乐居财经 李礼 2月19日，光大证券发布保利地产研报。

  2020 全年销售金额超 5000 亿，2021 年开年销售实现开门红

  2020 年 1-12 月，公司累计实现销售面积约 3409.2 万平方米，同比增加 9.2%；累计实现销售额 5028.5 亿元，同比增长 8.9%；全年销售均价约 14750 元/平方米，同比基本持平。2021 年 1 月，公司实现销售面积约 210.5 万平方米，低基数下（2020 年初新冠疫情影响）同比增长约 33.6%；实现销售金额约 430.7 亿元，低基数下同比增长约 82.6%；销售均价约 20467 元/平方米，同比增长 36.7%。

  拿地策略逐渐积极，拿地均价提升明显，持续聚焦高能级城市

  2020 年 1-12 月，公司新增土地储备容积率建筑面积约为 3185.7 万平方米，同比增长约 19.1%；拿地面积/销售面积比值约为 93%（对比 2019 年约为 86%），其中下半年拿地面积/销售面积比值约为 115%，拿地策略逐渐积极；总地价为2353.5 亿元，同比增长约 51.4%；平均楼面地价约为 7388 元/平方米，同比增长约 27.1%，主要原因系公司拿地结构持续向高能级城市聚焦。

  财务稳健优势明显，三项红线指标均处于健康区间

  截止 2020Q3，公司总有息负债规模较年初增长 12%，净负债率约 71%（计入永续债后约 86%），现金短债比约 1.9，剔除预收账款后的资产负债率 67%。公司三项指标均符合融资新政要求，长期稳健的财务表现不仅提供了低成本融资优势，也使得公司在土地市场的拿地表现可以更加积极和灵活，利于在土地市场较为低迷的时期获取性价比较高的地块。

  合同负债稳步增长，业绩平稳增长具备基础

  截止 2020Q3，公司合同负债（含预收账款）约 3797 亿元，较年初增长约 16%，相对于 2020 年营收预测（约 2453 亿元）约 1.6 倍；2020 年公司计划竣工面积同比增长 14%至 3400 万方，1-9 月竣工面积同比增长约 28%，其中 Q3 单季度同比增长约 78%，为公司业绩后续平稳增长奠定良好基础。

  盈利预测、估值与评级：鉴于 2020 年新冠疫情反复，影响竣工结算节奏，我们下调公司 2020-2022 年盈利预测为 2.42 元、2.78 元、3.11 元（原为 2.64 元、3.05 元、3.43 元），当前股价对应 2020-2022 年预测 PE 估值分别为 5.9、5.2、4.6 倍；公司财务指标稳健，信用优势明显，土地获取逐步积极，销售情况稳健向好，当前估值具备较强吸引力。综合考虑维持“买入”评级。

  风险提示：存在疫情反复导致竣工交付进度不及预期的可能性；存在主要核心城市房地产销售受限于银行信贷而不及预期的可能性。