分析师：孙杨 

  执业证号：BOI804

  联系人：杜晔婕

  报告原文字数：7239

  报告发布日期：2020/12/31

  报告核心看点：克而瑞内房股领先指数是由克而瑞证券和中华证券交易服务有限公司合作在2019年3月18日发布的股票型指数，成分是30多家在香港主板上市的内资房企公司。

  核心观点

  2020年地产板块交易活跃度受疫情影响较上年有所降温，指数走势受疫情冲击较大，年末持续走低

  港股地产板块周成交额占比与上月持平，月底下行趋势显著

  12月，恒生地产建筑业指数的成交额占恒生综合行业总成交额之比与上月持平。本月周均值7.4%，低于18年至今的历史均值12.3%，与上月持平，月底下行趋势显著。2020年整体周均值为10.0%，较2019年整体周均值14.3%下降4.3个百分点，受年初疫情爆发及后续持续影响，地产板块活跃度整体有所下降。

  受疫情冲击，2020年克而瑞内房股领先指数走势整体下行，但依旧保持交易活跃度

  2020年1月1日至今，由于受到疫情影响，整体地产板块走势全年较为低迷，房地产（申万）板块7月迎来一波走势小高峰，年初至10月恒生指数与恒生中国内地地产指数和克而瑞内房股领先指数的涨跌幅整体波动较为一致，年末大盘走势有所回温，但恒生中国内地地产指数和克而瑞内房股领先指数持续下行，敞口扩大。2020年全年，克而瑞内房股领先指数跌幅23.2%，同期恒生中国内地地产指数跌幅23.6%，恒生指数跌幅3.4%，房地产（申万）板块跌幅10.9%。12月除恒生指数外各指数走势继续下行，恒生指数上涨2.5%，克而瑞内房股领先指数下降8.1%，恒生中国内地地产指数下降4.1%，房地产（申万）板块下降7.6%。

  2015年8月21日至今，恒生中国内地地产指数和克而瑞内房股领先指数的涨幅整体均领先恒生指数。自基期至2020年年末，克而瑞内房股领先指数涨幅为121.6%，同期恒生中国内地地产指数涨幅94.9%，恒生指数涨幅21.5%。

  2017年7月后，克而瑞内房股领先指数涨幅整体领先恒生、房地产（申万）指数，2020年末走势下行。2020年12月31日，克而瑞内房股领先指数达到5195点，相比基期涨幅159.7%，同期恒生指数涨幅为21.5%。房地产（申万）指数涨幅61.4%，12月克而瑞内房股领先指数下降8.1%，恒生指数上涨2.5%，房地产（申万）指数下降7.6%。

  12月克而瑞内房股领先指数成交额占香港地产股大样本的成交额比值总体较上月有所下降。12月该指数成交额占比周均值76.1%，低于历史均值83.0%，低于上月周均值81.3%。2020年整体均值为82.6%，高于2019年周均值80.4%，克而瑞内房股领先指数交易活跃度在疫情冲击下仍较为突出。

  受疫情影响，克而瑞内房股领先指数估值水平年初震荡，后趋于平稳，相对估值折减率持续下降

  2020年克而瑞内房股领先指数成分股整体PE年初受疫情影响大幅震荡，后趋于平稳，从历史来看相对恒指成分股PE多数为负，2020年末较年初下降30.1百分点，四季度震荡下行；2020年克而瑞内房股领先指数成分股整体PE值年末较年初下跌21.4%，恒生指数成分类整体PE值年末较年初上涨34.9%。12月相对恒指成分股的PE周均值为-57.6%，低于11月相对PE周均值-52.0%，低于2020年全年相对PE周均值-40.2%。克而瑞内房股领先指数成分股整体PE 12月周均值为6.93，低于11月的周均值7.57，低于2020年全年周均值7.30。恒指成分股12月整体PE周均值为16.36，高于11月周均值15.78，高于2020年全年的周均值12.49。

  2020年克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体PE自3月底由正转负后持续震荡下行，2020年年末较年初下降10.4个百分点; 香港地产股大样本整体PE值年末较年初下跌12.7%。12月该相对PE周均值为-5.3%，低于11月的周均值-4.5%，低于2020年全年周均值-1.5%。香港地产股大样本12月整体PE周均值为7.32，低于11月的周均值7.93，低于2020年全年周均值7.42。

  2020年克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指成分股整体PB年初受疫情影响有所震荡，后趋于平稳上行，四季度大幅震荡后下行，2020年年末较年初下降7.7个百分点；2020年克而瑞内房股领先指数成分股整体PB值全年较为平稳，年末较年初下降19.5%，恒生指数成分类整体PB值年末较年初下降15.7%。12月相对PB周均值为63.3% ，低于11月的周均值84.6%，低于2020年全年相对PB周均值75.7%。克而瑞内房股领先指数成分股12月整体PB周均值为1.23，低于11月份的周均值1.34，低于2020年全年PB周均值1.30。恒指成分股12月整体PB均值为0.75，高于11月周均值0.73，略高于2020年全年周均值0.74。

  2020年克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体PB走势整体平稳，年末略有下行，2020年年末较年初下降1.8个百分点；香港地产股大样本整体PB值年末较年初下降18.2%。12月该相对PB周均值为20.6%，低于11月的周均值21.8%，低于2020全年水平21.9%。香港地产股大样本12月整体PB周均值为1.02，低于11月周均值1.11，低于2020年全年PB的周均值1.07。

  2020年年度克而瑞内房股领先指数成分股具体表现

  年度涨幅TOP5

  年度跌幅TOP5

  货币政策整体宽松，居民长短期贷款敞口缩小

  2020年M2增速处于高位，货币政策宽松

  2020年11月M2同比增速较上月有所回升，为10.7%。2019年全年M2同比增速平均为8.3%。2020年1月至11月M2同比增速平均为10.3%，较上年增长2个百分点。受疫情影响，为缓解经济增长压力，自3月来货币政策显著放松，年末稍有收紧。12月数据尚未发布。

  个人房贷余额同比增速平稳，长短期贷款敞口缩小

  11月新增居民贷款占比走势分化敞口缩小。11月新增居民房贷占比水平从高位有所回落，当月新增住户中长期贷款占比11月较10月下降24.1个百分点，短期消费贷款占比11月有所上升，较上月上涨14.5个百分点。当月新增住户中长期贷款占境内贷款比19年均值为36.4%，2020年1月至11月平均占比为39.2%，20年整体略有上涨。12月数据尚未发布。

  11月个人房贷余额同比增速稳中略降。2017年以来，个人房贷余额同比增速持续下滑，2020年年初迎来一波放量高峰，19年全年均值为17.3% ，2020年1月至11月底同比增速均值为20.1%，自年初放量后，整体趋势较为平稳，11月同比增速19.9%。12月数据尚未发布。

  2020年9月房地产开发贷款余额放量规模回升，同比增速降低。2020年三季度房地产开发贷余额较一季度上升1900亿元，同比增速略有下降至8.2%，放量规模有所回升，同比增速放缓。四季度数据尚未公布。

  风险提示

  政策风险

  行业政策风险：如全国发布更加严格的房地产限购、限贷、限售、限价政策，行业的市场销售压力会增大。

  棚改政策：棚改政策进一步明确，如果未来有大量降低的趋势，对行业三、四线城市的销售压力有一定的影响。

  融资风险

  企业融资：如果后期出现人民币或美元的相关政策导致社会整体的资金出现收紧，银行发放贷款审核条件更加严格，房企海外发债审核更加严格，房企发债未达预期等情况都有可能造成房企的融资压力加大。

  居民加杠杆：如贷款利率进一步提升，增加购房成本，可能影响销售速度。

  信用风险

  如房地产企业在处理债务上，出现违约等情况，有可能影响市场对行业发展风险的评判。

  销售业绩未完成风险

  房地产市场波动大，企业原定的销售目标存在未完成的风险。

  数据风险

  本研究采用了第三方数据，存在数据公布不及时或数据公布不全面，影响分析结果的风险。