王晓松:前海人寿看到了新城的投资价值

乐居财经   2020-05-20 12:11:58

王晓松表示,他比较喜欢接受挑战,希望把新城做成“百年老店”。

新城控股董事长 王晓松

新城控股董事长 王晓松


  5月19日下午,新城控股(SH:601155)在公司总部召开了2019年年度股东大会,董事长王晓松、联席总裁曲德君、财务负责人管有冬、董秘陈鹏等一众管理层出席,并与股东交流互动。

  尽管过去一年,新城经历了一些“小插曲”,但在此磨砺之下,它最终还是交出了较令人满意的成绩单。

  股东会上,已经掌舵新城一年的王晓松从容应答投资者的问题。谈拿地、谈管理架构、谈商业,王晓松表示,他比较喜欢接受挑战,希望把新城做成“百年老店”。

  股东大会Q&A

  现场提问:关于商管恢复情况如何?

  王晓松:今年原计划开业37座(吾悦广场),受疫情影响,也实际了解了各个城市复工情况,确定开业30座(都在下半年)。

  曲德君:四月份陆续恢复,5月1日至17日,客流恢复到85%,销售恢复到90%。正在开展的“我爱你五月”,活动效果也比较好。

  截至2019年12月31日,吾悦广场出租率为99.16%,截至上周末为95%;新增加空铺13万平方米,3、4月份空铺增加较多,5月份开始新增了一些品牌,“掉铺”的情况较少。上述情况总体来讲,在行业里算是比较好的。同时,有危就有机,此次疫情,也使得我们着眼未来,提前对吾悦广场业态、品牌进行调整,优化经营。

  现场提问:上任一年的感受如何?两三年内看,新城会发展成一个什么样子?如何为股东创造更好的回报?

  王晓松:新城习惯每到一个阶段,思考下一个阶段干什么。第一个思考在2008年金融危机时,当时在南京拿了块地,(地价为)2000元一平米,后来退掉了。2年后,用7000元一平米(的价格)又拿回来了,成本价翻了3番。

  房地产靠天吃饭、看政策导向,周期性大,如何做平衡?(新城)2009年开始做商业地产,2012年第一个吾悦广场开业,2015年体系成熟,才做全国化布局。

  纯住宅开发业务销售额高,但利润率逐步下降。市场规模方面,2017年(住宅开发市场)16.8万亿,2018年、2019年17万亿出头。

  打比方说,整个大蛋糕顶部已经在了,小的企业还冲千亿,千亿(企业)希望到两千亿,前二十(企业)希望进前十,前几位希望保持10%的增长率。但蛋糕就这么大,未来可能会慢慢有一些收缩。

  (新城)从住宅开发转向商业综合体开发,未来收益和利润可能主要会来自于商业管理。商业管理,一条线靠租金收入;第二条线是挖掘会员体系,(推动)消费场景变现。未来新城要继续从“经营场地”向“经营人”发展。例如,新城会在场景提升等商场运营管理之上,加强会员的发展和变现,同时挖掘住宅业主潜力。

  我到新城11年了,也比较喜欢接受挑战,希望把新城做成“百年老店”。

  现场提问:新城第一次提出“多拿地、不拿错地”,同时对外投资授权不超过3000亿。这里所谓“多拿地”的管理思路是什么?如何理解公司提出的“创新投资”?

  王晓松:以往公司对外投资依靠集团内部的资源,区域想要获取项目,第一个想到的是集团资源。所谓创新投资,就是区域和项目团队依靠(自身)能力,让别人认可你。项目开发中,(凭借)合作方多投资或者是早投入,从而减少集团内部的支出。未来,集团总部就相当于“天使投资人”。而不拿错地,则是指精准投资,减少为了“拿地而拿地”的情况。

  现场提问:今年是否还会出售项目?

  王晓松:不会,去年是考虑到现金流安全。

  现场提问:商业要完善三级管理架构具体是指什么?

  王晓松:商开和商管体系是往三级架构转型的,商开成立北区、中区、南区,优化管控,减少管理半径、提升工作效率,除了营销职能继续在事业部总部之外,其他职能基本配齐。

  曲德君:商管三级管理架构,事业部总部建标准化体系;12个区域公司,负责地方性资源的统筹,减少总部的管理半径,从而提升管理效率;而项目则负责具体商场的运营。

  现场提问:前海人寿持有775万股,对于他们的进入,新城持怎样的态度?

  董秘陈鹏:和你一样,买了我们的股票,进入了前十大股东名单,我们就按规定披露了。相信其看到了新城的投资价值。

  现场提问:如何看待行业竞争激烈?如何看待挖人?

  王晓松:很多同行都想进入商业板块,因为利润可观;但商业的难点在于后端的经营,以及前端的快速建造(体系化)。(也因此,)公司2009年涉足商业地产,2015年才开始全国布局。进入这个领域,前面1-2年很难,(经过)3-4年摸爬滚打才会有竞争力。

  现场提问:吾悦广场有没有收入明细的构成? 

  财务负责人管有冬:一座吾悦广场,一般物管费收入是一年二三千万元,剩下的是租金(收入)。在租金方面,大部分店铺采用固定租金模式,部分主力店则按销售额提成。(总体上)吾悦广场经营毛利润率在60%以上,随着经营提升,未来可以继续提高。

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