疫情期间，全国共有16个热点城市房地产市场表现出相似特征，即土地市场热度高，商品住宅市场却走势平平。

  从4-5月成交土地分布情况来看，这16个城市土地市场溢价率和成交建面均处于高位，整体表现为“地市强”的特征；对比商品住宅市场成交情况，4月、5月成交建面多以下降为主，约半数城市房价环比出现下跌，整体“楼市”弱于地市表现。其中，广州最为典型，热点二三线城市宁波、西安、福州等城市也呈现出地市与楼市背离走势。

  通过对比分析，部分城市地价尚未回到最高水平，仍有一定的“捡漏”机会，但投资过热的部分城市拿地需要保持理性，短期市场调整仍在继续。随着市场不断变化，这些城市又会有哪些趋势性表现？

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  地市与楼市反差明显

  近日，广州上演了一场史诗级别的土地拍卖大会。拍卖当天，30余家房企，历经10个小时，以240亿元成交总价近乎刷新广州土拍历史。

  2020年以来，广州共成交了34宗经营性用地，主要集中在4-5月共成交了22宗，仅5月18日一天就成交了11幅土地，总成交建面近190万平方米，总成交金额达到240亿元，其中6宗地块溢价成交，整体土拍热度可见一斑。

  但广州商品住宅市场表现较为冷淡，与地市相比走出相反行情。4-5月份平均成交建面较2019年月度均值下降13%，4月和5月商品住宅成交建面同比降幅分别达到25%和18%，且成交均价仍处于近12个月以来的最低位水平，量价表现都不乐观。

  像广州这样“地市向左、楼市向右”的城市并不在少数，宁波、西安、福州等城市也呈现楼市与地市走势相反的局面。以宁波为例，近两月宁波成交地块平均溢价率高达41%，成交建面达到344万平方米，4月、5月楼市成交量同比跌幅均在30%左右，4月房价环比下降7%，5月房价环比略有上涨，但涨幅不大，仅为9%。

  楼市、地市“冰火两重天”主要有两方面原因。

  首先，土地供应明显放量，供应量加大的城市多为核心二线城市或珠三角、长三角的热点三四线城市。其次，受疫情影响经济下行、就业难度大、收入不稳定的情况，无形中加大了购房的难度和门槛，部分刚需的置业需求被抑制，这是造成部分楼市成交不理想的一大原因。因此，以刚需市场为主导的城市表现欠佳，比如广州市场，普遍去化不高，接近3-4成，开盘较好的基本来自改善项目。相较之下，高净值人群则更看重房子作为资产的长期投资价值，高端豪宅相对热销。

  需要指出的是，近期楼市表现冷淡的城市基本面没有发生本质变化，并不影响其投资前景。

  地市过热的城市主要集中在核心二线城市或珠三角、长三角的热点三四线城市，且多数城市在克而瑞2019年投资前景排行TOP50，抵御市场风险的能力更强，市场潜力更大，与企业长线投资的纳储策略高度重合，现阶段在安全界限内保证充足的可售货值至关重要。

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  部分城市地价尚未回到最高点

  从4-5月成交土地分布情况来看，楼市、地市相背而驰的16个城市中有一半的土地成交位于市区，且不乏优质地块，优质地块也是带动地市热度上涨的一大重要原因。

  16城溢价率大于30%的地块共有116幅，占总成交地块的23%，其中72幅位于市区，44幅位于郊县；在溢价成交的地块中，位于市区的数量远多于郊县的数量，市区地块的溢价能力更强。

  以广州那场“史诗级”土拍为例，成交地块不但全部位于市区，而且不乏白云新城、番禺汉溪等热门区域，此外从化、增城出让的地块也位于区域内相对核心的位置；而成都、福州中心城区也有多个地块出让，地块溢价率也都达到20%以上。

  通过4-5月已成交地块价格与2019年、2018年周边3公里内成交地块楼面价对比，广州、重庆两个城市成交地块楼面价相较于2019年的价格有所下降。尤其广州，近期成交土地的可比地价较2019年、2018年分别有26%和10%的降幅。

  这意味着这两个城市地价还未回到最高水平，仍有一定的“捡漏”机会。

  除这两个城市以外，其他城市近期成交土地价格与周边3公里范围内过去两年的历史成交地块价格相比全都有所上升，成都、福州、宁波成交土地楼板价对比去年涨幅达到4成左右。

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  成都、温州房企扎堆拿地竞争激烈

  以成都、温州、佛山为代表地市热度比较高的城市吸引了大量品牌房企，且外来房企尤为积极。

  以成都为例，近两个月有19家品牌房企拿地，其中大部分为外地品牌房企，本地房企仅有新希望。外地房企参与土拍的积极性较高的同时，也说明成都市场份额将逐步被外来开发商占据。

  此外，温州、佛山的本地房企拿地的比例更高，但外来房企的数量也不可小觑。

  房企在不同城市拿地的目的也有所差别。比如，温州、佛山、西安、福州、广州本地房企积极拿地，主要是出于补仓需求；成都、北京、重庆、宁波则更多的是外地企业进驻，抢占市场份额。

  房企在这些城市拿地仍需要保持理性，虽然这些城市长期市场可期，但短期调整或将继续，短期内市场波动频繁，地价将是未来企业竞争的核心优势，警惕高位站岗。

  除此之外，南宁、长春两个城市的土地市场热度不低，但对外来开发商吸引力较弱，拿地的品牌房企约一半是本土企业。究其原因，主要是这两个城市土地市场热度仍有待考验，因此通过收并购、与本地企业合作，或是切入市场的好时机。

  综合来看，“地市强、楼市弱”的16个城市呈现出三点主要特征：首先，多为热点二三线城市，未来投资前景较为明朗；其次，这些城市出让土地以核心优质宅地为主；最后，此类城市对外来开发商、全国化的品牌房企有较强吸引力。加之近期楼市表现冷淡的城市基本面没有发生本质变化，即使楼市短期下行，城市投资前景的长期向好。

  未来投资潜力大的城市、以及部分城市优质地块将面临激烈竞拍，“捡漏”难度持续提升。因此，房企在积极参拍的同时，也应通过寻求合作、收购等多元化拿地渠道，既能扩充土储、又能控制总土储成本。

  对房企而言，过去盲目拿地坐等土地增值的时代已经远去，“拿好地、不拿错地”才是未来企业持续盈利、增厚业绩的关键。

  来源：丁祖昱评楼市