陈尚焜:弯道超车

乐居财经   2021-02-04 17:28:55

在合肥,奥园地产就是通过收并购进入市场,和在招拍挂市场“血拼厮杀”的房企形成对比的是,奥园地产采取收并购增加土地储备,实现“弯道超车”,逐渐成为业界关注的一批黑马。

陈尚焜:弯道超车

  编者按:他们是地产商的中坚力量,他们是城市崛起的脊梁,他们是美好生活的营造者。乐居财经联动全国百城,推出《见地》人物系列之“对话经理人”,一起聆听区域总、城市总讲述其建设美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾是奥园地产集团安徽区域公司总经理陈尚焜先生。

  撰文 | 贾宁

  出品 | 乐居财经

  近年来,“拿地难”正在成为房企间的共识。一是普遍上涨的地价,二是近两年土拍市场的规则不断升级——从早期的“熔断”,到后来的移交“租赁住房”、“人才公寓”等,都大大提高了房企拿地的成本。

  相对来说,收并购模式对于房企的限制更少,同时由于拿地早,其地价相对更低,成本可控,近两年,一些房企通过收并购新增的土地储备量正在逼近甚至超过其在公开市场拿地的体量。在资源竞争加剧的情况下,急需继续扩张的房企,通过收并购途径,实现快速布局。

  在合肥,奥园地产就是通过收并购进入市场,和在招拍挂市场“血拼厮杀”的房企形成对比的是,奥园地产采取收并购增加土地储备,实现“弯道超车”,逐渐成为业界关注的一批黑马。

  奥园地产,这个素有华南五虎之称的粤派名门,究竟是一家怎样的房企?在逆势中高歌猛进靠的是什么?接下来在安徽的战略布局又是怎样?近日,乐居财经独家专访奥园地产集团安徽区域公司总经理陈尚焜,听他讲述了奥园地产与安徽的故事。

陈尚焜:弯道超车

  “大发展”+“转型”

  中国奥园集团于1996年成立于广州,是最具代表性的复合地产集团,最早的项目是广州的“奥林匹克花园”,首次将“体育+地产”的复合模式运用到市场中,并且大获成功,在市场上影响巨大。从此树立了奥园“构筑健康生活”品牌理念,随后奥园实施“一业为主,纵向发展”的发展战略,成功打造 “地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新”八大产业板块,将地产+的发展模式成功落地。

  2007年10月,“中国奥园”正式在香港联交所主板上市。目前奥园拥有“地产、商业地产、国际投资、健康生活、科技、文旅、金控、奥买家”八大二级集团。覆盖华南、华东、中西部核心区与环渤海区域四大经济核心区,中国香港、澳门特别行政区以及澳大利亚、加拿大等国家。

  陈尚焜和奥园地产之间的故事是从2017年正式开始,在陈尚焜眼中,奥园地产这几年可以用“大发展”和“转型”两个词来形容。

  “我加入奥园地产后,有幸见证并且参与到了奥园地产的成长和发展,从原来的11个城市到现在的26座城市,奥园地产全国的布局版图一直在不断扩张”,陈尚焜说到。

  而谈到“转型”,陈尚焜坦言是针对自己。2018年7月,奥园地产首次进入安徽,在此之前,陈尚焜主要负责人力资源方面的工作,所以来安徽对他来说是一次非常大的挑战。

  “我和奥园地产的故事总结来说,就是我经历了奥园地产的‘大发展’,并且有幸经历一次职业生涯‘转型’的机会”。

  谈及奥园地产和其他房企的区别,陈尚焜表示,奥园地产不仅仅是站在常规房地产角度,而是从客户需求出发,从各方面提升客户体验感,而这也正是奥园复合地产的优势所在。

陈尚焜:弯道超车

  扩张版图的“杀手锏”:收并购

  2019年,楼市调控进入深水期,全国房地产市场都出现不同程度的波动,地产行业竞争愈发激烈,但在这样的大环境中,奥园地产却在持续发力。

  近日,中国奥园集团发布公告称,2019年前11个月累计实现合同销售约人民币1012.7亿元,同比增长37%;合同销售面积约1011.3万平方米,同比增长42%,平均售价约10013元/㎡。

  并且今年中国奥园集团更是一举夺得“2019年中国房企综合实力第25名”及“2019年中国房企品牌价值第19名”等6项奖项。

  逆势中仍能高歌猛进,陈尚焜直言,奥园地产的“收并购”投资模式功不可没。

  相关数据显示,截止2018年底,奥园地产集团收并购拿地的比例超过80%,这在以招拍挂为主的土地市场中个性鲜明,这样的投资驱动模式也成为了奥园地产最核心的竞争力。

  目前奥园地产在安徽开发的6个项目多以收并购为主,比如合肥蜀山区的奥园城央壹品、长丰县的奥园誉峯等,之所以选择收并购这样的投资模式,在陈尚焜看来,原因有三。

  一是可以快速获取优质地块,城市中有很多土地是在当时已经成熟的市场环境中出让但未全面开发的,地块属性本身就很优质,城市核心地段,选择收并购的模式能够将这些土地纳入囊中,土地成本也相应的低些;

  二是风险可控,土拍的热度会随着市场的起伏带有时效性,在市场火热的时候地价固然不会便宜,但等到供货时,市场风向又不可控,影响项目入市的预期,而收并购可以全方位的对地块进行评估、排查来降低风险;

  三是财务更稳健,正是由前面两点的支撑,使得地块获取时在资金支付方面的空间更大,利润率能得到保障。据了解,奥园地产净资产负债率常年稳定在50%左右,在业内处于较低水平。

  当然,收并购的项目也存在风险,陈尚焜坦言,收并购项目前期排查程序以及后期运营也比招拍挂要复杂的多,这也必然会对开发企业的实力有更高要求,需要强大的风控能力和运营能力,包括财务、法务众多业务条口,但也正因如此,奥园地产在收并购这条路上通过积累和沉淀,愈发稳健。

  除了收并购,陈尚焜表示时机也很重要。奥园地产作为粤系房企,其项目多布局在珠三角等区域,经过楼市的大发展,奥园地产开始着眼全国,制定了覆盖华南、华东区域、中西部核心区及环渤海区域四大经济核心区的国内战略,同时也选择走出国门,目前在温哥华、悉尼等地都有布局项目,在陈尚焜看来,奥园地产这样的战略布局其实是选择把鸡蛋放在不同的篮子里,从而达到快速稳步发展。

  入皖1年,实现0到6的跨越

  2018年7月,奥园地产正式进入安徽,陈尚焜告诉我们,选择进入安徽早在计划中。截止目前,奥园地产在安徽共计开发项目6个,除了省会合肥,还有四个地级市,毫无疑问,奥园地产非常看好安徽市场。

  陈尚焜表示,安徽有着得天独厚的区位优势,自2009年安徽划入长三角城市群以来,全省发展提速,GDP每年保持10%左右的发展速度;并且合肥作为省会城市,依托长三角城市群副中心发展潜力以及综合性国家科学中心定位,科创实力、经济发展是可以预见的,此外在人口方面,每年保持18万人的净增长,人口增速和规模都很可观,奥园地产也正是看到了合肥乃至安徽的发展前景,选择开启安徽版图。

  对于接下来在安徽的发展战略,陈尚焜提到,奥园地产主要依托省会城市还有二线城市以及一线城市周边的卫星城市,也就是实行ABBA的战略布局,A类城市,B类以上地段。

  “首先合肥是深耕的重点,其次是以合肥为中心,周边车程时间大约2小时或者高铁1小时左右的城际圈,这个圈里面的地级市的主城区,并且仅限于主城区范围是开发重点。”

  陈尚焜告诉我们,奥园地产在马鞍山开发的奥园誉湖湾,巢湖的奥园铂誉府,都是城市绝版地段,奥园地产选择对顶级资源的极致占有,也就是B类城市A类地段。但,B类城市的郊区不在考虑范围内。

  可以预见的是,安徽作为奥园地产的深耕地,他们的故事才刚刚开始。

  以下乐居财经与陈尚焜的对话精选:

  乐居财经:作为奥园地产安徽的领头人,您是如何组建这样一只高效、优质的团队?

  陈尚焜:关于房地产开发,我们一直坚持秉承三个核心要素:土地、资金还有人才。

  因为我本人是人力资源出身,所以这三个要素中,我认为人才应当排在第一。我们奥园地产是以收并购为主,某种角度来说,不论是土地还是市场本身,在收并购面前,这些因素是固定的没有变化的,唯一的变化是开发的人变了,但因为人不同,项目不管是销量还是市场口碑都会千差万别,而这些都归结于人才,所以我们非常重视人才的发展。

  2018年刚来安徽时,我们的团队只有3个人,到现在一年多时间,我们团队已经壮大到了170人,并且我们的人才战略是坚决贯彻本地化,因为本地化可以牢牢抓住最核心的圈层或者购房群体,省去一个需要熟悉了解的阶段。

  对于管理层,我们组建“复仇者联盟”管理层团队,就像电影“复联”一样,我们管理层团队成员相互间没有上、下级关系,通过交流沟通达成一致,共同做出决策。在技能方面,形成互补的团队组合,在完成任务时分工合作,每一个人,都像复仇者联盟里的超级英雄,攻坚克难的能力很强。

  而且我们都有着共同的使命愿景,这个愿景就是“成为安徽地区有影响力的房企”,这个是我们刚来安徽的时候提出来的,我们希望在3年的时间里能做到行业主流的位置。

  可以说,我们就是自我管理型团队,共同的目标,价值观和信念,同舟共济,成为我们的最大核心竞争力。

  乐居财经:作为当下合肥市场的“网红盘”:奥园城央壹品,日销几十套的销量在合肥市场比较罕见,对于市场对最初地块的不看好到目前销售的火热,安徽公司是如何短时间内能够迅速突破外界的质疑,取得如此好的销售成绩?

  陈尚焜:很多人认为奥园地产以收并购为主,就是把别人的东西拿过去换个牌子,会有人质疑我们的核心竞争力,但其实我们对每一个项目都会根据他的定位来做升级和改造。

  奥园城央壹品这个项目是今年7月16日拿的地,到10月份首开,首开直接去化80%,短短3个月,取得这样的成绩在我看来是意料之中的。

  奥园城央壹品,自拿地起,便开始对产品进行优化升级,这个项目原先的定位只是一般的公寓,但我们从客户出发,反复推敲后,决定做成满足人们对美好生活追求的品质住宅。在原来方案的基础上尝试了几十种的户型变化,同时将原有的毛坯改成精装交付,这是基于我们对地缘性客户的理解,主城黄金地段、户型优化、装修交付、邻里中心、空中花园……让产品更有品质感,更符合现代都市人的需求。

  在奥园城央壹品这个项目里,我们没有做标准化产品,而是选择量身定制差异化来满足不同的购房者需求。

  主城区、装修交付,有学区又有地铁,这些优势摆在这里,项目热销是必然。

  乐居财经:谈谈您对安徽市场的预判及购房客户的建议?

  陈尚焜:数据显示,近年来市场动荡周期缩短,调控这只大手的托底之下,合肥房价大涨大跌的可能性几乎没有,总体还是以稳定增长为主。2019年至今,合肥土地大量供应,这也使得合肥住宅的广义库存将会在明年,达到一个峰值。

  2009年,合肥城区平均房价在4000+,历经十年,2019年一跃涨至平均15000+,房价十年间上涨超万元,涨幅超200%。有相关行业者,根据这种趋势推测,未来十年合肥平均房价还会呈现递增变化,但这个幅度肯定会在一个合理的区间。

  对于刚需来说,我认为可以随时上车,因为刚需想要抓住的是市场的最低点,但这个最低点,没有谁知道在什么时候或者在哪里,所以只要经济条件允许,不用管是什么时机,只要买得起就入手。

  改善需求的话,其实道理一样,但他需要抓住的是卖和买能在同一个时机点上;投资客方面,首先也是看时机,比如年底,开发商冲业绩肯定会在价格上有所优惠,这个时候肯定会比年后要好,还有就是在政策托底的时候,也可以选择入手。

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