文 | 克而瑞资管

  北京资管研究团队

  2021年1月,北京市经济、房地产开发销售、社会消费等稳步恢复。1月,北京商业和办公新房成交面积均同比下降,成交均价均同比上涨;顺义和通州区成交面积占比超47%。租赁方面,2020年四季度新增、扩租需求进一步回升,但全市空置率持续走高,写字楼租金仍处下跌趋势。整体而言,北京商办成交和租赁需求市场处回暖趋势,但商办物业租金仍整体承压。

  另一方面,北京市商业和产业建设持续推进,1月海淀“两区”建设重磅方案出炉,推动优势产业发展;“十四五”期间,朝阳来广营、孙河、东坝等地将建一批上万平方米商业综合体,北京亦庄经开区将再建四个千亿级产业集群。房企亦与地方政府、科技公司等加强合作,赋能城市运营及管理成为重点方向;黑石40.6亿元收购大湾区核心物流园区,物流地产、数据中心等另类资产持续受到市场青睐。

  宏观及商办市场

  总体经济稳步恢复

  商办成交下降、租金仍处下跌趋势

  1、销售市场:1月北京商办成交均同比下降,成交均价均同比上涨,顺义和通州区成交面积占比超47%

  商业月度:1月商业供应环比小幅下降,成交面积保持较高水平,1月环比下降19.5%,成交均价环比基本持平。顺义、通州、海淀、昌平区商业成交面积占超80%。受结构性因素影响,本月2000m²以上面积段、4000万元以上总价段商业成交面积最大,占比超60%,1500-2000m²面积段成交均价最高。

  数据来源:克而瑞资管CAIC

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  办公月度:1月办公供应环比下降,成交面积环比大幅下降84.2%;受结构性因素影响,成交均价环比上涨9.0%。顺义、通州、昌平、海淀区办公成交活跃,占比超77%。受结构性因素影响,本月2000m²以上面积段、1000-2000万元总价段商业成交面积最大,200-300m²面积段成交均价最高。

  数据来源:克而瑞资管CAIC

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  2、租赁市场:四季度新增、扩租需求进一步回升,但全市空置率持续走高,写字楼租金仍处下跌趋势(本部分季度更新)

  新增供应:四季度,共3个新增供应项目总计31.7万㎡入市,以新兴区域丽泽商务区为主,分别为远洋锐中心和北京平安金融中心,两个项目为北京甲级写字楼带来了26万㎡的供应,占第四季度总新增供应82%,占全年总新增供应44%。

  数据来源:克而瑞资管CAIC

  租赁需求:四季度租赁需求更为强劲,全市净吸纳量约为三季度的2.4倍,高达15.44万㎡,为2020年峰值。非核心商务区净吸纳量表现突出,约占全市净吸纳量近五成。

  租金及空置:四季度仍处于下行通道,全市平均租金环比下跌2.73%至11.03元/㎡/天。核心商务区和非核心商务区分别环比下跌1.66%和4.16%,至13.09元/㎡/天和7.15元/㎡/天,租金水平已达近五年最低。

  数据来源:克而瑞资管CAIC

  四季度北京办公市场租赁活跃度环比提升明显, 整体市场需求恢复迅速,但由于新增供应31.7万㎡,推使空置率持续走高,上升1.2个百分点,至16.3%。

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  3、土地市场:1月北京市商办用地推出4.74万m²,成交面积0.08万m²,成交均价同比下跌28.8%

  北京推出及成交:2021年1月,北京商办用地供应面积4.74万m²,成交面积0.08万m²。

  数据来源:克而瑞资管CAIC

  北京成交楼面均价:2021年1月,北京商办用地成交楼面均价为7300元/平方米,同比下跌28.8%。

  数据来源:克而瑞资管CAIC

  政策动态

  海淀“两区”建设重磅方案出炉,来广营、孙河、东坝等地将建一批上万平米商业综合体

  公募基础设施REITs业务规则发布,加快推进试点工作

  克而瑞解读海淀“两区”建设重磅方案出炉:

  海淀区“两区”建设方案,结合区域发展现状,因区制宜的对未来发展制定了总体布局及详细可实施方案。科技创新一直是海淀区重点发展的产业,中关村商务区作为北京传统的核心商务区,因对科技产业大力扶持政策,受到科技企业的青睐。近年来北京持续迎来大体量的新增供应,全市整体空置率不断攀升,海淀区也面临着整体存量市场所带来的竞争压力,同时海淀区核心商务区空置较少,供不应求,无法满足更多租户需求,基于市场多重现状及区域自身发展,海淀区科学谋划了未来一个时期海淀区“两区”建设的总体规划布局,为海淀区在“两区”建设中争先创优提供了方向指引和行动指南。

  克而瑞解读朝阳来广营、孙河、东坝等地将建一批上万平方米商业综合体:

  此次朝阳区两会提及到的优先发展万平米以上新兴商业综合体、连锁便利店、新型社区零售等措施,优化了区域空间布局、完善了商业配套,更是为全区居民提供了更为便民的服务。“十三五”时期,朝阳区累计建有各类社区商业网点25800余家,其中,蔬菜零售网点1400余家,总营业面积约25万平方米;各类社区便利店1300余家,其中,品牌连锁化网点900余家,每个社区平均2.7个网点。引导发展太阳宫生活广场、易事达、新辰里、毕淘买等40余家营业面积10000平方米以上的新兴商业综合体。突来的疫情使得各商业业态面临了新的挑战,此次在推进便民服务、社区服务设施等进一步完善的同时,商业升级转型也将加速发展。

  克而瑞解读公募基础设施REITs业务规则发布,加快推进试点工作:

  3项基础设施公募REITs配套业务规则的发布,为后续产品发行操作提供了依据和指引,在审核、发售等方面解决了首批试点产品上市前政策上的最后一公里问题。本次发布的三项规则主要明确了基础设施公募REITs的业务流程、审查标准和发售流程,对市场参与主体有较强的规范和指导意义。公募REITs政策密集出台,规范细则逐步细化,“顶层设计+配套文件”基本成型,地产金融化加速推进,首批公募REITs项目有望于2021年上半年推出。未来,公募REITs试点范围有望拓展至商业地产和租赁领域,权益类REITs将是国内市场主流方向。商业地产和租赁项目等资产较市场化,也符合“房住不炒”政策基调,在试点政策细则完善和成熟后,将商业地产和租赁项目纳入REITs范围可期。对于投资人来说,REITs产品具有收益稳定、收益期限长、抗通胀属性,是资产配置的优选之一。

  企业动态

  融资:1月多个商用物业资产支持计划审核通过,拟发行超245亿元

  企业合作头条:数字政通联合华为搭建“综管服平台”,以科技赋能城市管理

  新品/新业务/并购头条:黑石40.6亿元收购大湾区核心物流园区,优质物流资产受资本青睐

  项目动态

  项目动态:1月全国多个商业项目开业,华东、西南、华南区域项目占比约87%

  优质新开业项目速递:宁波华侨城欢乐海岸PRO、阜阳世纪金源购物中心