2月份百强拿地销售比仅为0.22,其中三成房企未纳储。此外,销售50强房企单月投资额延续了自去年六月以来下跌趋势,整体维持谨慎态势。

  ☉ 文/克而瑞研究中心

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  榜单解读

  “前言:2月土地市场成交表现低迷,市场热度持续分化,优质地块竞争激烈、远郊地块流拍严重。2月末,共计8家房企新增货值总量超过300亿元,保利、绿城、融创、碧桂园等规模房企排名靠前。企业表现来看,百强拿地销售比仅为0.22,其中三成房企未纳储。此外,销售50强房企单月投资额延续了自去年六月以来下跌趋势,整体维持谨慎态势。审慎的投资态度下,仍有部分房企今年以来拿地相对积极,有超过三成百强房企新增货值排名高于其全口径销售排名,如中南、绿城、新城等,一季度充裕的新增货值将对全年的业绩形成支撑。在土拍新政以及急需补充今年可上市货值的催化下,我们认为3月份将迎来一波投资高峰,优质地块的竞争或将愈发激烈,补仓的同时房企仍需合理控制地价成本。

  1 土地成交规模下滑 优质土地拉动地市热度上涨

  受春节假期影响,2月份全国300城经营性土地总成交建筑面积高位回落,仅为9001万平方米,环比降幅超四成。在优质地块竞争激烈之下,2月土地市场溢价率达16.4%。

  从监测的重点城市重点地块来看,近三成地块竞拍超过百轮,房企补仓优质地块积极性高;反观二三线城市的远郊地区,流拍情况较多,企业拿地意愿弱。整体而言,土地市场整体分化在加剧。

  2 近三成百强房企未纳储 TOP11-20房企相对积极

  2021年2月,新增货值百强门槛为23.1亿,与去年同期持平。总量来看,8家房企新增土储货值超过300亿,保利、融创、碧桂园、万科、华润等龙头房企排名靠前。新增货值集中度较高,半数新增货值被销售前20强房企所获。

  2021年前两月百强拿地销售比为0.22,企业投资态度保持谨慎,值得注意的是,截止2月末仍有三成百强房企尚未纳储。分梯队而言,10强房企最为谨慎,拿地销售比为0.19;而11-20强、51-100强房企投资积极性相对最高,拿地销售比分别为0.24和0.26。

  3 销售TOP50房企1-2月投资额同比上涨10%

  受春节假期影响,销售50强房企2月投资金额环比下降20%,延续了自去年6月份以来下滑趋势。1-2月累计投资金额近3400亿元,较去年同去上涨10%,主要是同期基数较低所致。整体拿地情绪不高的情况下,诸如越秀、中骏等房企单月投资额环比增幅较大,而部分1月未拿地的房企也在2月启动了投资计划。

  4 三成百强房企货值排名高于销售 今年可上市货值充裕

  以往经验来看,一季度内拿地能够对全年可售货值形成支撑,因此,部分房企在1-2月份补货积极,超过三成百强房企新增货值排名高于其全口径销售排名。

  规模房企中绿城、中南、新城等1-2月新增货值超过250亿元,新增货值排名较全口径销售排名高出10位左右,全年充裕的可售货值,给未来投资、销售节奏的把控预留出足够空间,也将对年终业绩形成正面效应。

  此外,区域深耕型房企前两月纳储力度较大,如受益于杭州年初供地较多的浙系房企德信、大家等,1-2月份新增货值超过100亿,占到2020年全年销售(全口径)20%以上。考虑到未来供地政策的转变,这些房企提前纳储有利于全年业绩铺排,接下来如何把控推货节奏则是重中之重。

  5 二线城市吸金占比近半 杭州成主要战场

  截止至2月末,百强房企投资中半数集中于二线城市,尤其以杭州、南京、宁波等长三角区域的城市为主,一线、三四线城市分别占13%和38%。

  区域分布方面,长三角各能级城市均为房企投资重点,百强房企投资金额中有近六成位于长三角,其次中西部占19%,珠三角和环渤海分别仅占11%。

  城市层面,杭州蝉联百强拿地金额最高的城市,拿地房企中浙系房企超过六成,包含绿城、滨江、德信等,此外万科、荣盛、保利也同样看中杭州市场热度和发展潜力积极落子。截止2月末,百强房企拿地金额TOP20城市中,有7个三四线城市上榜,全部来自长三角。

  6 政策刺激叠加年内可售货值需求 3月或迎来投资小高峰

  整体来看,2月份企业投资仍处于相对低迷状态,但部分城市的土拍已经开始出现“过热”的情况,企业扎堆热点城市,热度分化进一步体现。考虑到未来供地政策转变以及全年供货节奏,预计3月份将迎来一波拿地“小阳春”。

  一方面,一季度拿地可以在年末形成有效货值,因此从过往来看,3月份是传统的拿地高峰期;另一方面22个重点一二线城市的土地市场政策将迎来重大改革,未来土地出让节奏将受到调控,出让频次降低至一年3次。对于房企来说,未来如何合理的统筹资金参与土拍、提升投资效率将成为较大的考验。整体来看新政的出台将加速行业洗牌速度,合作、收并购等多渠道投资方式重要性进一步提升。在新政落地前,预计房企投资积极性将有所提高,尤其对于重点城市的土地或将“先下手为强”。