乐居财经 林振兴 发自北京

  “守江山”八载，潘石屹的“包租公”生意却并不顺遂。近日，老潘又站在风口浪尖，被路透社曝出黑石集团与SOHO中国就私有化进行谈判，交易价值40亿美元。

  3月11日，SOHO中国发布公告回应称，公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性。此举也从侧面证实了传闻的可靠性。

  如若黑石要约收购成功，SOHO中国将退市摘牌，中国房地产牌桌上再无SOHO中国，潘石屹夫妇也将相继退出中国地产的历史舞台。而这一份新鲜出炉的年报，或将是SOHO中国最后一次的年报披露。

  3月25日，SOHO中国（00410.HK）发布2019年度业绩报告，期内营业额18.47亿元，同比增长11%。毛利率约82%，2018年同期为75%。公司权益股东应占净利润约13.31亿元，同比增长8%。归属股东净利润13.31亿元，同比减少30.85%，本年度不派发末期股息。

  从这份年报数据中，潘石屹为何执意要离场，或可窥一二。

  营收疲软，净利润缩水

  世纪之初的SOHO中国以及潘石屹早已是京城热门话题。正是在那个销售为王的时代，潘石屹完成了上市，SOHO中国风格各异的建筑不断在京沪两城掠夺人们眼球。

  回望过往岁月，2007年上市至2010年间，正是SOHO中国快速发展并形成商业地产“开发-销售”模式的过程，2010年商业物业散售达到了238亿元。而今，238亿也成了潘石屹再也迈不过去的数字。

  自2012年，SOHO中国提出从“销售”向“自持”物业转型，其主要收入来源也从卖楼转为收租，逐渐剥离房地产业务的同时，营收逐年下降。

  查阅SOHO中国历年财报发现，自2012年公司进行业务转型以来，营收几乎逐年下降，进入疲软期。2013年至2018年，SOHO中国的营收分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元、19.63亿元和17.21亿元。

  近几年，SOHO中国的营收一直徘徊在20亿元，2019年其营业额约18.47亿元，同比增长11%。虽然SOHO中国营收有所增长，却逃不出净利持续下跌的魔咒。2019年报显示，公司归属股东净利润13.31亿元，同比下跌三成。

  每逢业绩发布，SOHO中国的股价都要跌上一跌。然而2019年业绩发布后，SOHO中国股价却出现小幅上涨。

  2007年10月8日，SOHO中国正式登陆港交所，发行价为10.10港元/股。但之后，公司股价开启连续下跌模式。截至2020年3月25日收盘，其股价报收3.48港元/股，较发行价跌去65.54%，公司最新市值为180.94亿港元。

  “五大金刚”出租率集体下跌

  SOHO 中国有“八大金刚”，支撑其业绩。指的是北京的望京SOHO、光华路SOHO Ⅱ、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场。

  它们也是潘石屹眼中的“非卖品”，他本人曾在去年推介会上信誓旦旦说道，“我可以非常肯定的说，这八个项目，散售的计划不可能有，散售太复杂”。

  截至目前，SOHO中国“八大金刚”中（除去刚开业的丽泽SOHO），出租率最低的为今年2月开业的古北SOHO，出租率67%。此外，北京区域的SOHO写字楼出租率相比去年均有所下降，其中望京SOHO出租率降幅高达12%；除去SOHO天山广场，上海区域的SOHO写字楼出租率也呈现“跌跌不休”。

  去年11月，丽泽SOHO正式开业，久未合体出现在公众眼前的潘石屹和张欣夫妻合伙人竟然合体站台。随后，潘石屹还于丽泽SOHO回应“跑路之说”称，自己还是中国国籍，不会跑路。

  在租金收入方面，位列前三的三栋资产为望京SOHO、光华路SOHO和SOHO复兴广场，分别为3.83亿元、2.65亿元和2.33亿元。

  出租率的下滑，只是SOHO中国目前面临的一个问题。国内商业地产的租金回报率水平过低，也是让潘石屹萌生退意的一个重要原因。

  据潘石屹此前透露，即便是在北京这样的城市，总价约78亿的自持物业回报率仅有3%。而SOHO中国年报数据显示，SOHO中国平均借贷成本约4.8%。这意味着，公司部分自持物业租金回报率还赶不上银行贷款利息。

  此外，SOHO中国在此次年报中依旧没有公布其力推的共享办公项目——SOHO 3Q的具体运营数据。在优客工场、WeWork等争相冲击规模的同时，SOHO 3Q的发展速度显得有些格格不入，独立上市的计划也变得遥遥无期。

  “卖卖卖”不停

  2019年，SOHO中国“卖卖卖”的节奏出奇频繁。去年6月底，SOHO中国宣布78亿出售北京、上海的13处办公物业项目；紧接着9月，SOHO中国以7.61亿元的价格出售位于北京的9个商业项目共计2583个地下停车位组成的资产包。

  需要提及的是，SOHO中国从2014年以来就开启“卖卖卖”模式。据不完全统计，短短5年间，SOHO中国累计出售资产套现约293.41亿元。值得关注的是，在套现近300亿元之后，潘石屹却没有在国内购买过一个项目。

  潘石屹或许对中国房地产持看空态度，卖资产也是正常之举。作为企业家来说，做生意的逻辑非常简单，低买高卖，这一个生意结束了，拿到钱之后去寻找下一个赚钱的目标。好友任志强也曾评价，“潘石屹卖东西很厉害，是天生的二道贩子。”

  加速清空国内资产的同时，潘石屹开始转向布局海外公司。乐居财经此前曾独家报道，从2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹累计注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。

  实际上，在转型的低谷期，卖楼成为SOHO中国挽回财务数据的方式，而这一方式确实为它在财务数据上增色不少。2019年，SOHO中国现金及现金等价物为12.07亿元，同比增加67%。

  与传统开发商的高周转、高杠杆和高负债的“三高模式”不同，SOHO中国近些年一直坚持较为保守的财务策略，潘石屹亦多次在公开场合表示，公司负债率较低。

  财报显示，2014年至2018年，SOHO中国资产负债率平均值保持48%左右。2019年，负债率约为46.77%，平均借贷成本约4.8%，境外负债占全部负债约4.2%。

  报告期内，SOHO中国的总借贷共计约180亿元。借贷中约16.32亿元将于一年内到期，约9.86亿元将于一年以上二年以内到期，约39.24亿元元将于二年以上五年以内到期，约114.57亿元将于五年以上到期，短债偿债压力不容乐观。