编者:疫情对中国楼市的影响,一是暂停,大约2个月交易冷冻;二是加速,一些楼市需求抑制后放开加速上行,一些楼市迅速触底反弹,一些楼市则继续下跌。

  继2019年之后,乐居总编室联合乐居财经研究院推出【2020中国40城楼市年度备忘录】,从新房、二手、土拍、政策、房价收入比、租房、购房意愿、热盘、预期、2021买房指南等十大视角,记录中国主流城市的2020楼市这一年。

秦皇岛

  城市综述:2020年是不平凡的一年,房地产市场同样“冰火两重天”。近几年,受益于京津冀协同发展的红利,秦皇岛楼市进入了一个持续两年的补涨周期。而品牌房企的扎堆入驻,彻底改变了原始的“只盖房子”的房地产开发思路,以人文社群、文旅配套、全能物业形成品质增值,将秦皇岛的楼市拉入了新的竞争对话层级。对于秦皇岛楼市,目前的观察是区位红利犹在,市场供应取向偏向于价高质优的改善型产品,楼市将呈现长期平稳向上的趋势发展。

  一、新房成交1.82万套,均价12489元比2014年涨了一倍

  2020年秦皇岛共计新房成交约18206套,较比去年上涨7.9%。成交建筑面积约185.75万㎡,较比去年上涨6.2%,成交均价为12489元/㎡,较比去年上涨25.1%,秦皇岛2020年度新房成交总金额约为236.49亿元,较比去年上涨 35.6%。

  根据对过去7年(2014-2020年)的新房成交统计,秦皇岛楼市新房成交高点为2015年,约为22741套,建筑面积为237.35万㎡。最低在2018年,成交量在13855套,建筑面积为145.04万㎡,2020新房均价较比2014年上涨了111.35%。

秦皇岛

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  2021年1月15日,国家统计局在其官网公布了《2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。纵观全年,秦皇岛1月和12月新房环比零涨幅,2月与10月房价环比下跌,其他月份呈现上涨趋势。  

数据来源:国家统计局每月70城房价数据

数据来源:国家统计局每月70城房价数据

  2020年初,突如其来的疫情打乱了市场,楼市方面表现也非常明显。售楼处关门,买卖双方都宅在家里,导致楼市十分冷清。最终,疫情对楼市的影响也表现在成交上,2月成交量价最低。4月份开始市场慢慢回升,7月份成交量达到全年的顶峰。整体来看,2020年新房整体房价还是稳中微涨。2020年初,市场的预期普遍表现为2020年是楼市抄底的好时期。疫情过后,楼市一定会反弹,而事实也证明了如此,随着3月份复工复产,楼市开始进入自我修复阶段,成交量开始上涨。

  全年101个楼盘在售,共计放量236.7万㎡ 

  2020年秦皇岛共有101个楼盘(住宅、海景、商业)在售,整体均价约为13016元/平方米,12个楼盘待售,预计2021年入市。已经在售的楼盘中共有69个住宅,住宅均价约为11360元/平方米,共有29个海景房在售价格为15968元/平方米,目前全市共有4个商业在售,均价约为20925元/平方米。

秦皇岛

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  秦皇岛2020年新房共计放量236.6776万平方米,发布预售证89张,18806套住宅、度假/商业/旅馆4149套,共计22955套房源获发销许。

秦皇岛


  因疫情的影响前三月并没有大的放量,主要放量聚集在 4月、6月、7月、10月和11月份这五个月。受疫情影响,2月份出货量和成交量都出现了年度最低点。

  二、公积金放开组合贷、异地贷

  秦皇岛2020年对楼市采取了宽严相济的政策导向,一方面重申将继续加强房地产市场调控,一方面从户籍政策和公积金贷款政策入手,适当宽松市场需求,合理引导市场正向健康运转。

秦皇岛

  5月18日,秦皇岛市人民政府办公室发布《关于进一步深化户籍制度改革的意见》,明确可根据本人意愿申请落户我市城镇,实现城镇落户“零门槛”。增加了人才绿卡、户口迁移相关政策,同时完善居住证制度,逐步缩小居住证与户籍附着福利的差距。在疫情黑天鹅的冲击之下,该政策可视为年内楼市最大利好,通过引导人口流入,保障了城市发展的生机和活力,新“秦皇岛人”的到来也为房地产市场带来更多可能。

  2020年内秦皇岛调整了多项公积金贷款政策,整体偏向宽松利好,3月25日起,住房公积金贷款业务实行网上申请;7月1日起,秦皇岛个人可自愿缴存使用公积金;8月3日起,秦皇岛开展公积金和商业组合贷款业务;9月1日起,公积金贷款年限计算调整为出生年份为准;12月15日起,秦皇岛开放异地公积金贷款业务。根据市场反馈来看,上述政策的落地释放了一些刚需和刚改人群的置业需求。

  秦皇岛限购政策从2017年5月15日起执行至今,10月16日,关于重申《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》的通知发布,明确秦皇岛将严格执行房地产市场调控政策、严格审核购房人资格、加大房地产市场监管力度。纵观2020的秦皇岛楼市,整体呈现了稳中微涨的态势,预计这种态势也将持续下去。

  三、土地成交600万㎡,市民中心板块最受关注

  2020年秦皇岛共计出让123幅土地,约600.7206万平方米规划面积成交,楼面价均值为2119.33元/平方米。住宅价格最高地块为6月份成交6.056亿元,楼面价为5750元。商业零售用地因面积较小,楼面价最后高达20373元。2020年秦皇岛土拍主要区域为海港区的市民中心区、北部、西部,以及北戴河新区、抚宁区和青龙县,秦皇岛暂无土地限价。

秦皇岛


  纵观2020年,市民中心板块备受关注,不到一年的时间, 8宗地块拍出600万元/亩以上的高价,成为秦皇岛土地市场中最贵的版块。5月商业“地王”被拍出,位于市民中心01-01号商业地块,621.59万每亩的价格被本地房企摘牌。6月市民中心4宗住宅土地拍卖,碧桂园拿下其中3宗土地,楼面价分别是6000元、5750元和6250元,另一宗被兴桐地产摘牌,楼面价达6150元。12月博维地产联合建兴地产摘牌市民中心版块又一宗住宅土地,位于“地王”的北侧,楼面价4805元,土地单价也在六百万每亩以上。

秦皇岛市民中心板块规划

秦皇岛市民中心板块规划

  除了市民中心,拿地较多的板块还有北戴河新区,秦皇岛立顺源投资管理有限公司的葡萄岛项目旅馆用地,通过协议转让47.31072公顷,12.82亿。县区楼盘,秦皇岛信发房地产开发有限公司的紫金湾项目多次拿地,是抚宁区代表性楼盘。河北建投隽惠房地产开发有限公司在秦皇岛首次拿地,6.59亿拿北戴河新区地块。

  未来新市民中心将会有大批新房入市,一定程度影响本城市房价走势,产品类偏向于改善人群,面对客群更多为本地客户。火车站片区也将有新盘入市,价格低于市区其他区域。县区以及北戴河新区也将会是之后的新房供应点,更多文旅康养楼盘面对外地客群。

  四、北部板块卖得最好,共成交52亿元

  首先从销售情况来看,碧桂园、秦皇岛万达广场、皓月城、兴桐地产、兴龙地产、恒大悦府、皓顺琨御等在2020年楼盘销售较好。交易最多的区域要属海港区北部板块,累计成交约5千多套,面积约为51万㎡,成交额52亿,成交均价9131元/㎡,更多的客群倾向于刚需购房者。

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  秦皇岛中心板块7月份销售数据较为突出,达到全年最高值。2月因受疫情影响,成交量价最低。9月万达以学区房造势开盘,带动区域成交量,拉低区域成交量,其余月份成交量价相对平稳。

  汤河板块片区4月份数据突出,主要为在水一方B区加推,拉动月度销量,其次为7月,德贤华府二期开盘,销售仅次于4月。

  西部板块5/9月份开发商推货抢占市场,表现突出的有皓顺琨御、兴龙紫云府、恒大悦府以及远洋海璟宸章项目。

  五、秦皇岛2020年的房价收入比约为9.97

  截止目前,秦皇岛并无长租公寓产品入驻。据抽样调查,2020年1-9月,2020年秦皇岛城乡居民人均可支配收入约29341元。另据非官方统计数据,秦皇岛2020年套成交总价约117万元/套,据此估算,秦皇岛2020年的房价收入比约为9.97。统计数据显示,12月秦皇岛城市区房屋平均租金约1319元/月/套,。租金水平受疫情的冲击影响不大,全年租赁市场呈现逐渐升温态势,在年底的传统淡季进入低温运行状态,整体较为平稳。

  六、涨&降购房者对立心态,外地置业者比例下降

  乐居通过采访和实地调查发现,目前秦皇岛的置业者有两种比较典型的心态。

  一类认为房价即将大降,理由是卖了这么地,房子这么多,哪有那么多人买啊?房价必然会降,观望态度强势。另一类对楼市预期是稳中向涨,这类人群往往对相关政策十分关注,曾经享受过房产增值的红利,未来的楼市虽然不会如从前那么疯狂,但仍是比较优质的投资选择,心理投资收益周期大多在3-5年左右。根据反馈,在置业选择上,小平米学区房、三居及以上的改善房热度较高,二手房成交量下降。

  2020年疫情黑天鹅对各行各业的影响不言自明,楼市也并不例外,从销售端口来看,无论是上游的开发商,还是下游的置业顾问,都度过了艰难的一年。首当其冲是销售形式向线上扩展,置业顾问化身带货主播已经成为日常。

  由于秦皇岛楼市有较大比重的旅居度假类产品,疫情对其造成了较大冲击。根据置业顾问反馈,2020年秦皇岛市区类楼盘本地置业占比可以达到70%-80%左右,北戴河类楼盘本地置业占比约在50%左右,较比往年外地置业者的比例均有所下降。值得关注的是,本地置业者中区县人口向城市区转移占据较大比重。

  七、2021年展望:地价拉动房价,或将稳中有升

  2020年,经过11月和12月大型土拍之后,秦皇岛多个区域地价被刷新,地价影响房价。根据2020年地价的走势来看,预计2021年,房地产投资趋于谨慎,市场趋于平稳,秦皇岛房价或将稳中有升。

  首先,从2020年成交量上看,因有疫情的存在,2021年成交量会比2020年稍高,楼市房价在2021年新房会稳中上涨,二手房会有所回落。对于市民中心片区的项目以及北部在2021年还会新增房源,在选择上既有改善盘又有刚需房,这两个区域满足了秦皇岛市民的购房需求。北戴河新区也将是2021年房源供给点之一,更多面对的是外来客源。对于秦皇岛地产商,在2021年既会相互抱团也会打价格战相互厮杀。

  数据来源:中国土地市场网、国家统计局、秦皇岛市住房保障和房产管理局政务网、秦皇岛市公共资源交易网、秦皇岛市住房公积金网站、天悦地产机构平台

  本次调查采写人:郭楠、张本莹

  2021年1月18日