编者按：值此一元复始、万象更新之际，乐居财经联合中购联特发起以“复盘策研2020·服务求变2021”为主题的2021中购联商业地产行业领袖人物访谈系列活动。本期对话嘉宾：汇纳科技总裁丁遥。

  2021年3月3日，汇纳科技发布汇客云《中国实体商业客流桔皮书》2020年度报告（以下简称《桔皮书》），从宏观行业到微观项目，从存量经营到增量投资，为实体商业运营者提供了一手数据和客观分析。

  透过这些数据，汇纳科技揭示出了四点实体商业发展规律：顾客偏好从餐饮、教育、娱乐需求，向健康、美丽需求延展；从进口崇拜向国货自信转变；实体商业进一步渠道下沉，商业基础设施迭代进入成熟稳定期；行业集中度继续提高，经营差异进一步拉大；租金水平承压，购物中心资产性投资收益空间继续压缩。

  围绕选址、设计、业态、招商、活动、租金六个维度，《桔皮书》为实体商业发展提出了相关建议。访谈中，汇纳科技对这六大机会点再次进行了深度解读。

  ■ 选址：建议购物中心选择不同等级城市时，注重考虑项目定位与城市消费特征。一线城市为长板市场，项目需要寻找自身亮点，依靠长板取胜；下沉市场为短板市场，要求项目尽量满足多数人的基本需求。

  ■ 设计：依据下沉市场城市活动空间较小、生活状态简单等特征，汇纳科技推测下沉市场对大型购物中心的接受程度相对不高，因此购物中心在规划阶段可适当减小面积，更侧重布局偏消费属性的设计。

  ■ 业态：从《桔皮书》多经点位的分析来看，2020年度多经交易行业占比中，汽车行业比例已接近50%，以新能源汽车为主的汽车展厅的进入，折射出购物中心的体验功能不断增强。因此，2021年购物中心在资源配置上更应关注消费环节“在店”发生的情况。

  ■ 招商：疫情影响下，人民安全、健康的消费理念不断深化，招商中应更多寻找健康、安全、体育类品牌。在市场经济发展规律的作用下，一线品牌纷纷下沉，传统品类展现出升级更替需求，2021年购物中心应更多关注网红品牌和新兴品类。

  ■ 活动：从数据来看，北部地区营销活动的实际效果与预期有差异，建议北部地区购物中心可适当减少营销活动场次，并降低持续时长。其次，培育期、低线城市购物中心的营销活动，对客流提升效果较好，可适当增加营销活动频次。

  ■ 租金：将空置率和多经点位交易作为先行指标，汇纳科技发现，2020年中国购物中心空置率水平较高，多经点位数据在去年三四季度也没有出现明显反弹，由此，其预估承租方的支付意愿呈下降趋势，预计2021年度固定铺位的平均租金走势会趋于疲软。