编者：疫情对中国楼市的影响，一是暂停，大约2个月交易冷冻；二是加速，一些楼市需求抑制后放开加速上行，一些楼市迅速触底反弹，一些楼市则继续下跌。

  继2019年之后，乐居总编室联合乐居财经研究院推出【2020中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、房价收入比、租房、购房意愿、热盘、预期、2021买房指南等十大视角，记录中国主流城市的2020楼市这一年。

  城市综述：2020年是不平凡的一年，房地产市场同样“冰火两重天”。近几年，受益于京津冀协同发展的红利，秦皇岛楼市进入了一个持续两年的补涨周期。而品牌房企的扎堆入驻，彻底改变了原始的“只盖房子”的房地产开发思路，以人文社群、文旅配套、全能物业形成品质增值，将秦皇岛的楼市拉入了新的竞争对话层级。对于秦皇岛楼市，目前的观察是区位红利犹在，市场供应取向偏向于价高质优的改善型产品，楼市将呈现长期平稳向上的趋势发展。

  一、新房成交1.82万套，均价12489元比2014年涨了一倍

  2020年秦皇岛共计新房成交约18206套，较比去年上涨7.9%。成交建筑面积约185.75万㎡，较比去年上涨6.2%，成交均价为12489元/㎡，较比去年上涨25.1%，秦皇岛2020年度新房成交总金额约为236.49亿元，较比去年上涨 35.6%。

  根据对过去7年（2014-2020年）的新房成交统计，秦皇岛楼市新房成交高点为2015年，约为22741套，建筑面积为237.35万㎡。最低在2018年，成交量在13855套，建筑面积为145.04万㎡，2020新房均价较比2014年上涨了111.35%。

  2021年1月15日，国家统计局在其官网公布了《2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。纵观全年，秦皇岛1月和12月新房环比零涨幅，2月与10月房价环比下跌，其他月份呈现上涨趋势。  

数据来源：国家统计局每月70城房价数据

  2020年初，突如其来的疫情打乱了市场，楼市方面表现也非常明显。售楼处关门，买卖双方都宅在家里，导致楼市十分冷清。最终，疫情对楼市的影响也表现在成交上，2月成交量价最低。4月份开始市场慢慢回升，7月份成交量达到全年的顶峰。整体来看，2020年新房整体房价还是稳中微涨。2020年初，市场的预期普遍表现为2020年是楼市抄底的好时期。疫情过后，楼市一定会反弹，而事实也证明了如此，随着3月份复工复产，楼市开始进入自我修复阶段，成交量开始上涨。

  全年101个楼盘在售，共计放量236.7万㎡ 

  2020年秦皇岛共有101个楼盘（住宅、海景、商业）在售，整体均价约为13016元/平方米，12个楼盘待售,预计2021年入市。已经在售的楼盘中共有69个住宅，住宅均价约为11360元/平方米，共有29个海景房在售价格为15968元/平方米，目前全市共有4个商业在售，均价约为20925元/平方米。

秦皇岛

  秦皇岛2020年新房共计放量236.6776万平方米，发布预售证89张，18806套住宅、度假/商业/旅馆4149套，共计22955套房源获发销许。

  因疫情的影响前三月并没有大的放量，主要放量聚集在 4月、6月、7月、10月和11月份这五个月。受疫情影响，2月份出货量和成交量都出现了年度最低点。

  二、公积金放开组合贷、异地贷

  秦皇岛2020年对楼市采取了宽严相济的政策导向，一方面重申将继续加强房地产市场调控，一方面从户籍政策和公积金贷款政策入手，适当宽松市场需求，合理引导市场正向健康运转。

  5月18日，秦皇岛市人民政府办公室发布《关于进一步深化户籍制度改革的意见》，明确可根据本人意愿申请落户我市城镇，实现城镇落户“零门槛”。增加了人才绿卡、户口迁移相关政策，同时完善居住证制度，逐步缩小居住证与户籍附着福利的差距。在疫情黑天鹅的冲击之下，该政策可视为年内楼市最大利好，通过引导人口流入，保障了城市发展的生机和活力，新“秦皇岛人”的到来也为房地产市场带来更多可能。

  2020年内秦皇岛调整了多项公积金贷款政策，整体偏向宽松利好，3月25日起，住房公积金贷款业务实行网上申请；7月1日起，秦皇岛个人可自愿缴存使用公积金；8月3日起，秦皇岛开展公积金和商业组合贷款业务；9月1日起，公积金贷款年限计算调整为出生年份为准；12月15日起，秦皇岛开放异地公积金贷款业务。根据市场反馈来看，上述政策的落地释放了一些刚需和刚改人群的置业需求。

  秦皇岛限购政策从2017年5月15日起执行至今，10月16日，关于重申《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》的通知发布，明确秦皇岛将严格执行房地产市场调控政策、严格审核购房人资格、加大房地产市场监管力度。纵观2020的秦皇岛楼市，整体呈现了稳中微涨的态势，预计这种态势也将持续下去。

  三、土地成交600万㎡，市民中心板块最受关注

  2020年秦皇岛共计出让123幅土地，约600.7206万平方米规划面积成交，楼面价均值为2119.33元/平方米。住宅价格最高地块为6月份成交6.056亿元，楼面价为5750元。商业零售用地因面积较小，楼面价最后高达20373元。2020年秦皇岛土拍主要区域为海港区的市民中心区、北部、西部，以及北戴河新区、抚宁区和青龙县，秦皇岛暂无土地限价。

  纵观2020年，市民中心板块备受关注，不到一年的时间， 8宗地块拍出600万元/亩以上的高价，成为秦皇岛土地市场中最贵的版块。5月商业“地王”被拍出，位于市民中心01-01号商业地块，621.59万每亩的价格被本地房企摘牌。6月市民中心4宗住宅土地拍卖，碧桂园拿下其中3宗土地，楼面价分别是6000元、5750元和6250元，另一宗被兴桐地产摘牌，楼面价达6150元。12月博维地产联合建兴地产摘牌市民中心版块又一宗住宅土地，位于“地王”的北侧，楼面价4805元，土地单价也在六百万每亩以上。

秦皇岛市民中心板块规划

  除了市民中心，拿地较多的板块还有北戴河新区，秦皇岛立顺源投资管理有限公司的葡萄岛项目旅馆用地，通过协议转让47.31072公顷，12.82亿。县区楼盘，秦皇岛信发房地产开发有限公司的紫金湾项目多次拿地，是抚宁区代表性楼盘。河北建投隽惠房地产开发有限公司在秦皇岛首次拿地，6.59亿拿北戴河新区地块。

  未来新市民中心将会有大批新房入市，一定程度影响本城市房价走势，产品类偏向于改善人群，面对客群更多为本地客户。火车站片区也将有新盘入市，价格低于市区其他区域。县区以及北戴河新区也将会是之后的新房供应点，更多文旅康养楼盘面对外地客群。

  四、北部板块卖得最好，共成交52亿元

  首先从销售情况来看，碧桂园、秦皇岛万达广场、皓月城、兴桐地产、兴龙地产、恒大悦府、皓顺琨御等在2020年楼盘销售较好。交易最多的区域要属海港区北部板块，累计成交约5千多套，面积约为51万㎡，成交额52亿，成交均价9131元/㎡，更多的客群倾向于刚需购房者。

  秦皇岛中心板块7月份销售数据较为突出，达到全年最高值。2月因受疫情影响，成交量价最低。9月万达以学区房造势开盘，带动区域成交量，拉低区域成交量，其余月份成交量价相对平稳。

  汤河板块片区4月份数据突出，主要为在水一方B区加推，拉动月度销量，其次为7月，德贤华府二期开盘，销售仅次于4月。

  西部板块5/9月份开发商推货抢占市场，表现突出的有皓顺琨御、兴龙紫云府、恒大悦府以及远洋海璟宸章项目。

  五、秦皇岛2020年的房价收入比约为9.97

  截止目前，秦皇岛并无长租公寓产品入驻。据抽样调查，2020年1-9月，2020年秦皇岛城乡居民人均可支配收入约29341元。另据非官方统计数据，秦皇岛2020年套成交总价约117万元/套，据此估算，秦皇岛2020年的房价收入比约为9.97。统计数据显示，12月秦皇岛城市区房屋平均租金约1319元/月/套,。租金水平受疫情的冲击影响不大，全年租赁市场呈现逐渐升温态势，在年底的传统淡季进入低温运行状态，整体较为平稳。

  六、涨&降购房者对立心态，外地置业者比例下降

  乐居通过对话和实地调查发现，目前秦皇岛的置业者有两种比较典型的心态。

  一类认为房价即将大降，理由是卖了这么地，房子这么多，哪有那么多人买啊？房价必然会降，观望态度强势。另一类对楼市预期是稳中向涨，这类人群往往对相关政策十分关注，曾经享受过房产增值的红利，未来的楼市虽然不会如从前那么疯狂，但仍是比较优质的投资选择，心理投资收益周期大多在3-5年左右。根据反馈，在置业选择上，小平米学区房、三居及以上的改善房热度较高，二手房成交量下降。

  2020年疫情黑天鹅对各行各业的影响不言自明，楼市也并不例外，从销售端口来看，无论是上游的开发商，还是下游的置业顾问，都度过了艰难的一年。首当其冲是销售形式向线上扩展，置业顾问化身带货主播已经成为日常。

  由于秦皇岛楼市有较大比重的旅居度假类产品，疫情对其造成了较大冲击。根据置业顾问反馈，2020年秦皇岛市区类楼盘本地置业占比可以达到70%-80%左右，北戴河类楼盘本地置业占比约在50%左右，较比往年外地置业者的比例均有所下降。值得关注的是，本地置业者中区县人口向城市区转移占据较大比重。

  七、2021年展望：地价拉动房价，或将稳中有升

  2020年，经过11月和12月大型土拍之后，秦皇岛多个区域地价被刷新，地价影响房价。根据2020年地价的走势来看，预计2021年，房地产投资趋于谨慎，市场趋于平稳，秦皇岛房价或将稳中有升。

  首先，从2020年成交量上看，因有疫情的存在，2021年成交量会比2020年稍高，楼市房价在2021年新房会稳中上涨，二手房会有所回落。对于市民中心片区的项目以及北部在2021年还会新增房源，在选择上既有改善盘又有刚需房，这两个区域满足了秦皇岛市民的购房需求。北戴河新区也将是2021年房源供给点之一，更多面对的是外来客源。对于秦皇岛地产商，在2021年既会相互抱团也会打价格战相互厮杀。

  数据来源：中国土地市场网、国家统计局、秦皇岛市住房保障和房产管理局政务网、秦皇岛市公共资源交易网、秦皇岛市住房公积金网站、天悦地产机构平台

  本次调查采写人：郭楠、张本莹

  2021年1月18日