乐居财经 范慧茹 发自宁波

“预祝恒大物业今天的股价像是2009年恒大地产上市当年的一样只是起步。”1月18日,恒大总裁夏海钧以预祝的形式,在朋友圈表达了对恒大物业的期许,“恒大物业未来将会开启十年以上的高速增长,形成目前倍数成长!”


如今看来,更像是打开了上帝视角的提前预告。1月29日,恒大物业(06666.HK)早盘股价一度上涨12.9%,中午收盘上涨10.84%,市值达到1857.3亿港元。一度超越物业股“市值王”碧桂园服务盘中市值1850.33亿港元。

随后,恒大物业发布停牌公告,收盘后,紧接着便公布了将把在管面积达8000万平米的雅太酒店物业收入囊中的重磅消息,恒大物业在管面积将超过3.8亿平方米。

这一周,恒大都在霸屏朋友圈。

一周开始,恒大汽车定增6名战略投资者,掀开许家印强大的朋友圈,更是带动市值当天暴涨至4000亿港元;一周之末,恒大物业又拿下8000万方的雅太酒店。

因为选择在港股闭市之后宣布这个消息,这笔收购能给恒大物业带来怎样的市值拉升尚未可知。不过,这笔耗资15亿元的总对价收购,是恒大物业上市之后的第一笔对外扩充规模。

一出手便是大动作,而这也宣告着恒大物业正式拉开外拓序幕,这对收购双方来说意味着什么?

抢占非住宅领域

物企抢占市场,大举进行收并购已不是新鲜事,而在基础物业服务和增值服务之外,大物业中的城市服务成为了当下头部物企业角逐的新赛道。

恒大物业作为争夺物管行业头把交椅的有利竞争者,自然也不会放弃非住宅物业管理市场这块蛋糕。

此次收购的雅太酒店物业,全资拥有浙江亚太酒店物业服务公司(简称“亚太酒店”),其成立已有26年之久,甚至比恒大物业成立时间都长。

雅太酒店物业似乎是为了收购而专门成立的公司,其在收购前一周刚刚成立。乐居财经从工商资料了解到,其成立于今年的1月22日,章波为法人代表。恒大收并购公告发出的前一天,即1月28日才将旗下资产装入其中。

1月28日,浙江亚太酒店物业服务有限公司亚太酒店发生股东变更,原有13大股东全部退出,宁波市亚太酒店物业管理有限公司(简称“宁波亚太”)新增进入,且为100%持股。也就在同一天,雅太酒店物业新增投资宁波亚太,完成资产挪移。

乐居财经从企查查获悉,亚太酒店目前所控股企业有29家,分支机构涉及151家。

雅太酒店物业由10个自然人持股,其中章波、周朝辉、李永磊为前三大股东,持股比例分别为30%、15.5%、10.5%,其他7大股东合计持有44%。此次收购,恒大物业便是从这10个人手中拿下持股权。

目前雅太酒店物业在39个城市拥有在管项目940个,在管面积超8000万平方米,涵盖住宅、写字楼、城市综合体、大型工业园等业态,服务业主超200万人。

同时,还拥有33个城市公共服务项目,已完成楼宇物业服务、城市公共服务、社区生活服务三大板块业务佈局,在5A景区、地铁、高铁、机场、医院等公共建筑及城市公共服务领域拥有丰富管理经验。

规模是物企竞争的关键筹码,上市物企的规模拼争更是激烈,收并购不仅是大鱼吃小鱼,更会出现“蛇吞象”。比如1月18日合景悠活(03913.HK)斥资13亿元收购雪松智联80%股权,直接推动其规模进入超亿俱乐部。

据不完全统计,2020年内物企有不少于 76 余起收并购。其中, 30强企业并购案数量占百强企业并购总量近七成。2021年以来,物管行业已发生至少6宗收购案,如永升生活服务并购彰泰服务、弘阳服务收购汇得行、第一服务收购蓝绿会计服务等上市物企。

收购完成后,恒大物业将增加8000万平方米的在管面积,合计在管面积达到了3.8亿平方米,超过了2020年上半年物业股“规模王”彩生活3.6亿平方米,一跃成为在管规模第一梯队的领头羊。

同时,这一收购,还进一步提升了恒大物业在公务服务等非住宅领域的市场占有率。

此前,恒大物业对母公司及关联方的高度依赖,曾一度让被资本市场怀疑其独立生存能力。截止2020年上半年的数据,恒大物业来自关联方的物业收入占比高达99.5%,来自独立第三方物业的收入占比0.5%。

随着雅太酒店物业的到来和增援,恒大物业来自第三方的在管理面积占比也将得到提升,至少能达到21%以上。

PE19倍与101倍之差

雅太酒店物业“卖身”于恒大物业,背后或许有自己的考量,其中也透露出物业行业竞争生态。

“在物业行业竞争逐渐加剧的今天,独立第三方物业在没有房企稳定的面积输送以及品牌溢价加持面前,其竞争力大多处于消耗状态。”业内人士分析道。

从其净利润情况,或能窥探一二。2020年全年雅太酒店物业除税后净利润为7836.8万元。而这一数据对比2020年上半年30家上市物企平均净利润1.9亿元,不足其半年平均净利润的零头。

30家上市物企上半年平均在管面积为9800万平方米,虽比雅太酒店物业多1800万平方米,但是净利润若按照全年3.8亿元来估算,却是雅太酒店物业的4.8倍。

再看恒大物业给出的15亿元对价,是雅太酒店物业2020年净利润的19倍,远超于2020年行业收并购PE中位数11.7-12.1。而反观目前恒大物业101.14倍的市盈率(TTM),这笔买卖可以说,恒大物业捡着了“便宜”。

对雅太酒店物业出让方而言,这笔对价是可观的;对于雅太酒店物业而言,恒大物业也将为其带来一定的品牌效应,利用恒大物业的现有资源,节约成本从而提升利润率。

此外,此笔收购后,恒大物业口袋里所剩的钱还很充裕。据悉,恒大物业上市募资69亿港元(约57亿元),15亿元拿下雅太酒店物业,其手上所剩现金还有42亿元。

一份严苛的对赌协议

当然,恒大物业也并非是慷慨解囊。在收购事项中,也提出了相应的对赌协议。

在盈利及收入保证及对价调整一项中,提及出让方要保证雅太酒店物业2021年度营业总收入达到20亿元、净利润达到1.2亿元;2022年度营业总收入实现23亿元、净利润实现1.4亿。

如果没有达成净利润指标要求,则恒大物业要对股权转让的对价做出相应的调整或折让,亦或者由出让方补足净利润差额。

如果没有达成营业总收入指标要求,同样恒大物业对收购价格进行相应的调整,或者出让方补足营业总收入差额部分的20%。

如果业绩指标能够完成,恒大物业也给出了一定的奖励计划,即超过业绩承诺净利润指标部分的30%净利润金额作为对出让方完成业绩承诺的奖励。

从业绩指标来看,若达成,其净利率仅需要在6%即可,和2020年上半年上市物企平均14.72%的净利润水平相比,并不算高。

而这样的净利率指标也多是参考雅太酒店物业近两年净利率情况而做出的决定,从这一点也能推导出,雅太酒店物业往期净利率水平或与之相符或在这之下。

对于恒大物业来说,8000万平方米的管理面积到账,其规模水平再攀高峰,最直观的或是其估值的显著提升,从去年12月2日上市之初的不足千亿市值,到现在的1857.3亿港元,不到2个月的时间,市值几近翻番。

1月7日,恒大物业发布盈利预告,2020年实现股东应分配利润约26亿元,同比大幅上升,净利润及股东应分配利润预期均为2019年的2.8倍左右。

十天后,恒大物业再曝光今年业绩目标,其一,今年要每月新增拓展在管面积3000万平方米;其二,每季度净利润都要较去年全年净利润的1/4增长50%以上。

而眼下随着雅太酒店物业8000万平米在管面积的扩容,恒大物业一季度拓展在管面积9000万平米的目标已经胜利在望。

若实现每季度的净利润目标,也就意味着2021年恒大物业的净利将超39亿。

以39亿净利润和静态市盈率top15的物企平均105倍的静态市盈率来算,恒大物业有望在2022年突破4000亿港元市值大关。

截止1月30日收盘,恒大汽车(00708.HK)总市值已达3733.82亿港元,眼下恒大中国(03333.HK)市值也有1977.95亿港元,许家印的万亿市值或已在路上。

对于恒大物业而言,收购雅太酒店物业尽管有对赌协议的兜底,但如何快速提升雅太酒店物业较低的利润率,或许是恒大物业“吞并”后要思考的问题。