时代邻里董事会主席白锡洪


乐居财经 胡益健 发自广州
 
在港交所敲锣的112天后,时代邻里(9928.HK)交出了首份成绩单。
 
年报显示,2019年时代邻里实现营收约人民币10.81亿元,同比增长约55.4%;毛利为人民币3.05亿元,同比增长60.3%;毛利率为28.2%。公司拥有人应占核心净利润(不包括上市开支)约为人民币1.2亿元,同比增长约89.1%;归属股东净利润9631万元,同比增加51.62%,净利率约8.9%。
 
规模增长也不慢。截至报告期末,时代邻里总合约建面(含市政环卫项目)为5800万平方米,较2018年末约2770万平方米增加约109.4%;在管项目有229个,其中223个为物业管理服务项目,6个为市政环卫项目。

与往绩相比,2019年时代邻里的业绩很“靓丽”,似乎是开足马力往前冲。不过,从整个物管行业来看,其毛利率与净利率这两个指标并不算突出。

据东方证券的报告,国内15家上市物管企业毛利率均值为28%,净利率均值为12%,时代邻里的毛利率水平刚好达标,净利率却低于行业均值。而目前已披露2019年财报的五家物管企业中,时代邻里的毛利率均低于碧桂园服务、雅生活服务和蓝光嘉宝,而净利率只有三家公司的一半甚至更低。
 
非住宅业绩"倒挂"
 
业务层面上,时代邻里的收入主要来自四大板块:物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务以及专业服务,年报披露,物业管理服务依然为时代邻里的最大收入来源。2019年,其物管服务收入为6.78亿元,占总收入的62.7%;而其余三个板块的收入占比均相较2018年有所降低。

依靠母公司“输血”,一直被认为是物管企业的通病,从年报来看,2019年时代邻里有意减少对时代中国的依赖。

在物管服务板块上,报告期内,时代邻里外拓的第三方在管建面为2105.8万平方米,占比从2018年的28.8%上升至2019年的54.8%;收入从2018年的1.08亿元增加至2.96亿元,占比由2018年的26.8%上升至2019年的43.7%。无论是在管面积还是收入,来自第三方的物业及来自时代中国的物业正趋于持平。

过去一年,时代邻里在规模上翻倍,这在一定程度上得益于收并购。2019年内,时代邻里收购了广州东康物业服务有限公司、清远荣泰及佛山宜信三家公司,为公司贡献了超过1340万平方米的在管面积。

管理层对规模显然还有更多的追求。在3月11日的业绩会上,时代邻里行政总裁兼执行董事王萌透露,2020年公司将保持去年109.4%的增长速度拓展合约建筑面积,按照规划,2021年时代邻里的管理规模要突破1亿平方米。

时代邻里曾表示,IPO募资所得资金中约5.1亿港元用于收购;截至2019年底,该等款项尚未动用,这意味着新一年收并购动作将加快。管理层表示,在收并购之外,公司还会考虑物业上下游业务的延伸。

与其同时,时代邻里也在对物业组合进行调整,2019年,其非住宅物业的在管建面从2018年末的800万平方米增加至2410万平方米,增长201%。“在非住宅这个细分领域,(公司)会进一步加大布局力度及宽度。”王萌在业绩会上说。

不过,非住宅物业的规模增长快,收入却还跟不上。财报显示,时代邻里非住宅物业的在管建面占比达62.7%,收入比重只有39.1%,这意味着其非住宅物业的盈利较差。

资产负债率从91%骤降至40%
 
招股书曾披露,时代邻里负债高企,2016-2019年上半年,其资产负债率分别为98.1%、95%、97.1%和93.7%,在物管行业中较为罕见。而截至2019年末,其资产负债率已大幅降至40.41%。哪些科目减少了?
 
从财报可见,时代邻里的流动负债总额从2018年末的20.86亿元减少至2019年末的5.84亿元,其中,其他应付款项及应计款项、其他计息贷款相较2018年分别减少了约15亿元和1.52亿元。在非流动负债中,其他计息借款相较2018年减少了约14.5亿元。而公司的总资产也从2018年末的36.46亿元骤降至2019年的15.01亿元。

三年前ROE是2019年的18倍
 

时代邻里的ROE数据连续四年呈现下降的态势,且降幅不小。

ROE作为衡量企业盈利能力的核心指标之一,其数值越高,意味着股东的投资所创造的利润越多。2016-2018年,时代邻里的ROE分别为346.9%、147.54%、88.68%,2019年下降至19.28%。三年前的ROE是2019年的18倍。

来源:雪球

而2019年碧桂园服务、雅生活服务、中海物业、蓝光嘉宝ROE的分别为43.77%、21.1%、40.76%、67.12%。

融资成本上也出现大幅增长。财报显示,2019年时代邻里融资成本较2018年增加890万元至1350万元,同比增幅193.5%。时代邻里称,主要是由于收入合约产生的利息开支所致。

现金方面,一般而言,物业管理作为现金为王的行业,物管企业资金占用率不大,现金量一定程度上反映企业经营周转水平。截至2019年末,时代邻里的现金及现金等价物为9.71亿元,相比2018年末的11.8亿元减少17.7%。

 

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