黄学涛:勿贪规模

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 2992阅读 2020-05-26 10:29

  编者按:物业未来将如何影响房地产业?物业未来发展趋势如何?区域房企如何在危机中求生与发展?面对市场变革,如何寻得一条独特的生存之道?乐居财经联动全国百城,推出《见地》人物系列之“与区域房企老板对话”,关注后疫情时代区域房企的生存与发展。本期【见地】对话嘉宾:贵州太升商业管理集团有限公司总裁黄学涛先生。

黄学涛:区域房企要做精做强

  黄学涛是贵阳的“新市民”,来筑城已超过12年,他见证了贵阳市房地产业的浮沉,也见证了贵阳市各个方面的蜕变。对黄学涛而言,做生意人容易,做企业家却不简单,“专业”和“学习”是他对自己作为企业家的要求。

  2000年起步至今,黄学涛掌管的太升集团已经成为了贵阳市最大的商业地产开发运营商之一。作为总裁,黄学涛此前的媒体经历让他对于太升集团未来的发展和运营方向都有着更为清晰和独到的认知。

  “零物业费”模式

  作为贵阳市最大的商业地产开发运营商之一,太升集团在地产开发及物业服务领域皆有所建树,黄学涛亦是如此。他认为,好的物业除了能提供更为优质的基础服务外,还能提供柔性服务和增值服务。对话过程中,黄学涛推崇海底捞和龙湖物业的服务模式,认为两个企业都从供柔性服务和增值服务中获取了更多的价值。

黄学涛:区域房企要做精做强

  而对于物业行业,黄学涛更是做出了一个大胆的推测——“零物业费”模式。他表示,目前资本市场对于物业企业的估值,都是按照管理面积来计算的,而不是根据物业费收入来计算的。管理面积更大,未来就更有可能通过增值服务实现营收,例如运营社区超市、开展配送服务、代理二手房业务等,这样就可以不用再单独收取物业费了。

  此外,黄学涛还认为,未来物业对于购房者置业会形成更大的影响,甚至对于房价也会形成较大的影响,房地产业与物业行业最终会形成融合发展的新局面。

  做精做强

  在黄学涛看来,目前中国的房地产业集中度逐步走高,头部房企市场份额越来越高,区域房企已经失去了做大做强的机会。他表示,区域房企千万不要圈地自嗨,在发展的过程中不要盲目追求规模,而是应该认清自己,挑选适合自己的项目来做,最终做精做强,才能继续发展。

黄学涛:区域房企要做精做强

  至于如何做好一个企业的掌门人,黄学涛有着自己的一套理论。他认为,很多区域房企在本次疫情下死亡,实际上疫情并非主因,只是加速了其死亡速度而已,根本上还是因为企业领导层疏于学习、忽视管理。

  而黄学涛则要求自己勤于学习,紧跟时代步伐,身边的员工尽量用年前的新时代主力。对于公司团队的培养,也是以刚毕业的年轻人为主。在他看来,只有洞悉了瞬息万变的时代潮流,才能迎接更多挑战,目前贵阳市的房地产市场相对健康,完全还有区域房企继续发展的空间。

  以下是乐居财经与黄学涛的对话精选:

  乐居财经:此次疫情让更多人看到了物业服务的重要性,在您看来,疫情将对未来物业行业发展产生哪些不可磨灭的影响?

  黄学涛:这次疫情来得非常突然。以前可能客户对物业公司只有服务机构等类似的模糊印象,但随着疫情的到来,物业的更多功能也逐步显现了出来。物业到底做得好不好,也同时凸显了出来。物业公司的存在不再是可有可无,而是变得非常重要。

  至于有什么不可磨灭的影响,我就觉有两点,一是政府和民众会更加重视物业行业,二是改善社会对物业工作者的看法,包括此前经常被轻视的保安、保洁岗位,在这次疫情中形象变得高大了许多,社会影响力得到了较大提升。

  乐居财经:面对疫情如何在短时间内迅速反应?在实际工作中物业行业有哪些困难,您如何看待物业行业所遇到的问题,又如何克服?

  黄学涛:我认为物业公司在抗疫过程中存在的困难,主要是沟通成本过高。物业公司不是政府行政机构,常常因为采取应急举措而不被理解,尤其是疫情前期,我们经常可以看到部分业主抗拒戴口罩、量体温等防疫措施。然而物业没有行政职能,对于类似的情况只能耐心解释,有时还可能面对危险。

  至于如何克服这些困难,我认为还是要通过真诚、细致的服务,来让业主产生共情,这样沟通上会更加简单一些。当然,要做到真诚和细致,其实并不容易。部分物业员工的基础素质有待加强,因此内部对员工的培训显得尤为重要,在这方面,大部分物业公司还任重道远。

  物业行业是一个服务行业,而服务质量的提升实际上是很难的。某些物业公司存在一个现象,即是面对服务品质不高——收不到物业费——服务品质降低的恶性循环。一开始我们公司也面临这样的问题,很多餐饮商户不愿意缴纳物管费,但我们立即做出整改,提升了服务品质,尤其是在卫生清洁和安保方面做的非常好,此后商户们缴纳物管费就变得很主动了。做物业就是这样,只要用心、用真诚去打动业主,那他们是一定会有所回馈的。

  乐居财经:在您看来,什么样的物业算是好物业?

 黄学涛:正如我刚才所说,好的物业首先体现在好的服务上。服务行业中,我推崇海底捞的做法。说实话作为重庆人,我认为海底捞的火锅在口味上做的并不出色,但它的服务能吸引大量客户。我曾经到海底捞新加坡总部考察时和他们的首席执行官聊过,我问他还能不能按照海底捞的模式复制一个“河底捞”或是“江底捞”,他觉得可能性很小,但这个模式复制到物业行业去可以成功。因此服务作为基础很重要。

  其次,好的物业应该能够做到更多的增值服务。如何在基础的保洁、保安等工作外,开展增值服务,例如金融服务等,也是体现物业价值的一个重点。我个人比较喜欢龙湖物业,就是因为他们在增值服务方面做的非常好,比如我生病之后给物业打电话,他们真的能够给你熬碗粥、帮你买药,再比如一个绿化带,如果经常被人踩踏,那他们就干脆会铺成小路,还有就是如果一棵树死了,他们会在树上粘贴更换告示,告知这棵树何时换新,从这些细节处做增值服务,体现了物业管理的功力和优势。

  乐居财经:疫情后,多数人表示未来置业将把物业作为主要考量因素,您觉得这是否将会影响未来的房产产品格局,甚至营销策略,对于物业行业来说又将如何在房地产行业发挥优势,更好地为楼市带来正面促进作用?

  黄学涛:这个问题有点复杂。我觉得物业跟房地产是相辅相成的。往常我们都认为房地产业是一个大行业,而物业行业往往不被重视。但实际上近年来,无论是万科、碧桂园、恒大,还是一些规模较小的房企,都对物业这块非常重视了。事实上,在此前物业对客户置业就已经有所影响,龙湖和绿城的房子卖得好,部分原因就是他们的物业做得好。

  以前客户选房选物业,往往会选择安保更好的项目。而在近年来,随着治安环境的逐步向好,更多客户买房时开始更加全面地考量物业服务。之前在我还在媒体的时候做过一个调研。当时我们走访了很多小区,有的小区可无凭证直接进入,有的小区需要登记拜访,而类似龙湖等则需要主人邀请的凭证,因此每个物业在管理上是很不一样的,所能创造的价值也是不一样的。

  我认为,未来的物业在柔性服务和增值服务方面会有所突破,可能会采取“零物管费”的模式进行管理。比如物业在社区里开超市并提供配送服务,或者提供金融方面增值服务,做二手房代理之类的,在其他方面有所收入后,就可以不再收取物管费了。事实上,资本市场对物业企业的估值也是看管理面积,而并不看收了多少物业费、利润是多少。因此物业面积越多,就越能弥补物管费方面的收入。

  基于以上观点,我觉得物业在将来肯定会影响整个房地产行业。实际上从现在来看,物业好与不好的对于房价其实已经有较大影响了,一街之隔、处在同一个地段的项目,可能因为房开和物业的差距,单价会相差千元以上。

  乐居财经:当前形势下,您觉得区域房企面临的最大挑战是什么?

  黄学涛:我个人认为,区域房地产企业想做大做强的机会已经没有了。这并非是我悲观,而是我认为我们不该“自嗨”。我是自己创业出来的,之前觉得什么都能干,现在静下来、沉下来之后又觉得并不是什么都能干。区域房地产公司目前只能做适合自身发展要求的项目,不能盲目贪图规模,在中国想再去做一个碧桂园这样规模的房企,已经没有机会了。

  因此,区域房地产公司一定要认清自我,在决定做任何项目前要做好可行性调研,盲目扩张、步子迈大了势必会造成伤害。区域房地产公司最重要的是做精做强,想办法“健身强体”,在盘活存量的前提下再进行扩张发展。

  乐居财经:近年来,科技发展迅速,多家房企打出了“房地产+互联网”概念,您觉得在5G、AI、区块链、云等新型技术的应用上,区域房企有哪些机会和优势?

  黄学涛:我觉得5G、区块链、AI和人工智能等“新基建”运用肯定是未来的一个大趋势,其实它不仅可以运用在房地产业,也可以运用在其他很多领域。我认为在房地产业内能做的,主要在于智慧建筑、智慧服务、智慧家居、智慧机器人等方面。比如刚才提到的房地产与物业的融合,未来也许可以用机器人项目进行维护、保养等工作,甚至一些修理类的工作。

  事实上,以上提到的部分应用场景都非常成熟了,比如保洁和安保方面,比如智慧家居方面,运用的已经比较广泛了,而类似的应用最终都会渗透到更为宽泛的房地产领域中,甚至还有许多我们目前难以想象的运用场景。

  我认为房地产业与科技产业紧密融合是目前发展的大趋势之一,我们房企一定要学会拥抱这种趋势,未来科技的运用是我们现在远远无法想象的。

  乐居财经:大多区域房企都面临资源整合能力较差、团队稳定性与专业性较弱的问题,您觉得当前形势上,区域房企该如何修炼内功,提升自身的资源整合能力、战略决策能力和团队运营能力?

  黄学涛:首先我有一个观点,就是当前很多区域房企面临困难,虽然与疫情确实有关系,但疫情并非主因。对很多难以为继的区域房企而言,疫情只是加速了它的死亡。

  事实上最近很多面临困境的房企来找到我谈合作、谈收购,而我在其中发现了些许问题。首先就是区域房企老板的问题。部分区域房企的老板自己不修炼内功,不读书、不看报、不学习,做出的决策往往跟不上时代的步伐,导致了自己的公司面临困境。所以我觉得,区域房企干不下去,虽然受一定宏观经济的影响,但更多受自己领导层的影响。宏观经济再好,也有企业干不下去,宏观经济再不好,也有企业异军突起。

  其次是团队的问题。我发现很多老板下面是没有团队的,有的企业做得挺大,但去考察的时候发现没几个能真正做事的人,而真正能做事的,一个人得有三头六臂才行。这样是肯定不行的,最终做事的人走了以后,公司就会面临问题。因此公司必须要依靠团队的力量才能把事情做好,只有稳定的团队才会带来稳定的效率。

  而这,则直接引出第三点,人才培养的问题。其实最近我们刚刚通过人才战略方方案引进了一批刚毕业的本科生和研究生,其中部分是作为管培生培养的。人才培养的机制对于一个公司来说是非常重要的,因为都是人在做事。

  除此外,我认为区域房企应该多引进新鲜血液。就像我现在的秘书是90后,再过几年就会是00后,为什么呢?因为我需要与这个时代紧密结合,现代社会瞬息万变,年轻人一定会成为新时代的主力,因此我必须清楚他们在想什么,才能洞察这个时代的变化,才能迎接时代的挑战。

  乐居财经:中国的房地产市场正在从增量市场到存量市场过渡,您觉得对于区域房企来说,这是机会还是挑战?

  黄学涛:这个问题其实要分区域看。我国房地产业大势确实是从增量到存量过渡的,但对于贵阳市场而言,目前说正在过渡还为时尚早。贵阳市场上依然有很多机会。

  贵州省3900万人,但GDP增速近年来一直稳居全国前茅,根本原因还是因为贵州省之前的经济基础差,经济总量基数低。近几年来虽然城建一直做的挺好,但作为省会贵阳的城市化进程依然较慢,人民大道修的高端漂亮,但是两边的房子依然有待改造,贵阳对新房的需求依然有,对房企而言依然存在很多机会。我认为目前贵阳的房地产市场,相对来说还是比较健康的,供需关系依然比较平衡,类似的城市还包括重庆,对于房企来说都还有发展的空间。

  说到这里,我有一个想提的点,就是我觉得房企还应该要有社会责任感。比如有的项目盘子很大,但是做出来的房子品质不行。另外还有某企业,10万块钱把商铺卖出去完全不管,这种商铺卖的越多,对社会造成的负面影响也会越多。我来贵阳超过12年了,我觉得贵阳有很多生意人和老板,但真正有社会责任感企业家很少。事实上,企业家多一些,对区域经济的推动发展肯定非常有作用。

  乐居财经:疫情发生后,多地政府因城施策,出台了多个缓解企业资金压力、稳定土地和房地产市场、促进房企开复工的政策。您觉得哪些政策可帮助企业暂时缓解资金困局?您希望政府在哪些方面提供优惠政策以帮助企业渡过当下困局?

  黄学涛:疫情对很多企业造成了影响,包括太升。原本我们的居然之家商场是计划5月份开业的,目前已经延期5个月到国庆节了,这5个月中每个月的租金损失高达900万元。

  目前我希望的是,银行能够给予企业一些贷款延期的政策,以及一些融资成本上的支持。房地产业是资金密集型行业,如果此时银行抽贷,会对房企造成致命打击。另外,税收方面也希望政府能给予支持,尤其是社保方面,应该给企业喘息的机会,让企业后期进行补交,并且不要收取滞纳金。

  事实上,很多公司在疫情期间都死在了社保方面。目前企业的养人成本是比较高的,但员工拿到手上却不多,比如我们的保洁阿姨,每月成本大概是4300元一个人,但是他们拿到手上才2500多元。我们公司是没有一个人不买社保的,进来第一天起,哪怕是司机、保安、保洁,都是会买社保的,这其实带来了很大的压力。如果政府能在这方面放松一点,能少交一点、延个期,或者采取一些别的措施,那么企业都能得到一些落到实处的帮助。

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