2020中国商业地产活力40城-乐居财经

2020中国商业地产活力40城

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 商业地产观察这里是 6.0w阅读 2021-01-28 22:23

2020新年伊始，突如其来的新冠肺炎(COVID-19)疫情对全球商业地产行业形成了前所未有的冲击，商业地产的当期收益和资产估值均出现大幅下滑。然而，国内和国外商业地产行业的抗疫时间线并不相同。疫情爆发初期，国内购物中心纷纷采取了限制客流、缩短营业时间甚至暂停营业等措施，写字楼则实施弹性复工和延期复工制度，虽然经历了租金下调和空置率上升等短期阵痛，但从中长期视角来看，随着国内疫情得到有效控制，企业信心指数和居民消费需求企稳回升，大宗交易市场活跃度显著提高，标志着中国商业地产行业已进入加速复苏阶段。疫情不仅只是为行业带来了“危”，同时也带来了全新的发展机遇。

在国内国际双循环的新发展格局下，商业地产的数字化转型正在悄然加速。一方面，实体零售业通过直播带货、短视频营销、社区团购、电子消费券等线上线下融合的新型消费方式促进实体零售销售额提升；另一方面，实体零售业加速布局数字基建，利用5G通信、人工智能、大数据、云计算、物联网等数字化技术对用户偏好和品牌经营效率进行相关性分析，并依托数字中台能力构建开放的LBS(Location Based Service，基于位置的服务)生态体系，帮助品牌及商户提升服务水平和经营效率，不断提升消费者体验和对卖场的消费黏性。

此份《2020中国商业地产活力40城》在延续前三年40城系列报告主体研究框架的基础上，新增城市直播热力指数等维度的相关性分析，从供给侧和需求侧两个角度重新解构了衡量城市商业数字化发展水平的指标。在商业创新部分，研究设立艺术、文化、商务、技术、人才等城市发展多维度指标，旨在从城市商业发展资源及潜力视角探究城市商业增长要义。

商业地产活力指数指标体系

总体排名

北上位列第一梯队
北京商业发展势头收缩

与上海差距拉大

北京、上海依旧领跑全国，较第二梯队城市形成绝对优势。北京与上海间的总体差距并未延续去年的缩小趋势，反而出现拉大。其中，北京与上海的零售指数差距由0.41点增大为0.63点，休闲指数差距由0.73点增大到0.80点，购物中心指数由1.44点增大为1.50点，反映出北京商业资源聚集度出现下降；北京购物中心数量与上海进一步拉大，低34.8%。北京奢侈品指数本年度再次实现超越上海，但轻奢指数与大众品牌指数却远落后于上海。与此同时，北京的消费力指数已连续三年超越上海，居民消费需求的旺盛加之购物中心增量市场的萎缩为存量商业改造提供了巨大的市场潜力。

首店经济是北京引领消费升级的重点方向。统计期内，引人瞩目的全球首店有来自瑞典的Polestar、加拿大UST OF GODS专门店、法国DIOR全新概念店和Jardin d’Hiver 宝诗龙后花园全球首店、韩国NUDAKE等，为北京增添全新的商业活力。但从2020年首店数量与品质来看，北京的首店商业活力依旧落后于上海：2019年北京开业首店数量为878家，上海首店数量为986家，整体落后约11%；但2020年上半年上海首店数量为320家，而北京受到两次疫情影响，首店数量仅为36家，整体落后约89%。从休闲业态指数来看，北京在影院、餐饮、咖啡指数均远落后于上海，2019年实现超越的健身房指数，在本年度也被上海追平。因此，新一年北京商业活力再激活成为城市难点，解决商圈升级活化及营商环境将是突破口。

注：商业资源聚集度为零售指数及休闲指数平均值与购物中心指数的比值

东部沿海地区发展韧性强

成为指数唯一正增长地区

本年度，新冠疫情对国内商业地产市场造成了不可避免的负面影响，在所有统计城市样本中，近六成城市的商业地产活力指数出现不同程度的下滑。其中，华东地区主要城市的商业地产活力指数平均增幅成为唯一正增长地区，较去年同期提升0.97%，其中苏州、南京的指数排名上升一位。

华东地区核心城市商业活力的增长主要源于区域经济发展的超强韧性，以长三角城市群为代表的东部沿海地区一直以来就是中国最具吸引力的投资目的地。据政府统计公报显示，长三角三省一市的前三季度GDP已回到“正区间”，社会消费品零售总额降幅显著收窄，各地推出直播带货、社群电商、线下消费券等组合拳促进新型消费，凸显区域经济发展韧性。

苏州成为年度白马城市

“一核四城”战略实施成效初显

本年度，苏州在商业地产活力指数排名超越西安，上升至全国第八位。其中，消费力指数跃升2位至全国第4名，仅次于北上杭。在零售指数和购物中心指数方面，苏州则分别提升4位和1位。自古被誉为“人间天堂”的苏州，如今已成为最受投资者青睐的“白马城市”。

2020年前三季度苏州GDP实现同比增长2.4%，并有望在本年度成为全国第六座GDP突破2万亿大关的城市。然而，高速增长的经济离不开科学合理的城市规划，2012年苏州正式提出“一核四城”城市发展战略，即以姑苏区为核心，发展北部高铁新城、西部生态科技城、东部综合商务城（苏州工业园区）以及南部太湖新城。

本年度，苏州“一核四城”的商业地产热度不减。阔别苏州三年的路易威登(LOUIS VUITTON)于2019年9月重返苏州核心商圈观前街，在美罗百货开设700㎡双层旗舰店；北部高铁新城吾悦广场于2020年11月开业；Costco、迪卡侬落户西部生态科技城浒墅关板块，宝龙商业以轻资产项目首进苏州相城，龙湖苏州狮山天街北里预计将于2021年开业；东部工业园区的地标项目IFS国金中心于2020年6月正式竣工，龙湖苏州星湖天街于同年10月开业；南部太湖新城板块则吸引了包括中信泰富、北京金融街、IDG资本、融创等企业高达260亿元人民币的投资。

成都持续领跑新一线

沈阳活力指数下滑严重

后疫情时期有回暖趋势

本年度，在所有新一线城市的商业活力表现中，成都持续领跑，稳居第二梯队头名，四大指数均保持稳定增长状态，且有大量新项目的入市，如新光天地、泛悦城市广场、龙湖滨江天街等。

虽然沈阳在指数排名方面维持14名不变，但活力指数出现明显下滑，较去年下降1.79个百分点指数跌破50分警戒线。2020上半年，沈阳商业地产大事件频发，兴隆大家庭、大东兴隆百货破产，沈阳商业城挂牌出售铁西百货、商业城百货，乐天百货、亚马达电器停业、龙之梦红星美凯龙撤店等事件引发较高的关注热度。根据大悦城年报显示，沈阳大悦城在2020年一季度平均租金单价同比下降35%部分品牌也出现撤店情况，如经营三年多的当当书店宣布关闭四又二分之一主题街区封闭调整。

而在下半年在疫情好转后，头部商业项目经营情况有逐渐回暖的趋势，沈阳K11在国庆黄金周销售额上涨65%。沈阳陆续将迎来新项目入市：苏宁广场在沈阳落入两子，长白万象汇即将开业，同时还有龙湖天街、吾悦广场等项目蓄势待发。此外，根据RET睿意德中国商业地产研究中心的不完全统计，2020年首进沈阳的品牌为52个，如GENTLE MONSTER、%Arabica等东北首店。

新一线城市消费力赶超广深

品质型消费发展潜力显著

受疫情影响，2020年新一线城市商业活力指数有所下降，方差同比下降10.5%，与京沪等一线城市均值差增加1.2%。其中，南京、苏州的活力指数增幅最大；而在活力指数下降的城市中，沈阳、天津的降幅最大，平均下降约1.5%。

在休闲指数方面，城市分化趋势加大，方差同比减少33.3%；仅有南京、杭州的休闲指数有小幅增长，增幅在1%左右，得益于疫情期间线上商业平台的发展；以及互联网企业的迅速发展带动了城市商务氛围提升，以健身、咖啡为主的白领型消费增长为城市休闲指数增长作出贡献。消费力指数方差增长幅度最大，同比增长17%。杭州、苏州等长三角地区城市消费力赶超广深，品质型消费发展潜力显著。

二线城市商业活力发展受挫

但消费潜力被激发

品牌焕新及首店进驻存在机会点

受大环境影响，二线城市商业发展整体受挫，商业地产活力指数下降70%，但城市之间差距逐渐拉大，呈现分化态势。零售指数方面，方差同比去年降低79%，大众消费品牌发展较为乐观，整体门店数量增长平均约25%，其中，厦门大众消费品牌门店数量增长近60%，零售指数排名上升6位，领跑其他二线城市。

二线城市整体消费力指数拉升，同比去年方差增长30%，与新一线城市均值差缩小近45%，反映出二线城市居民消费力与新一线城市差距进一步缩小，疫情之下被抑制的消费潜力逐渐释放未来将为新品牌的进驻提供市场机会。

开发商与品牌布局

2019-2020开发商和品牌最青睐城市活力地图

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

开发商青睐活力城市排名

港资和外资开发商持续在主流城市寻求投资机会

并进一步优化资产组合

受新冠疫情等因素影响，本年度港资及外资开发商的新开业项目数量显著下滑。据统计，2020上半年全国购物中心开业数量仅为63个，同比下跌近七成，其中仅有4个为港资及外资开发项目。虽然下半年项目开业热度逐步恢复，但处于筹备期的新建项目仍将面临延期开业的挑战。

一方面，本年度港资及外资开发商持续在一线及新一线等主流城市进行土地储备和物业投资，其中新一线城市的在建项目占比超过56.7%。随着主流城市核心商圈土地资源的日益紧张，港资及外资开发商将通过更多元的方式占据核心型资产(Core Properties)。太古地产布局上海前滩、并长期租用北京三里屯雅秀大厦以提升其核心物业的长期竞争力，凯德通过轻资产模式再度落子成都青羊宫项目和广州广晟万博城项目，恒隆地产的武汉项目、大连项目(二期)也即将面世，说明港资及外资开发商对中国商业地产的中长期发展保持乐观态度。

而另一方面，本年度港资和外资开发商将工作重点转移至现有资产组合优化及运营提升等方面。例如，凯德商用中国信托(CRCT)通过资产置换收购的呼和浩特玉泉项目将于2020年底开业，并开始寻求产业地产及物流地产等板块的投资机会。

内地开发商通过轻重并举和多产品线管理

持续加快下沉速度

本年度，内地开发商持续加快下沉速度，二三线城市的在建项目数量占比达到45.3%，同比上升9.2%，仍处于城镇化红利期的二三线城市成为内地开发商投资和开发的重点区域。

轻重并举策略已成为内地开发商下沉拓展的加速器，轻资产项目占比持续攀升。在华润置地2020年开业计划中，除成都万象城二期外，杭州、宁波和沈阳三个万象汇项目均为轻资产类型，轻资产项目占华润置地所有已开业项目的比重已达到31.1%。

另一方面，内地开发商逐渐开始采取多产品线管理模式，例如：大悦城控股发布的全新区域型产品线“大悦春风里”即将在北京大兴、丰台和苏州亮相，通过与大悦城产品线的差异化市场定位，以更轻快的方式进入非城市核心商圈。

内下半年大宗交易市场活跃度显著提升

上海和北京继续领跑

2019-2020年度，新冠疫情对全球经济造成巨大冲击，国内房地产并购交易市场同样出现显著下滑，2020上半年国内房地产并购交易规模为170亿美元，较去年同期下降22.7个百分点，而交易笔数则与去年同期基本持平。一方面是由于疫情和持续收紧的融资政策放缓了投资者的决策节奏，另一方面疫情也催生了困境资产等特殊投资机会的出现，成为商业地产丛林法则“优胜劣汰”的催化剂。

本年度，商业地产大宗交易仍主要活跃于一线城市，一线城市的大宗交易数量占比超过64.4个百分点，其中上海和北京在交易规模和数量方面继续领跑。受疫情影响，内资买家成为本年度大宗交易市场的主力军，交易金额占比超过66.6个百分比，外资及合资占比分别为16.4和9.6个百分点。

本年度，中海商业完成对新加坡丰树集团的佛山怡丰城项目的收购交割，丹尼斯宣布收购郑州凯德广场·二七项目，新加坡系开发商凭借其成熟完备的资产运营能力和资本运作链条，不断优化其资产组合。

零售商青睐活力城市排名

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

奢侈品持续向二三线城市下沉

品牌拓展线上经营渠道加速库存去化

2019年度全球地缘政治局势不稳定性较高，经济增速下滑，但奢侈品行业逆势增长，2019年全球奢侈品销售收入增长4%，整体销售额达到1.3万亿欧元。中国内地奢侈品市场销售增长强劲，2019年中国内地奢侈品市场销售收入300亿欧元，同比增长26%。

国内一线城市奢侈品保持稳定发展态势，品牌下沉至二三线城市的发展趋势持续增强，福州、兰州、南宁、海口等二线省会城市出现多家奢侈品牌布局，如LV、VERSACE、Ferragamo等。

2020年奢侈品行业同样受到较大影响，疫情期间工厂停工、全国范围内的购物中心均面临严重的客流下滑情况，因此大多奢侈品牌开始转战线上渠道，部分销售人员开始拓展销售渠道，采用从国外调货的形式促进库存去化。

疫情打击海外轻奢市场严重

国内直播带货促进轻奢逆势增长

受疫情影响，轻奢品牌出现较大的销售业绩下跌。根据拥有Coach、Kate Spade等品牌的美国奢侈品集团Tapestry财报显示，截止至2020年6月集团销售额较上年同期的15.1亿美元下降至7.15亿美元，净亏损2.94亿美元。同时MK母公司Capri集团销售额同比大跌至4.51亿美元，净亏损1.8亿美元。

反观中国内地市场，直播带货、电商平台让轻奢品牌销售业绩逆势增长，2020年4月Coach奥莱店入驻天猫平台，并在6.18期间销售额突破千万，位列同品类第一名。在线下门店方面，一线城市轻奢品牌拓展情况相对稳定，但值得关注的是北京区域的轻奢品牌存在撤店情况，如Coach、MK等。南京、杭州、天津、苏州、武汉等新一线城市城市均有轻奢品牌门店进驻；二三线城市保持稳定发展状态，门店增长集中在省会城市。

疫大众消费品牌门店拓展进程加快

重点布局新一线城市

近年来大众消费品牌门店拓展持续放缓，但今年触底反弹，门店增幅达到23%，比去年增长约9个百分点。

其中新一线城市门店增长量最多，增加29.7个百分点，成为大众消费品重点布局区域。其中，成都、杭州、南京的门店增长超过40%。

一线城市中，上海和北京仍是大众消费品牌最偏爱的城市，但本年度北京门店扩张速度放缓，逐渐趋于饱和；深圳、广州门店拓展速度较去年明显加快。

在二三线城市中，大众消费品牌门店拓展速度略低于上年，并在部分城市撤店，这可能是受新冠疫情和本土快消品牌崛起的竞争压力的影响。然而在如此严峻的环境下，徐州和常州等城市实现逆势增长。

由此可以看出，新一线城市是品牌重点发力的区域，并且越来越多的大众消费品牌开始下沉二三线城市，抢占市场份额。

从2018年起， New Look、Forever 21等大众消费品牌相继结束中国旅程，国内大众消费行业遭遇严峻挑战，快时尚不得不探索更多玩法，试图保持在年轻消费群体中的竞争力。如优衣库多次推出IP联名款服装遭到疯抢；MUJI年初在中国首次推出家装服务，瞄准家装、家具、家电一体化住家需求解决方案；GAP、H&M等增添服装租赁服务、在门店引入其他服饰品牌，拉近与消费者距离。

商业创新

成都、郑州、西安等新一线城市磁吸效应明显

专业人才成为城市商业技术创新的重要支撑

商业地产活力指数与商业地产人才指数呈正相关关系，相关系数为0.739，相关性较去年有所降低。受疫情影响，求职者态度普遍谨慎，大多数求职者求稳的心态将会影响求职意愿。一线城市中，上海、深圳以及广州的商业地产人才指数相较去年均有不同程度的下降，其中上海下降幅度最大。人才指数下降的原因主要由于疫情影响，新开业项目多数于下半年甚至年底入市，从而延缓了求职时机。但在疫情之下，成都、郑州、西安、天津、武汉等新一线城市对人才吸引力仍保持较高水平，尤其是成都在商业地产活力以及商业地产人才指数均领先其他一线城市，成为求职者最为青睐的新一线城市，人才吸引力不断的增强也成为城市持续商业创新的重要智力资源。

北京的IT人才指数水平远高于其他城市，成为未来商业数字化创新的重要发展城市。广州、深圳、成都在专业人才吸引方面具有优势，未来在实现商业地产技术创新有较大发展潜力。杭州、西安、重庆等城市在专业人才吸引方面仍具备空间，对专业人才求职来说，这些对专业人才有缺口的城市能够纳入职业发展地。

文化艺术成为助力商业复苏及创新的有力推手

与消费者构建精神纽带促进城市商业活力创新

商业地产活力指数与城市文化艺术指数呈高度正相关关系，相关系数为0.940。北京、上海地区文化艺术指数远高于其他城市，天津、苏州、南京地区的文化艺术指数高于拟合水平，地方性曲艺资源丰富，为购物中心文化业态引入提供了较好的生态基础。

2020年上半年受疫情影响，整体商业市场发展低迷，但当环境发生剧变时，运营商面对的不仅是复苏的挑战，更重要的是对于产品的创新与迭代，而文化艺术成为商业打破同质化僵局的有力推手。文化内容导入层面，除了传统艺术展陈之外，各个城市的商业更加注重文化体验内容的引入。文化+商业不再是简单的形式融合，更多的是将消费者所需要的生活场景与体验赋予文化内涵所展现出来，同时成为自身独有的个性符号，例如北京中粮祥云小镇打造户外沉浸式艺术表演体验、厦门万象城闽艺复兴之旅等等，都是商业自身个性的表达。而消费者对于文化艺术内容的“偏爱”，也是其在疫情之后对于更深层次的社交需求以及自我实现需求被激发的充分体现。商业与消费者构建的精神纽带也让二者共同参与，再次激发城市商业活力创新。

自贸区政策利好带动城市商务氛围发展

长沙、合肥商务氛围提升空间大

商业地产活力指数与商务氛围指数呈高度正相关关系，相关系数为0.915。北京、上海、深圳的商务氛围居前三位，其中，北京聚集了全国23.4%的500强企业及15%的创新1000强公司。2020年，中国新设3个自贸区，包括北京、湖南以及安徽。自贸区的设立能够进一步带动城市商务氛围发展，其利好政策将吸引以高端制造、商务金融服务以及科技创新等知识型为主的企业进驻城市，为城市带来更多元化的产业以及高素质人才，对于激发城市创新活力有重要意义。未来北京将进一步领跑城市商务氛围，长沙、合肥等自贸区发展城市商务氛围具备较大提升空间。

各地上演“直播之城”争夺战

北京在直播电商规模和影响力方面位列第一

2020年是全民直播元年，全年市场规模预计将达到9600亿元，同比增长111个百分点，淘宝直播、抖音和快手等三大平台的月活人数(MAU)高达7.6亿、4.7亿和4.69亿人次。在疫情防控的“宅经济”助推下，春节期间全国移动互联网人均使用时长提升了21.5个百分点；实体零售也纷纷入局直播电商，在为消费者提供“云逛街”的购物新体验的同时，弥补线下客流锐减造成的销售额损失。

各地纷纷发布直播电商支持政策，上演“直播之城”争夺战。例如，广州在今年3月发布直播电商“个十百千万”工程，即：构建1批直播电商产业集聚区、10家头部直播机构、100家有影响力的MCN机构、1000个网红品牌和10000个带货达人；杭州市余杭区则推出了包括百万元现金奖励在内的12条直播电商支持政策。

对此，RET睿意德中国商业地产研究中心提出“直播电商热力指数”，以直播电商规模（MCN机构数量和签约主播数量）和直播电商影响力（覆盖粉丝人数和带货直播累计观看人数）等两大维度，对商业地产活力40城的直播电商发展水平进行评估和衡量。

根据“直播电商热力指数”排名结果，北京以90.07的得分位居第一位，成功摘得“年度直播之城”称号，上海、广州、成都和杭州则分别摘得第二至五名。