全国楼盘75折优惠、买房送车位、直播卖特价房……

  疫情下的2020年上半年，被开发商视为卖房“最难”的半年，那房价是不是真的也下降了？

  南都大数据研究院规模上市房企研究课题组统计，38家对外公布上半年销售业绩的房企中，降价VS涨价几乎各占一半。

  降价者以碧恒万融保龙头房企为代表，坚挺者以中型房企为代表。一些口里喊着“让利”的房企，销售均价反而涨了。

  20家龙头房企卖房均价降了，最大降幅超40%

  2020年的上半年，各行各业都不容易。

  南都大数据研究院规模上市房企研究课题组统计，32家公布全年销售目标和上半年业绩的房企中，有31家均未能完成全年目标的一半。

  对于大部分房企而言，“活下来”开始成为特别现实的存在。资金压力仍是房企面临的最大挑战，打折促销回收资金成为房企的选择。

  截至7月14日，南都大数据研究院监测的50家规模上市房企中，38家对外公布了上半年销售业绩，其中20家房企的销售均价同比2019年同期呈下降态势，数量略高于均价上涨房企之数量。从房企真、假降价可以看出，市场的胶着已然存在。

  具体来看，销售均价同比降幅超过10%的有3家，分别为绿地香港、中国恒大和中国金茂。其中，绿地香港均价同比下降42.26%，恒大以16%的降幅位列降价榜第二。

  值得注意的是，恒大一直以来以“民生地产”自居，今年2月实施的网上销售及7.5折优惠促销等措施，对其业绩逆市飘红起到了一定作用。从最终的数据来看，恒大的“75折优惠”确实不是噱头，而是真正降价了。

  而绿地香港出现如此大的降幅，跟公司调整有一定关系。今年初，绿地香港湾区公司成立，绿地广东事业部“被兼并”。2019年官方资料显示，原绿地广东的布局主要集中在广州、佛山、东莞、深圳、江门、汕头、阳江、茂名、湛江等地；绿地香港2019年的销售业绩主要分布在泛長三角和泛珠三角的重点区域。

  而中国金茂一直走高端定位和精品路线，但自去年11月份以来，在并未受疫情影响的情况下，销售均价已连续4个月在2万元/平方米以下。这一方面与近两年高端产品调控有关，另一方面，也与企业自身产品调整有关。伴随规模化发展，金茂逐步走入二三线城市，在南京、武汉、汕头等地区不断加仓，销售价格也会受到影响。

  此外，上半年卖房均价降幅5%-10%的有6家企业，分别为建发、雅居乐、旭辉、碧桂园、时代、远洋。

  均价降幅5%以内的有11家，代表房企有万科、合景泰富、奥园、正荣、保利、世茂、阳光城、佳兆业、融创、新城控股、当代置业。

  可以发现，碧恒万融保五大龙头房企，上半年销售均价都出现了不同幅度的下降。其中碧桂园销售均价同比下降7%；万科同比小幅下降0.7%；融创同比下降4.4%；保利同比下降2.53%。其余龙头房企如新城同比下降4.72%；世茂同比下降2.8%。

  有房企销售均价逆势大涨18%，7家涨幅超10%

  值得注意的是，相较于2019年上半年卖房的销售均价，有18家房企今年上半年销售均价同比增长。

  具体各区间来看，7家销售均价同比增长超过10%，分别是中梁、中骏、融信、绿城、龙光、招商。

  值得注意的是，这几家价格虽涨了，上半年的销售目标完成度却都表现不错，比如中梁、中骏、龙光、招商都在40%以上，而绿城和建业也都逼近40%。

  中梁控股以18.3%的涨幅位居上半年房企销售均价涨幅之首。这也与其布局挑战有关，近几年拿地坚持转二线、转省会、转都市圈中心城市。重要区域和重点城市的平均房价本身就会高一些。另外，今年4月，中梁在产品端也适时进阶。

  已经披露2020销售目标的头部房企中，大部分对2020年保持了审慎的态度，但中骏却依然喊出了24%的规模增长目标。上半年，中骏集团销售金额约400.76亿元，同比增长8%；销售均价14680元/平方米，相较于去年同期更是大涨17.62%。价格的上涨或与其从来不怯步“高价地”有关。

  融信2019年及2020上半年销售均价稳中有升，分别为20100元/平方米及23457元/平方米，价格同比上涨16.7%。在6月赶超去年同期水平后，融信销售额也继续保持上扬态势。这与其深耕长三角、海西等优势区域有一定关系，这些城市楼市率先回暖。

  让利都是“套路”？这11家房企销售均价小幅上涨

  受到疫情的影响，房企春节期间销售有明显下降，三四月份开始逐步恢复推货，后期营销力度逐步加大，线上售楼处、造节营销、直播售房等举措层出不穷。

  但随着疫情得到控制，二季度楼市逐渐回暖，一些购房者微信群被“涨价”刷屏。

  南都大数据研究院统计发现，尽管迫于半年业绩的压力，大部分房企促销售抓回款，但仍有少部分价格“坚挺”者保持了小幅上涨。

  18家房价上涨的企业中，均价同比增长5%-10%的有5家，分别为富力、大发、禹洲、中南、美的置业；均价同比微涨5%以下的有6家，分别为金地、龙湖、首开、越秀、荣盛、中海。其中除了越秀、大发，均为千亿房企。

  受疫情冲击，富力地产在2月打出“全民营销+网上售房+购房大优惠+无理由退房+差价补偿”等一整套组合的创新营销方式；4月在地产行业率先请来明星主播李湘开启的“直播卖房”首秀，彼时推出的购房折后低于72折。

  值得玩味的是，一系列促销之后，富力上半年销售均价仍为11974元/平方米，相较于去年同期还涨了9.8%，位居本次涨幅榜单前十名。

  得益于5月和6月大爆发，美的置业今年上半年销售金额482亿元，同比增长3%，销售均价同比上涨5.54%。从去年下半年到今年上半年，新增的项目都是在原来城市布局的基础上进一步的升级，现在新增的项目基本上以一线二线和强三线为最主要区域。

  和其他房企一样，越秀地产在上半年的优惠促销也比较多。比如618，曾推出“推荐成交享最高8万元推荐金，推荐成交前十额外奖8000元，推荐到访赢999元红包”等活动，全国各地项目都曾推出98折—99折等各种优惠。相较于2019年同期，销售均价仍维持1.8%小幅增长。

  上半年中央坚持“房住不炒”定位不变，房地产领域金融监管依然从严。地方因城施策更加灵活，但仍坚守“限购”、“限贷”底线，以促进房地产市场平稳运行。

  研究员分析认为，房企今年的业绩压力不小，要完成年度销售目标绝非易事。这意味着，下半年资金链将依然紧张，以龙头房企为代表，会阶段性让利给购房者以换取销量，但大涨大跌的几率较小。

  出品：南方都市报

  研究员：王艳玲 伊晓霞 邱永芬 林广 黄露 李美钰