绿城中国董事会主席 张亚东 


乐居财经 展浩博 发自杭州

张亚东再次抛出了他的投资、销售双目标,这一次是2020年双双实现2500亿。

3月23日,绿城中国(3900.HK)举行了2019年线上业绩会。期内合同销售2018亿元,同比增29%;全年营收615.93亿元,同比增2.1%;股东应占净利润24.8亿元,同比增147.3%。

去年8月,绿城2019中期业绩会上,张亚东给绿城设定的全年投资销售双目标是2000亿。内房企中,把投拓目标看得跟销售目标同等重要的为数不多,绿城是其中一家。

投资营销并驾齐驱 特长优等生渐养成

张亚东曾说过,绿城是特长生,未来要争取做有特长的优等生。

众所周知,以品质见长的绿城曾受制于规模和利润的平衡之痛。问题根源之一,用2019年一季度张亚东的话说就是:“很痛苦,简单讲就是没货,没货卖就没销售,没回款”。

事实上,多番强调投资营销并重,张亚东带领绿城补短板的决心显而易见。而目前来看,补短板的成效颇为显著。

除去2019年2000亿的投资销售目标双双达成,张亚东也一改绿城此前慢节奏的运营周期,实现了全面提速。

年报显示,得益于年内高效的运营管理,绿城旗下项目运营周期明显加快,从拿地到开工、开盘、归还股东投入及交付的周期,分别提速10%、12%、2%及7%。

2019年,是张亚东真正意义上执掌绿城的第一年。可以说,张亚东交出了一张靓丽的年报成绩单。

“2020年新增货值要超2500亿元,权益投资金额不低于600亿元,投资是重中之重,去年投资工作完成了2000亿元”,业绩会上,张亚东这样描述他新一年的投资愿景。

对于2500亿的销售目标,他同样颇有自信,“疫情之下,可能会有变数,绿城会按照这个目标去努力。目前绿城有近3600亿的可售货值,按照去年65%多的去化率,大概率会完成。”。

立足长三角 深耕一、二线

根据绿城年报,截至2019年末,绿城142个土储项目中,楼面地价平均成本为6119元/平,一、二线城市土储可售货值占比高达73%。而2020年,一、二线城市土储可售货值还将进一步提升,占到全年投资项目可售货值的79%。

张亚东表示,“绿城重资产板块,将依然以长三角为大本营,聚焦五大重点城市群,继续深耕核心城市,提升单城市占有率”。

深耕一、二线,给绿城带来的直观影响是:销售单价增高。年报显示,绿城2019年物业收入结转面积为297.05万平,同比降低12.5%,不过物业销售收入仅微降1.5%,为544.33亿元。销售单价为1.83万元/平,同比涨12.5%。

对此,年报解释称,主要是因为本年度结转收入的项目中销售占比较高的北京西山燕庐、杭州金麟府等位于一、二线城市,在一定程度上拉高了销售均价。

从绿城2019年度销售收入居前的项目列表中,也可看出,一、二线城市高端住宅项目占比颇高。得益于此,2019年绿城物业销售部分的毛利率也有了一定提升,从2018年的21.3%升至24.8%。

绿城表示,主要是物业销售占比居于前列的杭州金麟府、杭州桃源小镇等产品适配性受到市场充分认可,品牌溢价得以体现,使得销售毛利率较高。

绿城现在处在健身期

“2025年,绿城要实现销售规模5000亿元”,张亚东不仅局限于2020年2500亿的短期目标。

五年五千亿,按照张亚东的规划,目标将分解为两部分:传统的房地产开发重资产部分实现3500亿,这部分通过巩固全国布局、提升盈利水平、优化业务结构等措施实现。

而轻资产部分则实现1500亿,通过梳理代建品牌、发展资本代建、完善管理机制等措施实现。另外,丰富“绿城+”内涵,加长产业链、加粗产业束,赋能增值能力。

代建业务将成为绿城轻资产板块的战略重点。根据年报,绿城已成为中国房地产市场最大的代建公司。

2019年,绿城代建业务规模加速扩展,全年新增项目72个,截至2019年末,绿城代建管理项目共计260个,总建筑面积约6754万平,预计总可售金额高达3689亿元。

此外,2020年,绿城代建项目预计可售货源约651万平方米,可售金额约人民币909亿元。代建业务已成为绿城业绩增长中的重要一翼。

投资营销并重,提速运营周期,深耕核心城市,发力轻资产,五年五千亿。张亚东正通过对绿城的逐步改造,来实现整个公司的高质量运营。

战术把握方面,张亚东再次提到他的“六品七弦”理论:即 “品相、品质、品味、品牌、品行、品格”六品协同为支撑,“本体、产品、服务、投资、运营、财务、产业”七弦管理为抓手。

发布临近尾声,张亚东说道,“如果说绿城前几年是康复期,那现在还处在健身期,过几年就是快速起跑期。”

绿城业绩会问答:

2020年,绿城的销售目标是多少?

张亚东:合同销售金额目标2500亿,疫情之下,可能会有变数,绿城会按照这个目标去努力。在没有黑天鹅、灰犀牛之类的情形下,按照目前3600亿的货值,去年65%以上的去化率,大概率会完成。当下我们最担心的是在限价政策下的利润问题。

今年下半年绿城会有两笔美元债到期,公司对此有什么安排?

周连营(执行董事、执行总裁):下半年两笔美元债,分别是9.5亿美元及6亿美元,公司已充分参考了目前的资金情况,制定了合理的资金还款计划,并将考虑境外银团、内保外贷、境外发债、境内资金出境等多种组合方式,目前各渠道均有初步的安排和部署,公司有足够的能力按时还款。

绿城今年的派息是0.3元,比去年的0.23增加了不少,是出于什么考虑?

周连营:今年的派息比例是25%,公司控制的范围是在20%到30%之间,按规定程序,确认了今年拟分配的股利总额是6.42亿元,折算下来每股派息是0.3元。

绿城管理目前上市进展如何?

郭佳峰(执行董事、执行总裁):绿城管理的上市申请已于2月28日提交港交所,接下来的推进是要根据港交所的规定和资本市场对的认知度来做安排的,暂还没有具体的时间表。

管理公司上市一方面可以确立其市场占有率和品牌影响力。另一方面,上市后,受到资本的加持,它的融资渠道以及资本代建的业务会更大地拓展,为绿城中国带来更大的贡献。总体而言,上市对绿城中国的市场影响力、品牌拓展力以及以后的规模净利润的表现,都会是有利影响。

今年绿城在收并购方面有什么规划?

张亚东:确实机会比较多,今年希望加大这方面工作,但鉴于绿城对产品的要求,还需要找到合适的收并购主体。

郭佳峰:我们接触了不少项目,但不是什么都能接。比如说规划很难改变的产品,不符合我们产品调性的,会对我们品牌产生影响不能接。总的来说绿城面会铺得广,但会好中选优,小心的往前走。

疫情下各行各业都在复苏,您个人感觉如何?绿城情况如何?

张亚东:从个人感觉来看,还没完全恢复正常;但从企业来看,绿城已复苏了80-90%,其中自投的项目恢复90%多,代建项目80%多。


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