乐居财经 李礼 4月8日，国信证券发布地产行业研报。

  销售：新房和二手房市场均延续高景气

  截至上周，我们跟踪的 28 城商品住宅销售面积合计 6101 万平方米，相对 2020 年同期增长 96%，相对 2019 年同期增长 45%，样本城市销售整体延续较为景气的表现。从单城来看，北上广深四大一线城市商品住宅成交面积累计同比分别增长 145%/162%/201%/114%。样本城市中，除丽江、南昌的住宅销售面积累计同比为负外，其余城市都有不错表现，尤其武汉、温州、大连、连云港、湖州成交面积累计同比分别增长296%/209%/171%/167%/167%。

  二手房方面，截至上周，我们跟踪的 10 城二手房成交套数合计 20.8 万套，相对 2020 年同期增长 73%，相对 2019 年同期增长 39%。样本城市中，北京、厦门、杭州、青岛表现较热，成交套数同比增速分别为152%/130%/114%/101%。

  融资：债券融资和信托融资均环比上升

  上周房企发行国内债券 153 亿元，环比+55%，发行海外债券 27 亿元，环比+91%，合计债权融资 180 亿元，环比+59%。截至上周，本年房企累计发行国内债券 1964 亿元，同比+8.6%，累计发行海外债券 1285 亿元，同比-26%，合计债券融资金额 3249 亿元，同比-8.5%。

  重要事件

  1. 住建部拟加强县城绿色低碳建设，约束县城居住建筑高度，大力发展绿色建筑和建筑节能；2. 多城市发布进一步促进房地产市场平稳健康发展有关事项的通知，内容涉及加强土地市场调控、强化房地产金融领域监管、收紧限售政策等；3. 北京、西安、苏州、天津等多城市发布住宅用地出让公告，全年将分批次集中组织国有建设用地公开出让。

  投资建议

  开发方面，政策催化下，地价下行机会显现，潜在利润率大概率修复，“高景气+低地价”黄金组合有望出现，极大地改善地产板块的底层逻辑，前期持续处于低位的地产股将迎来估值的修复。我们认为，当前地产板块出现的是贝塔机会，买多少比买什么更重要。个股方面推荐关注保利地产、阳光城、新城控股、华润置地、龙湖集团、佳兆业集团。

  物业方面，物管行业未来 2 到 3 年内整体仍受益于新房交付带来的高毛利项目注入，收费面积和盈利能力仍将继续提升；同时，在十部委新规推动之下，老盘有望迎来合理调价契机，行业逻辑继续改善。建议关注碧桂园服务、保利物业、绿城服务、永升生活服务。

  风险提示

  部分焦点城市城市房价延续上涨、土地市场过热引发调控政策超预期。