文|潘永堂

  调皮的孩子容易被警告!

  22个重点城市,清一色的一二线城市,去年土地市场热度不减,土地溢价相对突出……结果牛年开头,又一炸裂性的重磅政策传闻顺势而生。

  一则“22个重点城市一年只卖3次地”的传闻,这两天迅速在地产圈热议!

  怎么看?老潘也简单聊聊。

  1,  今天乃至未来很长一段时间,分析楼市政策和行业之变,都离不开一个顶层逻辑,即“稳地价、稳房价、稳预期。”这几乎是当下中国房地产调控的第一逻辑。无论哪个城市,无论哪家房企,都碰不得!

  其一、稳预期,稳的是未来认知。你看,过去的2020年,地产股股价与市值90%下跌,哪怕今天地产股暴涨涨停,但看问题看本质,行业在三道红线后,就已从根本上遏制了房地产未来增长的资金增量空间,钱脖子被卡主了,而房地产的阀门,本就是钱、地、人3字。钱,有了面向开发商的三道红线,面向银行的二道红线的“双重紧箍咒”后,房地产市值跌破有史以来最低就很正常,地产进入弱周期的成熟期……房企不再有侥幸,稳预期三个字,算是基本做到了。

  别说2020年房地产破17万亿,但中央关注的不是体量大,而是价格稳定,成交面积增加多点问题不大,政府关注的“是价不是量”,所以别拿2020年楼市成交量放量说事。

  其二,核心城市房价也基本稳住了。今天,无论是新房销售,还是二手房,都有强硬举措调控手段。新房是预售证,网签,而二手房有类似以深圳为代表指导价管控……

  其三,唯独稳地价,过去几年,房企尤其上市公司要发展必须持续拿地,而一二线城市以为经济、产业、人口的“最优质”,所以成为当下几乎所有大中型房企的兵家必争之地,就连过去三四线之王的碧桂园、中梁、祥生都在转二线,现在大型央企和典型规模房企几乎都是80%土储在一二线……但中国一二线城市也就区区几十个,僧多粥少,加上土地招拍挂制度,核心一二线优质土地想要不溢价也难。

  所以,综合三者来看,目前稳地价就成为牛年调控一个重磅举措。

  于是,顺理成章的,22个核心城市一年之卖3次地的传闻,开始流传了!

  2,  更大范围来看“土地1年三次集中公告和交易”,的确看到本轮调控政策的一脉相承,之前老潘也说,只要三稳有典型不对的苗头,政策就会绵绵不绝。

  政策现在已把房地产各个关键环节扣紧了紧箍咒,总结来看:

  比如2020年三道红线遏制了房企拿地的冲动和力度,是房企端的施压;

  比如2021年初新加的两道红线扼制银行针对开发商和购房者放贷的冲动和力度,是对银行端的施压,

  比如2021年这一次直接针对土地供给端即地方政府进行施压,即重点城市一年土地分3次集中出让,这是对地方政府供地的施压!

  如此以来,银行、地方政府、房企,这个房地产产业链上最关键的三大角色,即钱、地和人(操盘手房企)都在拿地端被全面管控,最终,房地产稳地价的调控,形成一个组合拳!

  3,  如何看待本次“一年卖3次地”的核心做法?

  老潘看了一下这些所谓的重点一二线城市,一年卖地少的50块左右,比如深圳北京厦门等,多的200块左右,比如上海、青岛、济南等。

  如果一年最多卖3次,那意味着一次20块到70块左右

  虽然不一定平均,但也会相对均衡,每次出让数量也不会是少数。最简单的想想,这3次的集中交易会,对交易双方的工作人员而言,每1次出让都是1次“超级战役”,每一次都好比“一场大型的土地招拍挂的交易博览会”。

  这还不是简单的一句批发卖地,而是不同板块不同类型土地的集中交易会,而且每个标的都是几十亿甚至百亿级的超高总价标的,事前筹备和过程中博弈复杂度都被加倍放大,但反过来利好也有一点,投资人过去一年从头做到尾的工作,未来做3次就做完了,反而省事了。

  4,怎么看一年卖3次地引发的开发商策略呢?

  老潘举个更简单的例子,计划经济时代,以前买粮食,今天没买到,明天后天都可以买,所以大家都不慌;但忽然有一天,官方表示以后卖粮食一年就卖3次,这就有点慌了,至少有3点压力:

  其一,首先每次得多准备好多钱,因为要过长远日子,每次必须多买点,后面才有饭吃;

  其二,你得算好一年要买多少粮,每次买多少,而且要调查每次卖粮如何,都得提前规划好。

  其三,准备好是一码事,做到又是一码事。如果家里余量本就不多,大户又跟你抢,你要是哪一两次没买到或是没买够量,那么,后面的日子就焦虑了。

  开发商买地,比老百姓买粮复杂多了。

  一则土地是非标产品,每个地块都不一样,要一一分析好,是否匹配公司战略与产品导向,二则不仅要买到更要买对,买错了、买贵了可能还亏钱。三则核心城市土地都是几十亿的高总价,而大多50强房企拿地一年的都是销售额的40%左右,总计大概200亿、300亿到1000多亿。了解了不同点后,1年3次买地就得综合筹备了。

  那么,核心城市1年3次卖地,有利于哪几类房企?

  其一,有利于核心城市深耕TOP5房企或是区域龙头房企。

  这些重点城市大型深耕房企对城市各个板块,各个组团早都做了成本数据库、销售、存货等精细度分析,他们能够在集中土地出让中快速识别出目标板块,目标地块,拿哪些?不拿哪些?价格多少授权?这些深耕者优势显著。

  其二,有利于产品力和运营力优秀的房企。

  今天品牌房企在一二线城市周转率是通用必修课,一则一二线销售利润率很低了,房企提升ROE,这就必须提升周转率,所以房企一二线拿地到开盘基本都在6到8个月左右,二则规模房企周转率趋同下,集中出让土地也会带来集中上市销售,这个时候,如果你的产品一旦同质化严重,产品没有特色没有IP没有品质品牌竞争力,那么就会无奈陷入价格战,甚至降价也很难去化。

  所以即使硬着头皮拿到地,但如果产品没有竞争力,最终集中销售时也未必有好的结局。

  其三,有利于资金综合实力优质的大型房企,央企。

  5,地方政府3次批量集中供地,或许能带来土地溢价的适度下降。

  其一,上级部门针对每一次土地供应管控的聚焦度更高了,这也倒逼地方部门在供地数量、供地体量、供地节奏上态度更谨慎、严谨,供地全过程也更均衡、更透明。

  很多时候的土地争抢都源于信息不对称,与土地供应的透明度、未来预期和节奏有很大关系,一旦土地市场更透明,更均衡,反而出手更趋于理性。

  因为地方财政,过去地方政府是在一定程度上接受土地溢价的,所以在供地节奏,供地体量上有所引导,比如媒体说报道的土地饥饿营销、在土地市场较低时候适度减少供应……而3次集中出让后,更有规划性,聚焦性,透明度。

  其二,过于土地出让是“多对一”的游戏,未来集中交易是“多对多”的游戏。

  多对一是房企对一块土地进行围猎,势必增大单一土地的竞争溢价,但多对多则分散了一块土地的房企“吸附量”。

  事实上,如今重点一二线城市很多中小房企根本很难拿地,每个意向地块都必须缴纳一定保证金,一旦土地分批次大体量集中出让,因此规模房企就会站在城市整个“面”上分配保证金,这样反而单个土地的竞争激烈程度会相对降低一些。

  但这个有一个前提,即分批次土地出让如果这50块土地,如果在城市不同板块过于好差搭配失衡,比如1个热点区域,配合多个非热点区域,最终可能更多房企会扎堆聚集热点区域热点组团地块。从这一点来说,供地分布,供地结构也很考验地方政府供地策略,既不能疯抢,也不能流拍,这很考验供地的水平。

  6,这一次“双集中”供地,到底能否彻底解决土地溢价,稳地价?

  应该说,双集中只是供地方式从零售到批量,只是一次土地交易的集中交易形式上的改变,这是“形式”,“方式”而已,但这并没有改变土地交易价格的机制。

  其一,核心一二线城市重点城市始终是土地供不应求,这是社会规律。全球大城市和明星城市都是土地供不应求,人口大量涌入,这从宏观格局决定了核心一二线城市的市场面的必然溢价,必然上涨的格局。所以对政府三稳而言,也不是不允许土地溢价,不允许房价上涨,而是稳中慢升,上升幅度合理。

  其二,双集中只是土地供应方式的改变,土地溢价核心的本质是什么?核心还是招拍挂制度,即众多房企围猎一块土地,价高者得,只要这一土地供应方式采取招拍挂的获取法则,那么土地溢价就会存在。

  其三,更深入讲,招拍挂其实也只是一种基于经济层面的公平拿地方式,真正一个城市土地溢价核心还是取决于城市广义库存周期、竞争激烈度等,以及土地出让的体量、节奏、区位、秩序、属性、稀缺度决定了土地的未来价值。

  7,一旦双集中供应,的确对房地产整个行业影响巨大,但老潘也提醒,招拍挂供地方式改变核心只是房企拿地之一个分支,局部而已。这里有3点提醒。

  其一、2020年22城商品房销售面积占全国的比重为24.3%,住宅用地成交规划建筑面积占全国300城的比例不足三成,在这22城之外房地产市场仍有巨大空间。事实上,一二线城市虽有人口与产业优势,但全国600多个地级城市总数看毕竟是少数,2018年一二线成交仅占全国土地成交的32.3%;而在2020年前9月三四线占全国销售面积66%。

图标来源:平安证券地产研究图标来源:平安证券地产研究

  其二,过去招拍挂方式是主要的拿地渠道,但自2014年后房企就加大收并购、旧改、一二级联动等非市场化拿地力度,从单一走向多元,2019年房企拿地渠道就开始全面多元化,一些标杆房企招拍挂拿地也只占50%以下了。比如此处,龙湖新城商业地产拿地,万科龙湖轨道交通TOD拿地,融创文旅拿地、会展拿地模式……都可以暗笑了。

  8,双集中拿地带来的改变是什么?

  其一,联合拿地的比例会提升。由于集中化了,房企需要对意向土地缴纳土地保证金,出让金,短时间内大量资金投入,即使对大型房企来讲也存在一定压力,所以他们为了降低资金峰值压力,所以联合拿地会增加。

  其二,告别过去零售的围剿模式,中小房企或是本土房企在找准精准定位后,在集中供地时反而更容易找到单独突破的机会,有一定“捡漏”的机会,但整体机会并不太多,大型房企继续获取更多优质城市,优质板块的土地。

  其三,资金管控的脉冲和强管控都在提升。虽然22个城市有不同的出让节奏,但考虑到集中大批量出让对地方政府的反向同一约束,因此脉冲节奏也相对集,而房企融资由于三道红线后,房企自身的销售回款开始成为资金的主要来源,因此未来房企强化销售回款,对资金强管控、总对总的授信将愈发重要。

  小结

  重点城市双集中供地,会整体打乱开发商原有的资金安排和开发节奏,未来还不仅是集中拿地,集中融资、集中销售也将同步增强。

  土地集中,融资集中,规模集中、布局集中、人才集中,相当于房地产最重要的钱地人都在走向集中……最终房地产这个行业走向更高集中度,只是一种时间早晚问题!而大多数的楼市调控,其实都是对市场竞争力强,优秀房企一次反向利好,而对缺乏竞争力的弱势企业,则是一次寒冬!