杭州天际线设计研究院院长 厉基慧

          乐居财经 张丹 发自三亚

  “杭州天际线设计研究院是商业地产建筑设计和室内设计一体化的一家公司。”刚坐定，来不及喝口水，厉基慧先介绍起自己的公司。

  他觉得，非业内人士一般对设计的了解没有那么深，对设计公司的认知可能就更少了。

  商业地产是一门囊括建筑、设计、美学、心理学、哲学等科目的庞杂学科。经营管理之道常听，建筑与设计因“专”非行内人难懂其中之道。

  在第四届全国中小城市商业创新发展论坛（简称“中小城市商业创新论坛”）的间隙，乐居财经与厉基慧就设计在商业地产中的角色、设计的进化路径，以及设计过程中的成本与利润平衡术等问题进行了交流。

  将近40分钟的对话里，厉基慧用设计院打造的经典项目举例，剖析设计在商业地产运营管理中的重要性，也将17年的行业经验沉淀化为精简概要的观点进行输出。

  好的设计能完美体现商业功能

  设计于商业地产而言，是最先要迈入的一道门，也是相扶成长的伴侣。

  “设计是整个商业的基石，有好的设计才能实现商业的想法和梦想。”厉基慧解释道，因为只有通过设计在建筑上的打造、空间和环境的营造，商业的个性才能凸显出来，经营业绩才能有所保障。

  什么是好的设计？好的设计如何赋能商业？厉基慧总结为一句话：好的设计就是能把商业功能最完美的体现，同时更加具有人性化的设计。

  当然，好的设计也是有标准可衡量的，主要从平面、空间、人性的角度去观察。

  厉基慧层层展开来细谈，首先关于平面交通组织，主要是指顾客在购物中心的行走路线是否顺畅、舒适，好的设计，在平面上一定是符合商业规律和消费需求；第二，空间上，不仅仅是作现代、怀旧、潮流等风格的区分，而是根据整个人群的感受来进行设计，不同年龄段的人群对空间的感受和需求是不一样的。

  在他看来，空间设计要围绕商场定位进行，只有将产品与定位融合在一起，这样的空间设计就是好的设计。

  当然，人性关怀也是设计应该更多关注的。他补充道，购物中心就是为消费者服务，如何让他们感受到关爱很重要，这就需要在细节设计上多下功夫。比如，母婴室、卫生间、休息区等区域，商场在设计上花费精力都不少，挖空心思地将商场的人性关怀融入其中。

  设计贯穿商业运营始终

  很多人会误以为，设计在前，招商在后，设计与商业运营是分开的。其实不然，设计与运营紧紧结合在一起。

  “设计是围绕运营这根线进行的，设计之前要了解经营基本需求和定位，设计过程中要根据运营招商来做调整，而且还要随时关注未来购物需求的可能性变化。”

  在厉基慧看来，设计关乎着经营业绩的的好坏，很多商场或者购物中心的生意不好，其实很大程度上都与设计有关。设计不合理，高质量的体验感就无从谈起，生意自然会受影响。

  设计的角色比较容易忽略，作为在设计行业浸润17年的厉基慧而言，他的感触尤为深刻。他觉得，设计在商业地产运营管理中的角色，就是一同成长的角色，从整个项目的开发、招商、运营、开业等整个过程，设计贯穿始终，它相当于一根线，把项目从头到尾、承上启下地串起来。

  这就使得在商业地产的运营管理过程中，对于设计的成本投入与预算的考虑尤为重要。

  厉基慧解释道，行业里有一个约定俗成的标准，按照城市消费水平、人口基数、辐射范围等，对商场设计造价划分等级，造价根据等级由高到低，依次递减，按照这个标准进行建筑设计和室内设计，成本基本都能控制在可承受范围内。

  而关于利润回报，国内商业地产的算账的方式不太一样，不能一概而论。不过，如果只看一个购物中心的话，经营良好的状况下，毛利基本在10%-15%之间，10年应该能完成投资回收。

  设计进化随商业迭代而行

  中国商业的发展史，也可以说是设计的进化史。“设计的进化路径是随着商业的发展的进化路径在演变的。”

  商业的迭代发展的过程，对设计也提出了更高的要求。从老百货到购物中心，再到新一代的购物中心，整个行业对设计越来越重视，对设计公司的挑选也愈加严苛。

  厉基慧坦言，以前做购物中心都是满足基本消费需求，对设计的要求并不高，而新一代的购物中心，在满足消费需求的基础上，还要将水电暖、导视、软装、智能化等融合在一起进行设计，以满足未来各个场景功能的需要。未来的购物中心，还会在这些的基础上，加入微度假的功能，将文旅、剧院等也会融入其中。

  存量改造是行业面临的大趋势，如何在存量时代做好购物中心的运营？厉基慧认为，首先，业态上要进行创新；其次，建筑空间要进行重新塑造；第三，室内设计的调整。这三大方面的焕新能赋予旧改项目以新生命和活力。比如，天际线正在与恒太商业联合打造的枣庄恒太项目，它曾是枣庄市的地标，我们接手之后，对原有的建筑进行全方位的重新设计，可以说是颠覆性地再造，好地段加上好设计，招商运营不会太差。

  “未来的购物中心会是一个旅游、购物的时间消费场所，设计可能也要以消费时间为主线去营造空间。”在厉基慧看来，未来的发展趋势，一定是更多专业的融合，在购物中心这个空间里实现更多可能。

    以下为乐居财经与厉基慧对话精选：

  乐居财经：好的设计应该达到什么效果？

  厉基慧：设计和运营是紧紧结合在一起的，好的设计是能满足经营定位，又能满足顾客需求，还能满足顾客感受。平面上动线设计合理，空间上能满足不同年龄段顾客群体的感受，还有，就是要在人性关怀上更多一些考虑，这样生意自然就好了。

  乐居财经：在商业地产的运营管理中，设计承担什么角色？

  厉基慧：从我们公司成立到现在，我感触还是比较深的，设计到底是承担一个什么角色？我觉得是成长角色，跟着项目一起成长。设计它贯穿于项目开发、招商运营、开业这整个过程，它相当于一根主线，把整个项目从头到尾承上启下的串起来了。

  乐居财经：杭州天际线设计研究院是一家什么样的公司？

  厉基慧：杭州天际线设计研究院成立于2003年，是专业做城市综合体建筑设计和室内设计的，公司成立17年，操作的项目近600个项目，公司的团队也将近有100多人。天际线在国内应该说形成了一个独树一帜的商业地产建筑设计和室内设计一体化的设计公司。 

  乐居财经：对商业地产项目操刀设计之前，研究院重点关注哪些因素？

  厉基慧：定位和资金是重点要考虑的两方面。我觉得做一个项目，最重要的是要了解这项目的定位。设计落地之前，要去研究辐射范围内的竞品、服务的客户、交通等情况，不仅要做详细的数据调研，还要有丰富的行业经验。如果是定位不准的话，后面所有的工作都是徒劳的，或者说是有问题的。下一步，要做好整个项目的资金平衡。商业沉淀的时间比较长，一定要做好项目的财务分配，哪些是资金可以快速回笼的，哪些是沉淀的。

  乐居财经：您如何看待商业设计的进化路径？

  厉基慧：设计的进化路径是随着商业发展的进化路径在演变的。随着商业发展的进化，对设计提出的要求也不断变化。一开始购物中心是满足基本消费需求，新一代的购物中心，把娱乐、儿童等体验业态融进来，将水电暖、导视、软装、智能化等融合在一起进行设计，以满足未来各个场景功能的需要。

  未来的购物中心一定是一个集文旅旅游、购物的时间消费场所，实际上，这就要求设计，在空间营造上、各个专业协调上，要跟得上整个购物中心的发展，这也就是我们的一个进化过程。