时代邻里：非住宅业绩“倒挂”

时代邻里：非住宅业绩“倒挂” | 进深⑬

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居财经胡益健 2062阅读 2020-03-23 23:11

时代邻里董事会主席白锡洪

乐居财经胡益健发自广州

在港交所敲锣的112天后，时代邻里（9928.HK）交出了首份成绩单。

年报显示，2019年时代邻里实现营收约人民币10.81亿元，同比增长约55.4%；毛利为人民币3.05亿元，同比增长60.3%；毛利率为28.2%。公司拥有人应占核心净利润（不包括上市开支）约为人民币1.2亿元，同比增长约89.1%；归属股东净利润9631万元，同比增加51.62%，净利率约8.9%。

规模增长也不慢。截至报告期末，时代邻里总合约建面（含市政环卫项目）为5800万平方米，较2018年末约2770万平方米增加约109.4%；在管项目有229个，其中223个为物业管理服务项目，6个为市政环卫项目。

与往绩相比，2019年时代邻里的业绩很“靓丽”，似乎是开足马力往前冲。不过，从整个物管行业来看，其毛利率与净利率这两个指标并不算突出。

据东方证券的报告，国内15家上市物管企业毛利率均值为28%，净利率均值为12%，时代邻里的毛利率水平刚好达标，净利率却低于行业均值。而目前已披露2019年财报的五家物管企业中，时代邻里的毛利率均低于碧桂园服务、雅生活服务和蓝光嘉宝，而净利率只有三家公司的一半甚至更低。

非住宅业绩"倒挂"

业务层面上，时代邻里的收入主要来自四大板块：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务以及专业服务，年报披露，物业管理服务依然为时代邻里的最大收入来源。2019年，其物管服务收入为6.78亿元，占总收入的62.7%；而其余三个板块的收入占比均相较2018年有所降低。

依靠母公司“输血”，一直被认为是物管企业的通病，从年报来看，2019年时代邻里有意减少对时代中国的依赖。

在物管服务板块上，报告期内，时代邻里外拓的第三方在管建面为2105.8万平方米，占比从2018年的28.8%上升至2019年的54.8%；收入从2018年的1.08亿元增加至2.96亿元，占比由2018年的26.8%上升至2019年的43.7%。无论是在管面积还是收入，来自第三方的物业及来自时代中国的物业正趋于持平。

过去一年，时代邻里在规模上翻倍，这在一定程度上得益于收并购。2019年内，时代邻里收购了广州东康物业服务有限公司、清远荣泰及佛山宜信三家公司，为公司贡献了超过1340万平方米的在管面积。

管理层对规模显然还有更多的追求。在3月11日的业绩会上，时代邻里行政总裁兼执行董事王萌透露，2020年公司将保持去年109.4%的增长速度拓展合约建筑面积，按照规划，2021年时代邻里的管理规模要突破1亿平方米。

时代邻里曾表示，IPO募资所得资金中约5.1亿港元用于收购；截至2019年底，该等款项尚未动用，这意味着新一年收并购动作将加快。管理层表示，在收并购之外，公司还会考虑物业上下游业务的延伸。

与其同时，时代邻里也在对物业组合进行调整，2019年，其非住宅物业的在管建面从2018年末的800万平方米增加至2410万平方米，增长201%。“在非住宅这个细分领域，（公司）会进一步加大布局力度及宽度。”王萌在业绩会上说。

不过，非住宅物业的规模增长快，收入却还跟不上。财报显示，时代邻里非住宅物业的在管建面占比达62.7%，收入比重只有39.1%，这意味着其非住宅物业的盈利较差。

资产负债率从91%骤降至40%

招股书曾披露，时代邻里负债高企，2016-2019年上半年，其资产负债率分别为98.1%、95%、97.1%和93.7%，在物管行业中较为罕见。而截至2019年末，其资产负债率已大幅降至40.41%。哪些科目减少了？

从财报可见，时代邻里的流动负债总额从2018年末的20.86亿元减少至2019年末的5.84亿元，其中，其他应付款项及应计款项、其他计息贷款相较2018年分别减少了约15亿元和1.52亿元。在非流动负债中，其他计息借款相较2018年减少了约14.5亿元。而公司的总资产也从2018年末的36.46亿元骤降至2019年的15.01亿元。