眼整个大物业市场,物企跨界抢占“环卫服务”赛道的战火愈演愈烈。

       环卫业务作为城市服务的主要内容,据行业报告显示,中国环卫市场规模由2014年的1392亿元增加至2018年的2632亿元,预计2020年市场规模将增至3473亿元。

       千亿级蓝海的想象空间,让头部物企碧桂园服务、雅生活服务、时代邻里、保利物业、招商积余、新大正等纷纷入局。

       今年三月,雅生活服务大刀阔斧地重点布局环卫业务,分别收购了北京慧丰的51%股权、陕西明堂的60%股权及大连明日环卫业务的51%股权,总对价为2.805亿元、1.44亿元及3亿元。

       此外,雅生活服务还拟收购安徽宇润的51%股权,总对价为人民币1.53亿元。这四家物业公司,均聚焦于环卫服务领域。

       去年9月,雅生活服务通过股权收购及认购增发股权方式收购中航环卫合共30%股权,总对价为人民币3亿元。

       同年10月,碧桂园服务(06098.HK)一个月连续斩获两大环卫公司,其中斥资24.5亿元收购环境卫生运营服务商满国康洁70%股权,花3.75亿元收购福建东飞环境集团有限公司60%股权。

       同一阶段,雅生活服务更是直接将公司名字从“雅居乐雅生活服务股份有限公司”变更为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”。战略升级为“智慧城市服务商”,并在住宅、资管、公建、社商成立四大板块基础上,成立“城市服务公司”。

       在此之前,雅生活服务与环卫上市公司玉禾田签署了《环卫一体化项目战略合作协议》,双方将在全国范围内共同合作开发环卫一体化项目。

       2019年2月,时代邻里以4536万元收购广州东康物业服务有限公司100%股份,切入市政环卫服务领域。

       2020年,时代邻里持续拓展城市公共服务项目,为该等项目提供市政环卫、安保巡逻、施工场地综合管理以及综合保洁等服务。截至2020年末,时代邻里在管9项城市公共服务项目,均位于大湾区,在管面积约2990万平方米。

       短期难见成效

       在布局环卫服务的热闹表现之下,物企营收几何更为业内所关注。在轰轰烈烈的大物业战略布局下,不少物企出现了量多收少的现象。

       2020年,时代邻里将财报中原来的市政环卫业务名称改成了城市公共服务,从这项收入情况来看,时代邻里取得了4775.6万元的收入,比去年1455.4万元增长228.13%,然而在整体17.58亿元营收占比中却不足3%。

       此外,其城市公共服务在管面积占比与收入占比相差了27.52%。时代邻里城市公共服务项目在管面积为2990万平方米,比去年同期的810万平方米增长了269.14%,占总在管面积的30.29%,而营收只取得了2.72%。

       此外,以大物业为发展目标的保利物业,随着公共物业在管面积的扩大,其收入占比与在管面积占比差距也在逐渐拉大。

       2020年保利物业公共及其他物业在管面积达2.01亿平米,比2019年增长43.47%,超过总在管面积32.3%的增速,占总在管面积的52.9%,占据保利物业服务业态的“半边天”。

       而其物业管理收入仅占16.2%,不足两成,在管面积与收入占比剪刀差达36.7%,比2019年扩大0.3个百分点。

       业内人士分析,现阶段环卫服务所属的城市服务领域具有高门槛、高投资和低产出的特点,不适合绝大部分物企去试水,贸然去进军物业城市,只会先将自己耗死。

       这一方面,2020年初上市的环卫公司侨银股份(002973.SZ)颇具话语权。2020年其年收入超过了20亿元,与上市物企相比,能排在中上游水平,而其毛利率和净利润却长期低迷,2018年和2019年净利润一直在5%上下徘徊。

       直到2020年1月6日,侨银股份登陆A股上市,在资本市场的加持下才逐渐摆脱低利润率的桎梏。2020年其净利润提升到了13.09%,毛利率为23.93%,接近上市物企平均盈利水平。

       环卫服务对物业公司资源统筹和服务能力要求较高,上市公司凭借资源优势和高水平服务参与优势更加明显。

       业内人士认为,头部物企跨界环卫服务,标准化体系的建立以及增值服务的挖掘是摆在它们面前的难题,在千亿级环卫服务蓝海之下,跨界物企盈利能力的提升尚需时日。