乐居财经 范慧茹 邓鑫妮 徐酒眠 发自北京

  3月26日上午,10时21分,唐学斌在朋友圈发了一条特别的文字。

  “还依稀记得二十年前在五洲宾馆喝茶论道,我俩都相信:未来物业是一门比房地产还大的生意。今天,潘总回归彩生活一线兼任CEO,真诚祝愿潘总、祝愿彩生活一定会越来越好。”

  彩生活(1778.HK)是中国第一家“物业股”,前CEO唐学斌和潘军是开创者,在他们的职业生涯里写下了浓墨重彩的一笔。

  他们起了大早,却赶了个“晚集”。

  七年前,彩生活登陆港股第一天的总市值为55.6亿港元,超越了母公司花样年(1777.HK)。七年后,彩生活的总市值为50.34亿港元,跌了10%,市盈率仅有8.45倍。

  它的后进者们,尤其是背靠房企、大部分物业靠关联交易的物业企业,在资本市场表现疯狂。

  一个标志性的事件是,发生在3月23日,碧桂园服务市值首次超越碧桂园集团,前者2162.54亿港元、PE71倍,后者2095.57亿港元、PE5.16倍。

  物业股的高估值,令房企老板们争相将物业推上资本,或分拆上市,或剥离单独上市,通过花色各异的手法,向物业企业输送利益,以赢得一张张靓丽的财务报表。

  有人狂欢,有人落寞。一些没有房企依靠,或者坚定走第三方道路的物企,日子并不好过。即便上市了,估值也远不可比;没有上市的,也多被大型物企“骚扰”过,意图收购它们。

  在以第三方服务为核心的物企看来,资本吹大了行业的泡沫,勾勒出了“繁荣”幻象,而物企现实生存状况几何,所期盼的真正回归物业服务本质会在何时?

  资本的狂欢

  资本的狂欢,正在中国物业行业进行。

  46家上市物企中,碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活纷纷涌进千亿市值物企行列。2020年报相继披露,物企已呈现反超之势,部分头部物企市值已赶超关联房企。

  乐居财经最新统计,46家上市物企中,有35家拥有关联上市房企背景。其中,碧桂园服务、金科服务、绿城服务三家物企市值已超过关联房企。碧桂园服务以约2289亿港元,稳坐物业股市值之首;在反超阵营中,其增幅也是最大,为145亿港元。

  恒大物业与雅生活有冒出“反超”苗头,恒大物业和雅生活服务等物企市值已逼近关联地产公司。

  截止目前,上市物企总市值已超过9945亿港元,较2020年初24家上市物企总市值3000亿元,翻了2倍多。2020年物业股股价平均取得了21.6%的涨幅,而同期恒生指数跌幅为3.52%。

  对比上市物企与关联房企的市盈率,34家房企的平均市盈率仅为6.27倍,对应物企的平均市盈率为36.31倍,差值达30倍。

  物企的高估值反映了投资者对物管行业未来前景的看好。据克而瑞物管研究分析,高估值物业具备以下共性:母公司基本属于TOP30房企,地产开发能力在千亿以上;自身管理规模1亿平方米左右,同比增速20%左右;营收10亿元以上,净利润1亿元以上。

  换言之,上市物企市值与企业的营收、规模呈一定的正相关。而规模则是决定营收的关键,在资本的助推下也就催生了上市物企的收并购大戏

  有人说,这是资本盛宴下的“狂欢”,有人说,这是赛道竞争下的规模焦虑。物管行业不仅只是“大鱼吃小鱼”,“鲸吞”“大鱼吃大鱼”的快跑模式正在开启。

  2020年,上市物企完成66起并购,同比增长175%;并购金额达到96.3亿元,同比增长60%。今年以来,截止3月28日,上市物企已斩获5起并购项目,并购金达81.9亿。一个季度的并购开销,已是去年全年并购金额的85%。

  在这81.9亿元的并购金中,超过一半归功于碧桂园服务。今年2月份,碧桂园服务豪掷48亿收购蓝光嘉宝服务,受此规模加持,又有年报提振,碧桂园服务总市值首超碧桂园。

  收并购狂潮还在继续。据乐居财经统计,在上市公司的募集资金用途中,平均约70%的募资资金用于并购。

  而资金多偏向于从“外部”获得。碧桂园服务在这场并购之前,通过配售1.73亿新股,轻而易举地获得约77.45亿港元的募资净额。

  当前,还有10家分拆于房企的物业公司正排队上市。不过,需要警惕的是,在去年年底,物业新股频频破发以及股价阶段性的震荡,物业股正在迎来两极分化。

来源:克而瑞证券来源:克而瑞证券

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  第三方物企困局

  资本狂欢之中,还有一部分物企被隔离在热闹之外。

  从地产分拆出来的物企,背靠“大树”,规模外拓“所向披靡”,而没有靠山的独立第三方物企,境遇却相差甚远。

  在已经上市的46家物企中,属于独立第三方物企的仅有6家,分别是中奥到家、祈福生活服务、浦江中国、南都物业、时时服务和新大正。

  事实上,第三方物企上市几乎与从房企分拆物企的上市在同一时期进行,但最后能顺利过关的,却不到10家。

  2014年6月,花样年分拆彩生活上市,次年11月,中奥到家作为第三方物企上市破冰,中间相隔不到一年半。随后四年,皆可见第三方物企奔赴港股或A股的身影。2019年12月,新大正在深交所上市,至今再无第三方物企成功进入上市之列。

  独立第三方物企进入偏少,一方面是因为上市门槛调高,阻挡了一部分小物企的视线;另一方面,上市之后的日子也并不好过,市值、估值双双遇冷。

  六家物企中,市值最高的是新大正70.5亿元,其次是南都物业27.07亿元,两家企业均来自A股市场。余下四家企业,市值均不超过10亿港元,最低的时时服务市值仅为1.85亿港元。

  估值也普遍低于背靠房企的物企。新大正的市盈率为60倍,是第三方物企的峰值,但只是所有上市物企中等偏上水平;浦江中国、南都物业市盈率分别为33倍和20倍,为中等水平;而中奥到家、祈福生活服务和时时服务的6倍市盈率则属于垫底位置。

  “有规模性的综合类物管企业价格约150-200元,规模一旦下降,每平米估值降至100元以下,所以,规模是资本考量的重要因素。”中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲表示。

  一般而言,规模与资本的青睐呈正相关,这也能解释为何第三方物企市值和估值双双偏低的原因。六家上市第三方物企的平均规模是3364万平方米,即使规模最大的新大正也不过6800万方,其中祈福生活服务和浦江中国的规模甚至不过千万。

  据克而瑞统计,从房企拆分的上市物业公司,已经有14家规模破亿,26家物企规模突破3000万方。

  第三方物企虽然掌握了独立性,但是成长性却遭到严峻考验。没有“靠山”,一来没有稳定面积输送,二来融资渠道也相对偏窄;更不能与像有国企央企背景的物企,能够有强有力的项目输送通道。

  全凭自己“口碑”在市场单打独斗,外拓之路尤显不易。乐居财经统计,2020年1月-2021年3月,上市物企共进行了70笔并购,其中第三方物企只有4笔。

  规模拓展慢,收入盈利自然也受波及,远低于关联房企的物企们。

  2019年,六家上市物企收入最高的是中奥到家,约为15.19亿元,其次是南都物业和新大正,分别是12.44亿和10.55亿,三家物企的净利率分别是8.81%、9.67%、9.97%。而规模相当的佳兆业美好,2019年收入17.3亿元,净利率为13.27%,均高于第三方物企。

  抢占非住宅赛道

  被资本吹起来的估值泡泡,没有“内涵”填充终是一场空。

  物企们在依附之中寻独立,也正在跳出“旧服务”寻找新赛道。收并购规模之外,边界拓展成为发展的重点。

  跳出传统业务发展藩篱,物管行业正在将着眼点放到住宅以外的非住宅物业领域。近年物企掀起的更名大潮中,空间、科技、智慧、城市服务等频繁成为“新马甲”的关键词。

  发力智慧科技是物企偏爱度较高的领域。据克而瑞统计,前20的头部物企旗下共有110家科技公司被孵化或战略投资,TOP20物企自我孵化科技企业数达76家,远超过对外投资科技企业数的34 家。

Top20物业企业科技布局情况(数据来源:克而瑞科创)Top20物业企业科技布局情况(数据来源:克而瑞科创)

  据克而瑞科创统计分析,科技企业的业务方向达到22个,其中智慧社区、智慧建造、软件开发占据前三位,分别占比19%、17%和16%。

Top20物企收入构成情况及增值服务占比(数据来源:克而瑞科创)Top20物企收入构成情况及增值服务占比(数据来源:克而瑞科创)

  TOP20的物企中,尽管收入仍主要来自基础物业服务,但增值服务的收入增长率非常高,从年报和招股书可以看出,各家都在积极部署多元化的社区增值服务。

  通过打造物业子品牌、签订战略合作、发力收并购和招投标等方式,城市服务、商管服务、公建服务等也已成为行业抢夺的赛点。

  抢滩城市服务是物企竞逐的火热风口之一。碧桂园服务总裁李长江曾直言,“中国的物企无论大还是小,如果不谈一下城市服务,就好像不是物业企业。”

  所谓“城市服务”,即将公共空间和公共资源当做一个整体,由物业企业进行统筹管理,具体包括城镇景区、市容环卫、政府大楼、口岸、产业园、学校、医院、高速路等。

  其中,市政环卫成为切入城市服务的“重仓区”。据统计,仅在环卫领域,2019年中国市场规模为3171亿元,预计2020年至2024年的复合年均增长率为7%,2024年市场规模有望达到4352亿元。

  今年3月,雅生活服务收购5家重点布局环卫领域的企业,去年2月,时代邻里收购广州东康物业,切入市政环卫服务领域;10月,碧桂园服务也以不超24.5亿元收购环境卫生运营服务商满国康洁70%股权。

  除了城市服务赛道,商管是物企争抢的另一重头领域。数据显示,2019年,百强企业中已有95家布局商业物业,占比高达95%。

来源:克而瑞证券来源:克而瑞证券

  目前,保利物业、绿城服务、中海物业等已经建立起自己的商业物业服务子品牌;去年,彩生活新增对外投资17家企业中,其中12家为商管公司。时间推进到今年,被誉为“纯商业服务第一股”星盛商业登陆港交所,中骏招股重点切入商管赛道,银城服务也在收编商管业务。

  “新业务”持续裂变,愈加考验物企的眼光和综合实力。

  并不是所有新兴业务都能带来立竿见影的创收效果,如保利物业去年毛利率下跌,就主要是新兴业务拖后腿。而相比住宅物业,商业物业存在安全要求高、客流压力大、客群复杂的特点,运营管理难度更高,其中的不确定性也更大。

  当下,商办市场就已呈现出萎靡状态。截至2020年底,北京甲级写字楼的整体空置率提高了4.1个百分点,而深圳写字楼的空置率更是由2019年的20.0%进一步上升至22.5%,位居四大一线城市之首。同时上海、广州等一线城市也无一例外。