编者按:他们是中国地产业的领军者,他们是美好生活的创造者。2021年,乐居财经与CEO、老板们面对面,聆听他们讲述新时代下的新思想、新模式和新战略。本期【见地】对话嘉宾:大唐地产执行董事、总裁郝胜春先生。

  撰文 | 魏薇

  访谈 | 陈海保

  摄影 | 王骏

  趁着课间休息,郝胜春请了一个小时的假。

  他来到隔壁的会议室。两把椅子,一个茶几,一架摄像机,访谈间的感觉就出来了。窗外,春暖花开,是上海佘山最美的时候。

  在3月底,郝胜春亲率大唐地产(2117.HK)8位高管,特意从福建赶来听华为的课程,为期两天。房企“春耕”,这是一个非常宝贵的时间。

  郝胜春舍得“浪费”它。作为新晋港股上市公司大唐地产的总裁,他要向华为“取经”——以客户为中心、以奋斗者为本。这也一直是大唐所推崇的文化。

  镜头里,他一身灰色西装,搭配酒红色衬衫,儒雅、神采奕奕。不远处的桌子上,摆放着一件蓝色的窦尔敦,那是大唐地产的品牌脸谱,带有一丝神秘感。

  低调而内敛,“科班”出身的郝胜春很匹配大唐的气质。18年来,他几乎历经了大唐地产各个岗位的工作,对业务娴熟而接地气。

  现在,他把大唐的发力点放到富庶的长三角。这次选择来上海培训,还有一个原因是,大唐即将“迁都”于此,先让大家感受上海的气息。

  “做企业本身就是一场马拉松,没有最好,只有更好。”从筹备到成功上市,每一家企业的路途都不轻松,大唐地产概莫能外。

  郝胜春是个阿甘式的跑者。从2015年元旦开始,跑起来就一发不可收拾。在2021年4月10日的厦门马拉松比赛上,他PB了,3小时46分42秒。

  这是他连续第六次参加厦门马拉松。

  四新三化

  对于那些还在苦等上市的房企们来说,大唐地产是个幸运儿。

  在2020年12月11日,大唐集团成功登陆港交所。虽然上市不是终点,却是一个公司的重要里程碑。

  当大唐变成一家公众公司后,郝胜春坦言,自己也要开始尝试走向媒体的镁光灯下,要更加公开和透明,输出大唐的价值观和新战略。

  为何大唐地产能脱颖而出?在地产新时代下,中型房企的成长之道尤受关注。

  郝胜春总结出两点。一、大唐一直都十分注重风险控制和合规化管理,符合港交所要求;二、追求可持续地有质量地增长,连续六年保持着45%左右的复合增长率。

  上市后,大唐主动寻求变化,提出了“四新三化”的理念,倒逼内部进一步练好内功。“四新”,即新思想、新文化、新机制、新动能;“三化”,即资本化、市场化和社会化建设。

  2020年,大唐成功进入长三角地区,并决定将总部从厦门搬迁至上海。“现在正在装修,预计6、7月份会搬入。”郝胜春认为这是管理升级的一部分。

  上海是闽系地产商的福地。世茂、旭辉、阳光城、融信、正荣等,它们来到上海之后,迎来了爆发式的增长。无论是在人才、资本、品牌还是管理上,上海的优势都很明显。

  “这有利于我们进一步开拓长三角城市群,是我们全国化布局的深入推进和优势区域的进一步深耕。”郝胜春称,长三角会是大唐在海西和北部湾以外的第三大本营。

  大唐坚定地看好长三角。2020年在浙江和江苏分别收获了9个和7个项目,当年实现30多亿的销售额,预计2021年销售额将突破150亿元。2020年大唐地产在长三角的新增土储已达到169万平方米,占年度新增土储比例的20%。

  今后,大唐将快速扎根长三角,加快网状布局,建立深耕区域。目前已先后进入具有经济活力的节点性核心城市,如宁波、台州、温州、常州、南通、无锡等16个城市,并且加强与行业头部企业的战略合作,为成为全国性综合房企奠定基础。

  郝胜春十分重视城市的选择,设置了三大漏斗来保证安全,分别为战略漏斗、市场漏斗和财务漏斗,拿地需符合其战略、供需关系的要求,且尽量避免拿地王,大唐更多的是在寻找时间和空间上相匹配的结构性机会。

  友好型平台化的朋友圈

  “吃亏是福”,郝胜春认为合作共赢是根本,不要计较一城一池得失,才能交到真朋友。

  关于合作,大唐提出打造“友好型平台化”的朋友圈。所谓友好型,就是朋友间的信誉,互相理解,友好为先。首先就要进行平等合作;第二是共赢的思维;第三是乘法效应,就是优势互补;第四是灵活合作,企业能迅速地因时因地合作。

  在布局长三角的策略中,大唐地产坚守自己的原则——“两个优先,两个坚持”。战略优先和主官优先:凡是计划进入的城市大唐地产会先储备人,没有人不进入这个城市;坚持合作和坚持快周转:进入每一个城市大唐地产都坚持合作,进入每一个城市都希望第一个项目是快周转项目。

  “新项目从拿地到开盘的速度平均4-5个月,个别项目还能更快,在行业内处于领先水平。”郝胜春表示。

  合作项目多了,“增收不增利”成为一种行业普遍现象。少数股东权益占比从高到低,这是很多房企发展选择的战略路径。

  依据大唐地产2020年报,大唐地产在2020年实现营业收入105.88亿元,较2019年增加30.6%;净利润为人民币9.50亿元,较2019年增加51.4%,净利润率达9.0%。其中归母净利润增加了0.05亿元,少数股东损益增加3.18亿元。

  大唐的少数股东权益上升过快,外界对此有颇多质疑,郝胜春没有回避,我们到一个新的地方会选择合作模式进入,控制权益比、控制风险,等团队成熟之后,权益就慢慢上来了。”

  今后,大唐也会更加注重经营质量,不仅仅是利润率、现金流,更要提升自己的权益占比。但对于权益规模的增长率要求也会提高。

  2020年,大唐的降负债效果明显,净负债率下降至58.7%,就“三条红线”而言,目前已在黄档范围内,目前仅有剔除预收账款的资产负债率尚未达标,为77.7%。郝胜春表示,后期会不断优化和控制该指标,但考虑到规模发展的问题,短期内会在规模发展和负债指标之间寻求平衡。

  “我们今年的主题是实现以客户为中心的、有质量的规模化发展,主线是平台化战略和产品力提升的双轮驱动,而平台化战略就是要广交朋友,把自己的平台做大,通过这个平台聚集更多的资源形成互利共赢的生态圈。”

  长三角的成功破局,也是大唐平台化战略的一次实践。借助当地多方优质资源链接,大唐的朋友圈不断扩大,并建立了稳定和长期的战略合作关系。

  这种合作精神源于大唐的文化。大唐拥有一支职业化的管理团队,连创始人也没有一个亲戚在公司任职。郝胜春说,我们企业特别强调 “主人翁精神”,强调有企业家精神的职业经理人团队。公司理念唯公有福,唯诚有信,对外合作我们强调“开放、合作、共赢” 。

  大唐地产的企业精神可以概括为“诚、和、勤、毅、创”五个字,它是大唐的软实力。

  骨子里的中国

  大唐充满“骨子里的中国”。不仅名字浮现出盛世景象,还有那面独具特色的窦尔敦脸谱。

  作为国内第一批地产开发商,90年代初就在福建做地产,是第一批做中式建筑的企业。后来,福信集团战略整合大唐地产后,延续了中国风的产品定位。大唐地产创立至今,始终坚持国风建筑产品的开发和创新。

  大唐是中国国风建筑开发的先行者,坚持“以东方文化创新,引领国人居住生活方式的改变”产品理念。多年来,大唐一直致力于将中国风建筑发扬和光大,产品之外,大唐还非常注重邻里关系的打造。

  这是中国文化的体现,更是大唐与众不同的另一面。

  融合了当代的建造技术和东方的栖居哲学,经过多年的沉淀,大唐将唐风宋韵融于建筑之中,锻造出大唐“印象”系、大唐“世家”系,并精益求精,推出Top级国宅标杆之作的大唐臻观系。

  大唐的产品不仅仅是简单建筑产品的堆砌,更是对万千中国家庭差异化置业需求的研磨;不仅在形式上对中国传统礼序进行复刻,更加注重当代生活背景下国韵中国宅意境和生活的营造。

  2020年大唐地产正式推出“优唐人居”服务体系,涵盖了3大独创性社群IP活动,包括基于女性业主特质和兴趣的“蜜唐行动”;针对小业主专门设计的亲子互动活动“唐贝计划”;通过组织社区团圆饭、跳蚤市场、便民服务日、业主春晚等一系列小活动,聚合而成的“焕彩社区文化节”。

  “我们的发展战略是‘高质量的规模化发展’。”郝胜春有信心在发展规模和发展质量之间寻求一个更好的平衡点。

  但这并不妨碍大唐对多元化业务的探索。“80%资源和精力做地产,20%去探索和实践体育和教育。”郝胜春称,教育主要体现在捐资助学方面,未来大唐的一些大盘里会设中小学。

  自2017年冠名中国拳王赛开始,大唐地产已持续赞助了13站的拳王赛。拳击代表一种拼搏积极的生活理念和精神,与地产是相通的。

  基业常青是大唐的愿景,希望大唐能够持续地“以客户为中心,与时代进步”,更追求企业发展的长度。 

  以下为乐居高级副总裁、乐居财经总编辑陈海保与郝胜春先生的对话精选:

  乐居财经:上市后,大唐的战略布局是怎样考虑的?

  郝胜春:大唐的城市布局战略始终与国家区域发展战略同频,表现在坚定实施城市群布局、都市圈深耕战略上。在一段时期内,我们仍坚持以快周转项目为主。立足于中长期,体育和教育等第二增长曲线对推动地产主业的发展以及我们企业的基业长青具有一定的现实意义。

  乐居财经:今年大唐地产有什么新的企业内部建设方向?

  郝胜春:去年提出了平台化战略建设,今年将“平台化战略与产品力提升双轮驱动”作为今年的工作主线。

  今年在企业内部,将持续提倡“以客户为中心、以奋斗者为本”文化,“极致”文化,“开放、共赢”文化,“忧患意识”文化。我相信“新文化、新思想、新机制、新动能”这四新会在我们上海新总部建设上得到很好的体现,同时也能让外界对大唐“耳目一新”。

  乐居财经:大唐成功上市,是一次成长型房企的胜利,您对未来的行业格局怎么看?

  郝胜春:整体上,房地产行业步入成熟期,未来一段时间将保持高位盘整态势;结构上,行业进入了结构分化时代,包括区域结构的分化、企业竞争结构的分化、购房需求的分化等。大企业集中度变高,中小企业生存空间变窄。对中小房企而言,抱团合作已经变成了生存所必需。

  从某种意义来说,地产行业仍处于一个过渡阶段。但行业发展空间仍在。因为城镇化率还有空间,主流城市群人口聚集趋势还在加强,迁移性、改善性需求还在增加。而且伴随国家区域发展战略不断升级,也将带来区域结构性机会。

  乐居财经:从区域性房企做到全国型房企,您认为最关键的要素是什么?

  郝胜春:最关键的是“不忘初心”,坚持“以客户为中心、与时代共进步”,我们将之作为一种理念甚至信仰,贯穿业务。

  核心竞争力并不是单指某一项具体的长处,这也是很多房企的核心竞争力很难模仿的原因所在。大唐的核心竞争力,是基于大唐基因和发展经验探索出来的,是一整套互相适配、自洽的打法体系,并通过该体系的实践运用达到的经营效果。

  乐居财经:您对2021年中国楼市的走势如何判断?可以谈哪些城市的机会点?

  郝胜春:“房住不炒”的总基调不会改变,因城施策也会更加精细化,其目的依然是“稳地价、稳房价、稳预期”,防范房地产系统性风险。

  关于机会点,依然要聚焦城市群、都市圈,并把握结构性、周期性机遇。产业和人口向优势区域集中是客观规律,“十四五”规划重点提及的“京津冀、长江经济带、粤港澳、长三角、成渝”等核心城市群及都市圈,在这些区域的房地产市场发展有明显优势。

  乐居财经:大唐近年来曾多次冠名赞助拳击赛事,为什么会拳击运动?

  郝胜春:作为一种体育运动,拳击既可强健体魄,又可锻炼人的胆商和情商,是一项速度、力量、智慧和勇气兼具的运动。通过这一系列运动文化的塑造,大唐正在向更多人传递“健康生活,快乐工作”的理念。

  这些年我们不仅大力推广拳击赛事,还积极开展马拉松、城市悦跑以及戈壁挑战赛等运动,并将这些项目形成大唐固有的文化,大唐人乐于充当这种积极正向文化的组织者、践行者和传播者。

  乐居财经:您曾经说过,大唐地产度过了“临界点”,作如何理解?

  郝胜春:什么是临界点,取决于自己的目标。大唐追求长期主义,就像跑步一样的,我有时候可以围绕一个几百米的圈转几十圈,我把每五圈作为归零。做企业本身就是一个马拉松,一个马拉松永远没有最好,只有更好。

  乐居财经:您为什么会爱上跑步?

  郝胜春:2015年,我在厦大读EMBA,一位同学是27年天天都跑的跑者,我也喜欢读日本作家村上春树的书。受他们的感染,我在元旦那天试了试,后面就没停下来了,有点像电影里的阿甘。2016年元旦,我跑完了人生第一个马拉松。现在一个月的跑量约200公里。我每次出差,都会找不同的跑步地点,用脚步体验不同城市的烟火气。