疫情下的危与机——新冠疫情系列

  策略会（二）会议纪要

  会议名称：疫情下的危与机——新冠疫情系列策略会（二）

  会议时间：2020年2月20日

  会议地点：电话会议

  参与人员：易居企业控股 CEO丁祖昱博士、中梁地产执行董事、副总裁兼CFO游思嘉、祥生地产集团有限公司副总裁谈铭恒、乐居控股有限公司首席执行官贺寅宇、奥园健康执行董事陶宇、银城生活服务总裁李春玲、克而瑞物业负责人陈珏、克而瑞证券董浩、孙杨、李蒙等，以及市场投资者

  第一部分 丁祖昱博士对2020地产、物管市场展望

  易居企业控股 CEO丁祖昱博士

  1. 政策方面。政府要求银行不要抽贷、适当展期等，也有一些相关政策出台。还有一些和工程有关的、和交付有关的、和预售有关的各种各样的政策。总的来讲，应该说是最近三年来利好政策最密集出台的一个阶段，相信接下去会有更多的省市会跟进一些相关的宽松政策。当然我们也注意到今天也有提法：不要把房地产作为短期刺激经济的手段，我觉得也是要值得大家注意的。不要在政策太密集之后，个别企业又太过于高调，表现出这种市场的迅速恢复，使得好不容易产生的政策集中出台的阶段会被终止或暂停掉。当然从目前情况来看，地方政府通过出台一些宽松政策，来恢复房地产市场正常的运行，我认为还是一个大趋势，所以接下去还会有更多的省市，还是会继续跟进相关政策的。这是第一个方面，政策面，我们还会看到更多的积极的变化。

  2、市场方面。市场最近两个礼拜其实没什么太大变化，交易还是接近于零。当然最近用了一些线上营销的方式，我们看到了一些成交。但是我说的是正式网上登记备案这块，目前数量还是非常有限的。但是随着疫情的缓解，很多线下售楼处逐步的开放，这几天恢复营业的售楼处的数量明显增加，也有一部分会恢复值班，值班就等于能够开始办理一些相关的手续，特别是在1月份的一些客户，现在陆陆续续也在疫情比较缓和的时候，他们也到售楼处开始办理一些相关的购房手续。

  所以接下去一段时间，我们会看到整个成交开始慢慢的恢复。我相信两周之后， 3月份开始，整个成交恢复的速度，我个人判断会加快。这个前提当然是疫情能够进一步好转，我相信成交可以加快。整个二季度我认为成交可以回到相对比较正常的程度。可能我更乐观一点，我从这几次前后大概有两周左右参加电话会议，我就是表达出相对偏乐观的，特别是对疫情的控制偏乐观的这样一种判断。

  3月份它是一个缓慢恢复的过程，但是回到二季度我认为就可以基本恢复到正常的房地产交易的状态。当然一手和二手我认为还是会有一些差异的，一手房恢复的速度可能会更快一些，二手房的恢复速度可能会相对慢一点，这当中还是会有一些不同。另外城市之间我认为也是会有一些差异。我注意到，比如说像昆明，现在基本上售楼处恢复营业的超过2/3，但是更多的地方大多数的售楼处还没有恢复正常的运行，所以城市间的差异其实也蛮大的。比如说深圳售楼处恢复的数量就很少，但是广州售楼处恢复营业的数量就相对更多一些，所以这当中的差异还是蛮大的。住宅市场我按照目前的这种状态，我觉得也就是影响5%左右，不会超过10%。销售金额影响更小一些，主要影响的是销售面积这一块。

  3、基建方面。基建的恢复我认为会和售楼处的恢复相对同步。目前来看，建设这块的恢复还没有正式开始，所以也有很多投资人和我交流，说会不会影响今年开工和竣工的情况。从目前情况来看，如果能够在3月份开始恢复的话，那么影响是有限的，毕竟原来的2月份，春节前15天和春节后15天，原来建筑企业就不开工的，都要等到春节后15天以后才会正式开工。这一次可能会延长2周到4周。如果仅仅是延长2周到4周的话，我认为放到全年中工期还是赶得回来的。如果延长的时间继续加长的话，可能会影响全年的评估的相对数。因为大多数的竣工都是放在12月份的。如果持续施工恢复不了的话，也会对年末的竣工的情况产生一定的影响。目前情况来看，如果仅仅是影响两周到三四周的话，我认为赶一赶还是来得及的。

  4、投资方面。最近成交了100多块地，昨天我写的公众号里面对这100多块土地也做了一些分析，比往年正常的时候来说几乎是腰斩，但还是有成交。我们也看到了很多城市都推迟延后土地的拍卖，还有一些城市继续保持原来的土地拍卖的时间点。北京上周的成绩还是非常不错的，今天上海也会有一块地，晚上也会成交。所以土地市场我倒是认为会延后交易，但是不会对今年的土地市场整体产生特别大的影响，而且短期内我认为土地投资的价值更大一些。因为这段时间没有房产销售的收入和回款，所以开发企业对于投资拿地还是抱以比较谨慎和观望的态度。最近土地市场反而有一些空间，有一些机会，政府也会给出更优惠的一些条件。我认为，接下去两周到一个月的时间里，应该是一个挺好的拿地窗口期。

  5、房企方面。今年因为疫情来得比较早，春节前几天疫情就开始扩散了，所以房企今年对于现金流的管理，我认为还是比较早开始做的。所以总体来讲，我觉得风险大多数还是可以控制的。如果再晚一两个月发生疫情的话，很多房企一季度投的钱已经投出去了，这对房企来说影响可能会更大一些。现在大多数没有投出去，反而对房企现金流管理这块来说是利好，这对行业来说也是不幸中的大幸。但总的来讲，今年的投资我认为还是会相对偏谨慎的，特别是一季度房企肯定还是以观望为主的。一旦市场恢复，销售正常，回款正常之后，投资才会进入到正常的轨道。所以从房企投资的情况上讲，最近量肯定还是会往下走的。当然目前比较活跃的是央企、国企，再加上少量的规模房企，相对来说在投资方面更活跃一些，更多的房企还是采用观望的方式。对于房企自身情况来讲，我觉得马上说要出现破产清算的这种企业还是少之又少，不能说没有，但是我认为在规模房企当中这种企业还是比较少。主要原因也是我前面讲到的，因为今年的疫情来的比较早，所以房企在管理现金流方面一月下旬就开始从严管理，反而不会出这么大的问题。所以2020年我觉得房企的运营有压力，但是还不至于到马上要破产这样的一种程度。

  6、非住宅方面。非住宅市场我反而觉得压力大一些。大家也都注意到，比如说写字楼，这次疫情期间已经有很长时间，很多人没去写字楼，但是也突然发现远程办公效果也不差。所以有可能很多人接下去就告别写字楼这样的一种运作模式，特别是一些中小企业、微型企业可能就告别写字楼了，会更多采用居家办公、远程办公的方式。基本也能够满足业务上的需要，所以写字楼整体的供求压力还是蛮大的。

  另外一块影响比较大的就是商业地产。因为今年的疫情对整个商业影响应该说是最大的，很多的业态是会要被清零或颠覆的，比如说培训，突然之间，线下培训全关，改成线上培训。一旦启用线上培训，习惯线上培训之后，你会发现线上培训本身也是一个非常不错的选择。对于培训公司来讲也是一个不错选择，可以很大程度节约线下的成本。所以像这个业态，可能会大幅度从商业地产当中减少。对商业房地产来讲，减租免租是一种挑战，但业态巨大的调整可能是更大的挑战。未来有一部分业态消失了，哪些可以补充进来，哪些可以长期的发展下去，目前我认为还是要打个问号的，也没有给出一个更好的解决方案。就像10年前由于电商的产生，倒逼整个商业业态的改变，而这次由于疫情的影响，我认为也会对原有相对集中的体验式商业发生一些改变。至于改造成什么方向，未来前景怎么样，我也没有一个特别好的结论。

  另外一些方面，像产业地产、物流地产、租赁市场等，也都是存在一定的压力的，特别是租赁。长租公寓这块，往年节后是旺季，今年节后是淡季。从目前的态势情况来看，恢复还需要一段时间。所以今年的细分市场，住宅外的细分市场的压力可能比住宅压力更大一点。

  细分市场当中只有一项，物业，整体的态势发展还是非常不错的。这一次的疫情重大程度让物业和社区居民之间的这个关系更加紧密。所以从这一点上来讲，反而给物业加分。物业这些股票在资本市场的表现，其实也反映价值的提升。

  总的来讲，我觉得3月份之后，一手和二手会逐步的恢复，一手恢复的速度可能会更快一些。开发企业为了急于回笼资金，也会采用以价换量的促销方式，利用好线上和线下整合营销的手段，确保能够在疫情结束市场开始恢复的过程中，最快速的完成去化。事先签约，拿到回款，这可能也是接下去开发企业的重中之重，要点当中的要点。我觉得开发企业在经历了一个多月的调整恢复期之后，会很快进入到全方位的复工当中，包括形式上的复工，更包括销售上的复工、投资上的复工和精神上的复工。

  第二部分 地产策略分享

  克而瑞证券董浩

  1、恒大打折促销点评

  我们整体对恒大打折促销维持一个中性的态度。真实情况我们通过两个途径，一个是下载恒大恒房通APP线上实际操作，另外就是联系各地的销售中介草根调研的一些情况。

  （1）首先这个优惠的覆盖范围并不是全国无差别，我们发现恒大在一线和主流二线城市的项目基本上是不参与优惠的，比如APP中上海只有靠近淀山湖附近的一个项目执行优惠，核心区的虹口的江湾华庭项目等均未参与打折，另外我们草根调研的部分二线城市，比如南京的恒大溪山公馆和林溪郡等项目，根据销售中介的反馈均不参加打折活动，理由是本身项目已经是受到政府调控的限价盘。

  （2）另外是关于打折力度和价格，其实恒大从2016年后每一年都有在大范围进行打折营销宣传，可以理解成恒大的常规性的营销手段，一年中大部分时间购买恒大楼盘名义上都能享受到“88折”优惠，那么此次75折属于在先调回原价的基础在再进行打折。考虑到之前还有一些追加优惠规则，本次活动可能到最后的成交价格还不比此前优惠。

  这次活动主要目的是为了完成潜在购房人群蓄客的一个过程，重点需要关注后续市场销售回暖对应的真实销售回款情况，创新性的营销手段的意义更大于实际效果，我们用天猫双11来和这次恒大的线上打折来进行类比的话可能更容易理解。

  2、政策调控

  昨天央行货币执行报告提出不将地产作为短期刺激经济的手段，维持这个提法体现出短期对于地产的调控也不会出现太大变化。同时我们也看到，春节后央行持续出台政策，维持流动性持续边际宽松，MLF利率和LPR已经均有所下调，从货币端引导利率下行的态度非常明确，所以地产行业，无论是企业端还是购房者端，也是非常明确边际上能够受益的。

  除了中央之外，多地政府密集发布房地产前端支持政策，包括：缓缴或分期缴纳土地出让金、土地保证金比例降至20%、商品房预售条件放宽等。一方面，这是为了通过缓解当地房企的流动性压力，以此保障当地房地产市场和经济的稳定；另一方面，在地方政府财政压力进一步加大背景之下，政府也希望通过缓解拿地资金压力以及加快项目周转等措施促进房企拿地意愿，推动土地市场回暖，缓解自身财政压力。其实从2019年二季度向后，整个土地市场成交基本上呈现两个趋势，一个是流拍率不断走高，伴随着流拍率走高对应着溢价率不断走低。2020年春节后到上周末，我们跟踪的重点城市土地成交建面较去年同期同比增长了100%，翻倍，但在政府供地节奏加快、供地力度加大下，土地市场大多以底价成交。而这或是近期多地密集发文的原因，也将预示后续地方政策放松力度也将进一步加大。

  克而瑞证券孙杨

  1、我们认为美元债的需求在推迟，而不会消失或过久延后，同时利率或有所下降。

  2019年下半年，不考虑不具备质押回购条件的ABS，房企境内信用债净融资落至零下，美元债成房企债券市场的净融资主要来源。2018年至今，今年初地产债美元累计发行同比为全年增速的相对峰值。1月，全行业中资美元债净融资120.0亿美元，地产债净融资114.4亿美元，占比达95.3%。1月份的除前十受恒大发债票息较高的影响外，其他各层次房企的综合加权融资成本，均低于2019年全年的水平。

  受疫情影响，2月份市场较冷清，房企的发债时间后移，同时从资金方来看，依然也在不断寻找好的投资标的，随着复工的开始，我们认为房企的融资需求和资金方的投资需求，相对都较强，对开发商来说收益率会有一个比较大的利好。目前监测的2月发行的债券询价指引均收窄30BP以上，以中梁控股为例，2月10日，中梁控股初始指导价为9.375%的2.5亿美元364日票据最终定价9%，票息8.75%，折价0.23%发行，发行时订单峰值超8.6亿美元，市场投标热情高涨。当前市场存在一定的房企和投资者摇摆不定的情况，资金又相对充裕，我们建议如果有发债计划的房企尽早提前。

  2、信托和非标的相关政策大概率会边际放松，未来最好的发展趋势恢复正常，不要期待大放水。

  根据用益信托网统计的房地产信托数据，2月份截止至2月17日仅有133.92亿，占去年2月份发行的24.56%，目前随着疫情的影响，房地产的各类调控政策均有边际放松，我们预计信托和非标类融资最好的情况就是逐步恢复正常，以保证房企可以顺利度过难关，但我们不认可大放水的观点

  3、二级市场对地产的基本面仍保持较好的信心。

  以1月29日为基期，我们监测的不同排行区间的房企的1-2年内到期的美元债的到期收益率，均呈现先升后降的情况，目前收益率较基期普遍下降。

  中梁地产游总

  Q：中梁作为一家温州起家，发展迅速，周转速度快的上市房企，在当前的疫情下，请问中梁在销售端和开工端受到的影响如何？公司又是如何应对的？高周转的模式是否会受到较大影响？

  中梁控股 游总：关于第1个问题，首先我觉得先说销售。全国现在区分为湖北和湖北以外的地区，浙江是长三角的重要的大省，现在它的疫情的情况跟广东省同样是仅次于湖北，但是它俩情况远没有湖北这么严重。我们现在也在密切观察，浙江跟广东两个都是销售的大省，对我们来讲，浙江比重更为重要。我们估计在月底的时候会看到新增还有确诊的案例应该会有一个受控的趋势。我们感觉总体上包括销售及其他的方面，可能这个月基本上不会有太高的预期。而月底开始到3月份我们估计全国湖北以外的售楼处应该可以按疫情的轻重可以慢慢恢复。

  3月份的销售暂时我们也不报太大的希望，但应该4月份会有局部的恢复。5、6月份当局部恢复，随着国家也有政策出台，消费的信心可能回升。我相信开发商在恢复销售的首个月，应该对于价格方面应该都会有一些刺激的手段。所以现在判断就4月份会开始慢慢回来，然后后面两个月应该会反弹快一点。总体来讲，上半年大概有两个月到三个月的销售受到影响。

  下半年的销售视乎开发商的自身的排货情况，中梁全年的供货计划，全口径是2600亿，暂时没有算1月份过后还没有买的地。以这样的一个基本面来看的话，在疫情出现前去年年底我们估计今年是大概20%的增长。当然2月份、3月份的销售肯定是有影响的，那么全年的销售影响多少，我们认为不宜过早判断。

  我觉得还是先等售楼这方面恢复，应该在3月底左右，因为很多业绩都会在3月底左右公告，到时候我们会有比较一个客观的判断。但是我对于全年的情况，其实并不太悲观，因为下半年还是蛮有信心的，有机会可以追上上半年所损失掉的两个月左右。关键就是开发商，包括中梁自身手里的货是怎么排布的。我们在湖北的货值并不高，受到的影响有限，去年占我们的销售大概2%左右，今年的货值复盘，全口径算的话，应该也只是在3%左右。

  所以只要疫情在湖北以外有比较良好的改善，今年销售的情况我们还是谨慎乐观的。也认同丁总所说的，对于住宅的影响可能应该没有商业的影响大，我们是住宅为主地域城市全结构的布局——从二线到四线城市。这一次我们感觉对于二、三线城市基本上影响都是差不多的，暂时没有看到能级低一些的城市，受到的影响会大一些。

  四、五线城市现在看情况，就是损失了2月份的返乡置业的需求。这一部分的话应该我们也可以透过一些刺激的措施，在恢复销售之后，估计全年可能也会追上一些，因为返乡需求其实传统来说对于春节月比重会比较大，在其他的几个月它其实比重也不是特别的高，所以只要这次在疫情受控，房屋销售可以重新展开的前提下，情况还是谨慎乐观的。

  价格方面的话我相信大家都比较关心，因为最近一周我们都看到有些龙头的企业开始有线上销售的一些措施，也同时有一些关于打折的说法，我们觉得在线下销售停顿的时候，大家都在探索关于线上销售的手段，这些手段确实带来一些销售，但是这类的销售在一两个季度以内，它所产生的现金流是不会太多的。

  所以对于非文旅、非四五线城市的项目，销售手段主要还是会比较依靠线下销售签约的方式。所以疫情只要受控，我相信主要的战场还是在线下的销售。但是线上手段可能将来对整体销售的的方式方法都会产生一些影响，我们也密切关注，我相信业内都不能够忽视这个新的渠道，但暂时对于整体销售回款，我觉得可能没有现在外界所说的这么高。

  第二关于价格的话，这一周也看到媒体很多报道龙头的公司大概在75折，首先这些销售手段都是蛮正常的，我相信也不止是房地产销售有这类的促销的活动，我相信其他的一些线下甚至餐饮，甚至一些消费都有这样的促销。但是折扣的比例应该是有点过度夸大，相信跟很多的促销的大卖场的情况差不多，平均75折这样的一个说法，我觉得是一个销售的手段，实际上平均折扣估计没这么高。

  我们研究了一下，偏向有某一些的需要跑量的货，会有大一点的折扣，实际上我们觉得这个折扣看情况都应该是平均在个位数以内，所以如果以这样的情况，特别像现在疫情比较困难，而且在可能维持到4月份，我觉得这类的折扣跟过去两年在三线城市、四线城市，甚至一些在弱二线城市所出现的一些折扣蛮接近的。

  所以我们觉得对于它价格的折损，暂时不用太过担心，随着销售恢复1~2个月以后，预期国家也会有政策，包括按揭、限购的适当放松，我觉得这类的折扣可能应该也是短期的。

  我觉得房企的高周转的模式来讲的话，可能第一大家在担心销售，但是现在很多的投资者其实也关心供货的情况，因为这一次开发商手里可能2月份都有备货，销售恢复了以后，很多人担心供货会不会跟得上。但是我们自身情况还是偏乐观的，因为去年下半年随着我们在资本市场融资，做多了一些投资，而且我们一直都是比较致力于全结构的布局，在二、三线城市我们都是随行就市布局，二、三线的比重也基本上来了，所以中梁现在并不是一家特别偏重于四五线城市的公司，其实我们大部分现在是二、三线占大头，四、五线占比只是在10%左右的情况。在这种情况之下，我们区域上也没有太大的集中性，当然长三角还是我们的主力市场，但是在这种情况之下，我们觉得今年的货还是会比较平均的，所以高周转我们觉得现在看的话还是可以维持的。你现在看，其实商业的影响可能更大，特别收租物业收入恢复，可能还会滞后于住宅销售，所以现在来看，房企高周转模式还是具备防守力的一个业务模式。

  Q：如果疫情短期内无法结束，公司的资金端压力如何？我们看到您刚以比较好的价格发行了2.5亿美元债券，后期公司在债券融资和银行及非标融资方面是如何打算的？

  中梁控股 游总：首先在春节休假的时候，作为房企，我相信大家都会比较纠结，特别在股市还有境外的债市还没有恢复的情况之下，大家都是曾经比较担心的。但是就过去两周的发展情况来看，我觉得A股、港股，还有境外债券的发行市场，首先价格是偏稳定的。第二是交易金额运作有秩序，基本上系统的风险我们现在看并没有出现。我们也在两周以前也把握了市场的机会，做了一个2.5亿美元的364天的短期票据的短融。

  价格其实跟1月份相比，不但没有特别的拉高，而且在发行量、票息率方面还算是比较理想的。所以我们现在看融资的平台还是比较畅通的。股票市场我觉在A股还没开的时候，港股的震荡比较大，但是当A股开了以后，也看到有些资金流入，现在看房地产的股价，虽然相对1月份是调整了一些，但其实都是在5%左右。

  所以我们投资者对于股票也包括短期的美元票据还是有些期待的。最近几天每天都有一些房企出来拿几个亿美元，我觉得这个也不代表房企对于资金链很着急，我觉得现在的信号其实很简单，在这种情况之下，房企都在做一些防守的措施，拿一些现金做备用，而且它的成本基本上很合理的。我们的很多同业现在可以做到5%~6%利率，其实他们的评级的级别也基本上在高息债的级别，所以现在看的话，境内外资本市场其实都是比较畅通的。

  所以我也预期可能很多还没出来的房企，可能多多少少都会拿一些做备用，我觉得对于房企的现金水平资金管理的话，没有春节我们在休假的时候这么纠结，这个是第1点。

  第2点的话，分开两部分看，首先境内的融资，一个是境内银行的开发贷，还有境内的信托。首先我们不太担心有偿债的风险，因为抽贷现在没有出现，国家是基本上支持的。那么很多的包括信托前融或者是开发贷，如果真的是有展期的需要，我现在看到金融机构还是会蛮配合的，展期基本上都是比较常规的做法。

  新的一些土地的质押等融资，我觉得审批还是正常的，但是现在过去两周质押做登记的时候，出现一些技术性的延误或者障碍，但是可能在两周左右也会恢复的。所以包括12月份或1月份买的地现在要办前融这类的手续的话，过去两周可能有些技术上的障碍，但是这并不是意向性的障碍，相信未来两周只要疫情不太严重，应该都可以解决。

  然后工程款情况其实没没什么太大的问题了，因为春节以前很多工程款都支付了，暂时现在没开工，工程款大家基本上不会有太大的压力。土地支付方面，基本上可以跟政府协商，缓期支付的现金管理的手段，应该都可以申请。

  在去年年底的时候我们大概是260亿左右的现金水平，未来在到二季度末的时候，在极端销售还是比较差的情况之下，我认为维持100亿到200亿的现金规模应该问题不大的。所以我们现在看资金链的情况，相对两周以前是安心了很多，房企同业们应该是类似的情况，关键还是要打通资本的渠道，渠道多还是一个不二的法则。以中梁来讲的话，除了上周的364的美元债券的发行以外，我们也会落实额外的美元贷款，大概还会补充1.5亿以上的美元的资金作为备用。

  所以我觉得我们作为新的资本市场的参与者，这些我们都可以做得到的话，其他的同业公司应该问题也不会太大。所以以经验来讲，这一次房企跟多年前相比，应对的手段和能力，应该还是进步很大的，也显示出了可靠性和责任心。

  祥生地产谈总

  Q:祥生作为诸暨起家的房企，深耕浙江区域，销售的年涨幅也居于行业前列。我有两个问题想请您谈谈观点。祥生作为重仓在浙江的房地产企业，此次疫情是否会对公司今年的销售造成比较大的影响，公司规模进一步上台阶是否会受到一定的影响。公司目前的现金流状况如何？

  祥生地产 谈总：刚才已经讲了很多关于我们行业内对于这次疫情的影响，祥生作为一家30强的房企，我们重仓在浙江，或多或少也会受到这次新冠疫情的影响。我想讲一下作为浙江的企业，是有什么样的一些应对措施来应对这次的疫情。

  （1）首先我们对于疫情非常重视，每一个区域、每一个项目，建立了日报机制，无论是公司员工，还是小区业主，都会每日统计监控疫情影响相关数据，包括确诊、疑似和隔离情况。

  （2）第二，我们每天追踪各地的复工政策，如工地复工时间、售楼处开放时间、当地政府的隔离政策等。疫情对浙江每个城市影响不一样，我们按城市分别做好不同的复工预案和计划。虽然公司目前有一半的土地储备是在浙江，但是整体影响还是可控的。

  （3）除了浙江以外，我们在湖北省的土地储备是非常低的。除浙江外，其他土地储备大部分还是属于非重点疫区，比如上海地区、山东地区等。各地对于复工和隔离的要求并不一样，各区域公司首先要符合当地政府相关的合规要求，也会要求在复工前先达到当地满足这种隔离的要求，在合规的基础复工。从目前来看的话，目前各个地区的复工时间大致分了几个批次，最早一批是在10号左右，第二批是在17号左右，大部分在下一周以后都能陆续复工了。

  （4）从自身的经营情况来看的话，我觉得这次疫情要抓住三个窗口期，一个就是说疫情过后的营销窗口，第二个是回款窗口，第三个是融资窗口。现在看来疫情过程中影响最大的就是春节返乡潮客流，这一波基本上销售为0。疫情基本上导致人口不流动，对于一季度的影响是必然存在的，一季度过后如何去恢复销售，要早做准备。而目前在公积金和银行按揭方面的一些政策松动，也需要抓住回款的窗口。而融资窗口，前面也提到很多，要多渠道的进行融资。我们在春节前一周发了一单1.5亿美元的私募债，抓住春节前的最后窗口期的。

  （5）在经营方面还是要稳健经营，谨慎拿地。虽然说一季度可能会出现一些拿地的窗口，但是我觉得也不用过于的激进，现金流的安全是第一位的。从目前的现金流来看的话，并不会产生大家所担心的由于疫情导致房地产企业现金流出现重大问题，因为大部分的工程款支出，在春节前已经支付出去，而且所有的这些政策影响，它是上下游一起联动和传导，不存在对单一环节的影响。

  （6）疫情对上半年交付会有一定影响，晚开工导致的晚交付会对公司上半年的财务业绩，可能传导产生一些压力。因为上半年半年报是630，对于计划在630之前交付的项目，复工延迟会对竣工交付可能产生影响。但从法律上面的话，因为疫情是个不可抗力，可以通过开具不可抗力证明等方式，降低对企业经营的影响。

  （7）疫情对于每个城市的影响是不一样，而每个城市采取的定向的宽松政策也是不一样的。并不是疫情越紧就宽松政策越立越厉害，而对于那些疫情本身相对不是很严重，但是出台的宽松的政策力度相对较大的城市，反而是存在了一些营销回款各方面的一些机会显现出来的。

  Q:公司现在还没有上市，在当前的情况下，咱们的融资渠道主要是有哪些？今年是否会因为疫情发生变化？同时非标和信托资金作为未上市的房企来说，是否占公司比较大的一个比重？

  祥生地产 谈总：(1)对于未上市的房企来说，银行的开发贷和信托占融资中的比重较大，因为这是同项目层面直接挂钩的传统融资方式，也是大部分房地产企业所愿意采用的。当然除了这两类以外，还有如一些资本市场的融资模式，例如资产证券化以及海外发债等也可以尝试。例如之前提到我们在春节之前有一单海外私募债发行，是作为我们目前传统融资方式的一个补充。

  (2)作为未上市的企业，我们目前主要还是依赖于银行的开发贷和信托的资金。金融机构看重的是企业规模、经营状况和项目本身的质地，并不仅仅看是上市企业还是非上市企业。只要企业经营状况好，现金流安全，项目本身的盈利水平好，也是能够获得很多金融机构的青睐。包括像祥生目前在地产行业内也是属于30强企业，很多大的金融机构也是愿意合作的，作为重点的合作对象。祥生也已经进入很多金融机构的白名单。

  乐居控股贺总

  Q：当前对房企来说最重要的就是活下去，这样下半年才可以发力。我们发现从恒大推出的各类线上销售的优惠活动中，发现越来越多的房企加入到线上销售的大军。线上销售的流程是怎样的？是否有足够的客户粘性和锁定下单的效果？有哪些需要提升改进的？乐居控股有限公司的首席执行官贺总来给大家分享。

  乐居控股首席执行官 贺总：大家好，非常高兴今天有机会和大家来做一次沟通。乐居是一家线上平台企业。我想今天跟大家分享两部分内容，第一部分是从疫情开始到现在为止市场的情况，以及乐居所做的行动；第二部分是我们对线上销售这件事情的一些看法。线下售楼处被全面关闭实际上是从初一开始的，到大年初二的早上，中房协呼吁大家全面关闭。我们在当时就敏锐的意识到，当疫情发展下去，售楼处被全部关闭开发商面临的第一个问题，就是怎么跟客户再保持联系。因为本来楼盘在网上就有展示信息，所以最重要的是怎样通过某种方式恢复销售员与客户之间的正常的沟通跟联系。围绕这个需求，那么我们很快的就推出了线上售楼处。其实线上售楼出这个概念或者产品本身并不是全新的，在乐居刚刚成立的时候就曾经推出过，只是因为过去开发商更多的还是注重在线下的运营，对线上并不是那么重视。当这次疫情来临，我们估计开发商一定会恢复线上售楼处这个功能，事实也如我们所料，开发商首先想到的是搭建线上售楼处和恢复客户的沟通与联系。

  我们在48小时内快速的迭代了三个版本，无论是我们H5的版本，还是我们小程序的版本，其中一个核心是把楼盘的信息做充分的展示，和进一步提高信息的准确度。因为很多项目之前在线上的信息可能还存在落后的问题。另一个核心是帮助销售员恢复和客户的沟通：原来在线上，像楼盘详情页中，大部分电话都是直接转接到线下售楼处的电话的；现在售楼处没有了，电话也没人接。我们看到开发商在这方面的需求非常强烈，从初二开始到初十，我们每一天通过线上的“来客”APP，直接对应销售员去和客户进行线上的沟通。“来客”每一天新增的销售员用户都是以万计的。从初二到初十，可以说是线上基础设施的完善，以及恢复销售员与客户的正常沟通的一个阶段。在这个阶段当中，我们全国实际上陆陆续续一共上线了近1万个楼盘的线上售楼处，帮助线下的开发商完善了线上的基础设施。

  这是第一波。实际上当所有的销售员已经能够在线上见到客户的时候，马上就出现了第2波需求，就是我怎样能够给客户更好的展示产品，以及更好的进行销售的宣讲。所以从大年初十开始一直到后面的这一周时间，乐居一直在推动一件事情，就是让更多的销售员利用直播的工具和利用楼盘的线上VR展示，去更好的进行产品的销讲。我想绝大部分的开发商对于这件事情是越来越感兴趣的。开始推时其实有一些开发商还是有一些犹豫的，觉得没有效果；但实际上只要你迈出这一步之后，我们发现，第一，客户的吸引度、网上的展示度和宣传度得到了极大的提高；第二，随着直播运营往后走，实际上在我们在推了三天之后，每一场直播多多少少都有一个或者两个客户能够成交，说明这种方法虽然未成规模化，但至少在线上是有效率的，同时也使越来越多的开发商认为线上户型的VR展示是一个标准配置，会变成基础设施的一部分。

  这是第二波。这时其实我们已经开始在思考一件事情，就是怎样可以让通过直播进行销售的量获得进一步的放大？事实上通过直播销售出去的房屋其实从严格意义上来讲也并不是我们开发商所认定的销售，因为它只是在线上卖了一个小筹，所以第三波的时候，我们考虑的是说怎样能够吸引更多的人在线上确定他的意向。因为付钱和不付钱的客户是不一样的，你看过就走了，他的意向经过两三天、三四天之后，很有可能会淡化，所以网上迫切的需要小筹的意向锁定工具。

  另一方面，我们也考虑到在网上推广的过程当中，客户是分两波的，第一波客户以前已经对这个楼盘已经有了非常浓厚的意向，只是没有下定。这个工具我觉得对这一波老客户的转化是非常有帮助的，因为既然我们能够有一些好的政策，那么就能够使这波客户尽快确定下来，也就是老客户的转定；对于新客户来讲，我们会看到，对于消费者本身，这个模式的效率还比较低。所以在这个过程当中是不是能够吸引更多的客户、渠道和利益相关方，让老客户加速定金意向，让更多的人参与到帮你卖房的过程当中，形成全民经济的模式，例如原来线下有1000个销售员，当线上还有1000个人通过认购意向的方式，帮你推荐客户，你销售的盘子就会变得更大。我们觉得在这件事上，可能网上的效率会非常高。当然这个模式恰好是跟恒大的营销有非常类似的地方。我们在上周日就推出了“好房线上购”的平台，目的就是为了帮助所有在线上通过VR、直播进行的销售，能够被引导到和交易直接相关的过程当中。我们推出的平台在短短的几天内，有几个客户做得非常不错，我在这儿也可以分享几个数据：比如说蓝光，在我们的平台上线10个小时之内，他就卖出了近1000套小筹。世茂在我们这边上线了2天左右，也有接近1000套的水平。我想至少在我们说的小筹阶段，线上已经形成效率的提升。

  接下来可以明显的看到，尤其是随着售楼处在线下逐步的开放，怎么把小筹变成大筹，进而变成定金，可能是很多开发商都已经在开始考虑的问题了。在这件事情上，我们觉得乐居的传统业务，也就是我们的电商业务会起到很大的作用，所以接下来我们的好房线上购也会往这个方向去进一步的升级。

  回顾整个过程，第一波是基础设施的建设，恢复销售员同客户的联系，第二波是通过VR和直播，加强用户跟销售员之间的互动，以及加强产品的销讲，第三个阶段是形成转化（当然转化在前期意向的锁定），以及我们接下来可能想走的一步，将锁定意向的进一步的由小筹变成大筹，形成真正的交易。在这个过程中，无论是开发商也好，无论是我们的行业也好，我觉得都是在往创新的方向迈出了非常扎实的一步。说实话很多产品其实在疫情之前我们也都有，只是开发商原来可能过度重视线下，在线上还不那么重视，或者尝试力度还不够。那么这次疫情事实上给他们提供了一个或者逼迫他们进行了一些线上的尝试，从中他们也应该能够看到在哪些环节是可以看到明显的效率的提升的。

  那么关于整个线上售房，我们的理解是这样的。第一，我们从来没有把线上售房这件事情跟线下的售房去对立起来，也就是说我们从来不认为未来如果有线上环节，线下就不需要，实际上线上和线下我们认为应该是水乳交融的把它整合起来。即便是现在的新商业也好等等，它其实也是线上和线下，淘宝、天猫其实也离不开线下你的物流，你的配送，没有这个东西你是完不成整个交易的闭环的，所以线上和线下并不对立。第二，我们要看到整个销售营销环节的全链条。我们营销链条上是从展示到宣传，到互动的沟通，到小筹、到大筹，到定到购这样的一个完整的闭环。线上和线下的分工一定是在于哪一块效率高，就会选择哪一种的操作模式。比如说在展示、宣传、互动、小筹大筹，如果说是线上效率高的话，我觉得未来会有越来越多的开发商，把这件事情当做一个更加重要的事情，因为通过这次疫情他们也试验过了，这方面的确是可以获得效率的提升的。而比如说在定购这个过程当中，老百姓买房子，最终可能还是要到现场去看一下样板房，可能有一些最终的合同的签订，包括房款的支付等等法律法规要求的流程，需要在线下完成。可能是线下效率高，所以还是会继续留在线下。我们内部一直在分享一个案例，就是车牌的拍卖，车牌拍卖可能现在已经完全线上化，因为线上的效率很高，但是最后你拿到办车牌的证和车牌还是在线下。未来我们认为不说一定是线上或者线下，而是线上线下结合的。而在这个过程当中，线上的部分，我相信一定会赢得越来越多的开发商的支持，我们也看到了有很多开发商，其实在线上也做了很多的，包括自己一些小的生态体系的建设。

  乐居的方向非常清晰，我们作为一家平台型的企业，我们希望在这样一个开发商的互联网化的过程当中，起到我们平台支持的作用。我们也非常坚信这件事情，展示、宣传、互动、小筹大筹，这几个环节，对于线上企业来讲，它的优势是更加明显的。它一定能够提高开发商的所有的效率，无论是费效比还是工作的效率。我觉得可能还会带动一件事情：行业营销的整个流程上面会发生一些变化。我们原来在线下的销售员，可能更多的服务工作还是基于线下的工作，可能未来他的线下的工作和线上的工作就会变的齐头并进，甚至也会出现很多明星的销售员，他本身在线上具有带客的这种功能。我想这些可能是在整个环节的运营过程当中会起到的转化。事实上对乐居来说，我们实际上从初二开始就无缝从996切换到了007，就像当时的SARS对阿里的一个推动，乐居也是希望能够抓住这个机会，开发商能够共同的去推进这件事情。我们一直认为互联网在未来就是像水电煤一样，一定会融入到企业的任何一个运营环节当中去。乐居也是希望通过这些有益的尝试，和大家一起去探讨这件事情。创新、尝试，我觉得都是有价值的。这是我想今天和大家分享的内容。

  第三部分 物管策略分享

  克而瑞物管板块负责人陈总

  物业服务企业在这次疫情中的贡献，可以说是有目共睹，除了我们作为业主能够直接体会到的，以及网络上可以看到的之外，前期我们克而瑞物管也做了一份名为《新型冠状病毒肺炎防疫下社区业主调查问卷》，在这里分享下几个数字。我们的问卷调查结果显示，80%的业主认为物业公司在疫情防控中的作用非常重要；超过8成的业主认为物业在社区治理中发挥的作用有提升，其中一半认为有很大提升；而品牌物业公司的认可度更高，达85%，详细的问卷调查报告已经发布了，这里我主要想强调的是几点从业主端的反馈：第一，业主对物业的价值感知大幅提升；第二，业主对物业服务的满意度提升；第三，品牌物业在专业服务力表现更有优势，可以预见的是，经历本次疫情，选择“好物业”将成为广大业主的共识。

  当然除了业主之外，我们也看到政府对于物业行业给予了很多支持，这种反应是非常明显的。最早的是2月7日，深圳率先发布针对物业管理行业和企业实质性的补贴和帮扶政策，明确将物业服务企业纳入抗击疫情的重点单位，要求各区政府对辖区内的物管公司按在管面积每平方米0.5元的标准实施两个月的财政补助。同一天，杭州西湖区发布针对住宅小区物业服务企业疫情防控工作考核实施办法，激励各物业企业积极参与镇街和社区的联防联控工作，对在考核中表现优异的企业最高予以10万元的补贴。2月9日，杭州市委、市政府联合发布支持企业复工复产的多项政策，提出加大对物业企业扶持力度。对参与属地疫情防控工作的住宅小区物业服务企业，政府可按照在管面积每平方米0.5元的标准给予两个月补助。在这之后，浙江省、陕西省、广州市、青岛市等地也陆续跟上，针对物业服务企业的帮扶政策逐渐落地出台，可以预见，帮扶政策出台仍将持续。整体看下来，政策多集中在政府补助上，与深圳、杭州相类似。同时，包括合肥、山东、河北省在内的多个物业协会，在不断呼吁将物业管理行业纳入生活服务类享受税收减免、将物业管理纳入街道社区疫情防控体系以及给予物业服务费用补贴。包括像2月18号的国常会上提出要阶段性减免企业社保费和实施企业缓缴住房公积金的政策，其实也触动着物业人的神经。所以说整个政策面给到物业行业的这样一个鼓舞还是比较大的。

  我们对当前的这些补贴政策做了一些简单的测算，一般一家企业，加上五险一金的话，企业的人工成本是员工工资的差不多1.4倍，其中养老、医疗和住房公积金占比最大，这次减免的主要是养老、失业和工伤，如果按照中小微企业免征计算，相当于人工成本阶段性降为员工工资的1.09倍，而目前上市的基本上都是大型企业，这里有一个标准，物业的大型企业是营业收入大于5000万，从业人员大于1000人，按照大型企业标准，是2到4月半征，相当于3个月的人工成本降为员工工资的1.2倍，根据2019年中报显示，港股上市物企的平均成本率是70%，假设企业人员成本占营业成本的60%，对大型企业来说，毛利率增厚约1%，但这仅仅是在其他条件没有变化之下。因为还有一些额外的其他费用没有包括在测算中，比如员工在疫情中的加班费用，额外的补贴，疫情中采购物资的成本，这些都没有包括进去。还有物管公司非业主增值类的服务收入的一个减少也没有包括进去。所以单从这个层面来看的话，其实这些政策更多的是对额外成本的一种冲抵，不一定能增厚毛利率。此外，我们也对一些企业关于政策的影响也做了一些了解，比如说一家在管规模为数千万方的上市物企表示，大概3个月减半征收，一年节约不到1000万成本，占全年成本1%；而另一家头部企业表示此举能节约4000万成本，占全年总成本不到1%。还有一些头部企业表示，目前的政策出台看起来非常多，是一种对行业的振奋刺激，但是从实际落地上看，还是需要有一些时间。比方说像杭州的西湖区，进行补贴的前提是要对物管公司的包括组织架构、工作执行，标准规范等等进行量化考核。考核拿到优秀了，90分以上了，才能获得补偿。所以就是说整体我们还是看来，就是说政策其实更多的是在认可企业在这个过程中的一些成绩，同时政策更多的其实是在帮助一些困难线上的一些中小微企业在渡过难关。所以我们对政策的一个看法，就是说它还是一种振奋，是一种鼓励。

  我们相信这次疫情其实是对物业企业二次价值发掘的这样一个过程。除此之外的话，我们发现最近大量的企业开始复工，很多非住宅领域的，包括园区，包括办公也在开始越来越加强对于疫情的防控。我们有一个数据，去年年底丁总在丁祖昱评楼市上的年度发布会上其实也提到了，预计2030年全国物业管理行业的规模会接近500亿平方米。这其中房地产开发依然是物业管理体量提升的主要推动力；其次，随着政府机构改革不断深化，原本由政府“大包大揽”的城市及乡镇的物业管理职能将由市场化物业服务企业承担，城市服务具备进一步探索的可能，例如去年6月，保利物业发布“大物业战略”，创新定义物业服务概念，但也应看到并不是所有物业公司都具备将服务领域由社区向城市延伸的实力。只有少数布局广泛、业态多元，拥有品牌优势和资源优势的头部公司才能完成从传统物业到大物业的赛道跨越；再者，政策性的机会同样存在，比方说过去的“三供一业”分离移交及新近的军队营区物业管理社会化等也将为物业服务企业进入新的服务场景提供机会。整体上我们认为这会是一个很大的市场。预计2030年光基础物业服务市场规模将超过2万亿。

  而且我们也看到，企业已经开始从传统的住宅开始往一些非住宅的方向上去看了。比如像商写，本身基础物业费天花板又高，客户的支付能力又强，而且对部分的增值服务有刚性需求，所以很多公司都在做。比方说像绿城发了绿城服务发布“绿城云享”商写品牌，奥园健康发布“奥悦商写”独立品牌，万科物业与戴德梁行成立万物梁行，新公司聚焦商业物业与设施管理领域，主要业务包括商业物业及资产管理、综合设施管理等。这些其实都说明了，在从大开发时代往不动产时代过渡的背景下，商写这个领域的重要性已经开始愈发体现出来。

  当然除了商写之外，还有一些公建业态也能给企业带来规模扩张。整体来看，我们认为随着应用场景的不同，客户需求的差异化，会使不同业态之间的管理服务体系有很大的差别。这也是我们想强调的，就是在疫情之后，企业的服务能力之间的差距会体现得越来越明显。所以对物业企业来说，会发现你做住宅好不一定你做商写好，你也不一定能够善于在医院物业，也不一定能够善于在高校里面做得好。每一种业态都有一些专业的服务能力。经历此次疫情，无论是C端业主还是B端客户，在专业服务力上需求将更上一层楼，这也必将倒逼企业升级，行业迎来二次价值崛起。接下来，克而瑞物管本身会启动一个企业服务力的测评，希望能够跟企业一起把服务这件事情做得更好。

  奥园健康陶总

  第一，公司对疫情非常敏感。早在1月21日就启动了全面的防疫措施，在早期就采取了行动。

  第二，行业重要性提升。我相信整个物业行业中所有的物业人在整个防疫过程中做出的贡献，不仅仅是被咱们社区的住户所重视到，更多的是被国家重视到。其实现在物业管理已经上升到了一个国家防御战略中一个不可或缺的一环，对于整个行业的重要性与关注度，都是拉升到了一个更高的位置。以往大众对社区物业管理的看法是基础的清洁和安保，门槛很低；但是随着疫情起来之后，社区物管的重要性被大家都重视起来，这次疫情反而是给物业管理整个行业一个突出重围的机会，我认为这个是非常不容易的。

  第三，防疫措施的升级。公司在疫情早期，在社区和项目案场就有消毒、杀菌服务，社区一日四次、商业项目一日六次；推着疫情的进展，提升到社区一日六次、商业项目一日八次。此外还提供人员体温检测、整体采购服务等一系列的防疫措施。

  第四，特色中医门诊。奥园健康原来就有中医门诊服务，这次疫情中，根据国家发布的一些防疫药品，提供了中医的抓药、送药上门服务。这些服务在疫情中有了一个大家接受的过程，让我们公司和整个社区的居民形成了一个更加依赖性、更加良好的动态的关系。

  第五，住户心理建设。除了社区防疫，公司也非常注重大家心理上的一些建设，因为很多时候大家比较紧张，无法出门也加剧了情绪上的焦虑。公司对此非常关注，在元宵节组织了50个社区的社区居民共同唱响元宵晚会活动。虽然活动不算大，但是得到了很多非常良好的反馈，我认为这个也是疫情之下作为一个社区服务者应该做出的一些贡献。

  第六，对行业的影响。整体上看，疫情对于各行各业都有影响，但对于物管行业影响冲击更小。虽然短期内对公司的影响我们要实事求是地看到、承认，但是最重要的是让整个社区、包括国家把整个行业的高度拉伸到了新的水平线，变成国家战略之一，我认为这个是非常重要的。社区和国家的认同、国家政策的支持，都打下一个良好的心理基础。公司对于防疫的投入和举措，提升了公司的品牌，未来提供增值服务的空间更大，公司的物管费收缴率更高，老项目的提价、新的第三方项目获取，都是建立在服务品质上的。

  第七，大健康的建设。这次疫情，对于我们大健康的建设，以及我们希望引入的线上管理管控的平台，都是一个良好的机会，能够良好的构建我们公司包括整个行业和社区的一个关系的机会。

  第八，对成本影响有限。有很多投资人关注疫情对于物管行业一个成本的影响，我们公司目前观察来看的话，其实成本端的影响并不算大。例如，我们把原先社区聚集性的活动（业主回馈活动）的预算平移到防疫上。另外，小区由于疫情管控需要，四个出入口变成一个出入口，产生了人员调动的空间。所以，所以整体上看，对成本的影响并不是非常的剧烈，我们认为是一个可控的状态。

  第九，行业定位影响。物业管理其实不应该被大家简单的定位成一个清洁安保类的公司，它应该上升到一个资产管理的高度。物业管理不应该被简单定位为清洁安保，而应该是一个资产管理的性质。我们在澳洲和新加坡考察的时候都看到，在这些相对发达一些的地区，物管公司其实是叫做Asset Management，资产管理公司，我认为随着疫情的发生，反而是加快了咱们国内的一个认知速度。未来我们也是希望看到物业管理行业能够给地产、给业主带来资产上的增值，我认为这是一个比较重要的一个大方向。

  第十，公司整体策略没有大的变化。我这边不再重复。此外，我觉得我们公司比较特别的一点，就是在大健康产业的一个铺排。往后随着疫情发展，相信凡是未来有助于社区公共卫生、或者说社区网格化信息化的管理、社区的健康管理，这一方面的项目都会被国家大力支持。

  第十一，与母公司协同发展。我们希望凭借我们的能力帮助地产实现全产业链的健康生活平台的构筑，构成一个整体的业务的闭环。这也是我们跟母公司一个共同的信念。

  第十二，所以对于这场疫情，整体上我们是一个中性的态度，但是对于物管行业我们还是中性偏乐观一些。

  银城生活服务李总

  首先，我们向现在仍然奋战在抗疫一线的物业同仁表示敬意。在长达将近一个月的时间中，物业的同仁很辛苦，付出了很多艰辛的努力。但是从最近的情况来看，所有的这些付出还是获得了非常好的一个回应。

  第二，优质企业扮演关键角色。在过去的将近一个月时间里面，我们看到优质的品牌企业，在这个关键时期扮演了一个关键角色。那么反过来与之相对应的，一些中小企业、或者也有一些比较大的企业，由于在整个疫情期间的服务水平和保障水平确实没有得到业主的认同，他们未来的生存确实也是敲响了警钟。

  第三、住宅项目压力较大。我们公司除了住宅，还有其他产品线，例如金融机构、医院、高校、产业园区、高速公路服务区、政府机关、商业、写字楼等。由于正好在春节假期，这一部分非住宅的压力其实是远远小于住宅的，主要的压力还是来自于住宅。由于小区的封闭管理，大量的小区业主都是居家自行隔离，往年春节时住宅小区的工作量是相对比较低的，而今年所有的人都居住在小区里，工作量非常大。防疫物资采购的压力、尤其是防护口罩的采购压力非常大。在政府主导采购渠道的情况下，物业企业很难获取这一类的物资。

  第四，行业总体评价：整个物业行业在本次疫情中是赢家，尤其是优质服务企业。通过这场疫情，患难见真情，创造了物业团队和业主“亲密接触”的机会。以往虽然物理距离很近，但心理距离较远。这次疫情，使物业团队与业主心理距离大大拉近。今年对于物业费的收缴，有直接的积极影响。业主对物业价值的认知，有极大的提升。

  得到了政府巨大的认同。政府在疫情中充分认识到了物管行业的重要性，物业行业被纳入到整个政府联防联控的系统中间。在社会上有大量的无物业管理的小区，大量地占用了政府的资源，让基层政府的组织和人员疲于应对，与有物业管理的小区形成了鲜明的对比。应该会有一些政策上的利好，会为这个行业带来良好的预期。

  各界认同。通过这次疫情，全社会都形成了一个广泛的共识，就是未来买房子，不仅开发商的品牌很重要，物业管理的品牌也很重要。好的物业管理，不仅保值，而且保命。优质优价的物业，会有很好的预期。

  吸引优秀人才。这次疫情中有一句话：治疗一线是医院，防疫一线是物业。社会对于物管行业的认同有了提升，那么未来这个行业能吸引更好的更优秀的人才。

  第五，行业将独立化。通过这次疫情，可以得出一个结论，物业行业确实是一个好行业，它未来会逐渐发展成为一个独立于房地产之外的完全独立的一个行业。这也能从春节后资本市场的反馈中验证，行业抗周期性的特质、社会大众刚需的行业，受经济影响较小、稳定的现金流和未来增长的预期。目前这个行业的发展还处在一个非常粗放的阶段，仍然处于整合的初期，还有大量的中小企业管理服务水平都非常堪忧，全国物业企业数量也超过11万家。所以对于优秀的企业和有核心竞争力的企业，这个行业未来的整合速度会进一步地加快。

  第六，未来的市场化竞争会越来越激烈。目前的市场化程度是比较低的，现在资本市场的板块主要是以房地产作为母公司或者作为兄弟公司为主的一些企业，对于实际上整个中国内地十几万家企业来说，仅有的这么几十家企业是远远不够的。未来我相信行业里面一定会逐渐出现独立于房地产企业的、新的明星企业。疫情很快就会过去，打造自己企业的核心的竞争优势，或者说是自己的运营的优势，其实还是最重要的事情。

  第七，非住宅业务没有看上去那么美。很多企业和投资人，非常关注非住宅的这些业务，这块业务确实广度和宽度会很大，但实际上地域性还是存在的。在我们开展了这么多年的非住宅业务的心得来看的话，其实对于单一甲方或者说非住宅业务，它的竞争态势很快就会超过住宅业务。我们举个最简单的例子，对于住宅业务来说，有80%以上的客户满意，就可以有一个很好的业主口碑和评价。但是对于非住宅物业来说，尤其是对于单一甲方业主来说，如果单一甲方业主不满意，那满意度就是百分之零。所以非住宅业务竞争的态势会越来越趋激烈。所以对于非住宅业务，我们持谨慎乐观态度。

  第八，行业核心价值仍然是居住价值。大家一直都说，我们物业核心的价值，是资产管理，或者说资产的保值是首要的。但是我前面讲了这么多，不管是客户的认同，还是社会的认知，还是政府的认同，其实更多的是基于居住价格的提升。所以在整个的疫情期间，银城生活服务恰恰是充分地抓住了、紧紧围绕业主居住在社区里面的居家服务的需求，开展了大量的居家服务业务，应该说还是受到了业主巨大的欢迎。其实这一次的疫情也让我们深受启发。业主原来的消费习惯改变是很困难。我们前几年一直在提的O2O、最后一公里、最后100米，实际上都是非常的脆弱。但是这一次的疫情让我们看到实际上这个市场确实是客观存在的。大量的到店服务变成了到家服务，业主居家服务的需求和消费习惯，得到培养。这类消费场景，应该会被越来越多的客户所接受，所以应该说这次疫情整体上改变了很多人的观念。那么如果客户的观念在改变，而我们作为服务客户的物业行业、离客户最近的人的观念如果跟不上的话，可能会被淘汰，我相信未来这个行业的洗牌会更加的激烈。

  克而瑞证券李蒙

  上次策略会，我们提出继续维持对物管行业的积极态度，目前距离上次策略会已经过去了大概2个星期。从2月5日至2月19日，这段时间我们看到物管板块平均涨幅为23.0%高于恒生指数3.2%的变化。物管行业整体市值已经达到了2,974亿元，较去年年末（2019年12月31日）提升了28.2%。对于物管行业的强劲反弹我们有两个解读：1）疫情对其影响非常有限，反而物管企业近期的抗击疫情的举措构成了积极的市场认知，作用到了股票表现中，可以看到多个地方政府都出台了对物管利好的政策。2）在这个期间很多物管上市企业都发布了正向的盈利预告，包括时代邻里、雅生活、碧桂园服务、新城悦服务、滨江服务、蓝光嘉宝服务等等，预计归母净利润同比增幅的下限在40-80%之间，这印证了我们之前物管公司基本面很扎实的观点。

  另外，我们认为这次疫情促进了很多社区服务的快速成长，例如物业提供的到家服务、跑腿服务，这些服务对很多居民来讲目前已经成为了刚需。本次疫情建立信任后可以探讨一定的收费模式。此外，我们还看到很多到家类服务订单量激增，例如叮咚买菜统计受疫情影响，目前每天的订单增长了三到四倍。京东到家春节防疫期间，全平台销售额相比去年同期增长470%。除了跑腿业务我们看到社区健康、安防、线上缴费等业务也都受到了居民的重视。

  我们认为在目前的比较正面的市场情绪下物管板块会继续向上，在3月份业绩期前会有不俗的表现。

  另外大家可能比较担心2020年疫情是否会对物管行业产生影响。我们认为这个可能性也比较有限，原因是：第一，多家物管公司高管表示疫情对物管公司的影响利大于弊，新增成本占比较小；但预计后续收缴率会有提升；第二，多地（例如杭州、深圳、青岛、潍坊等）出台对物业公司的扶持政策，有补贴有减免，可以对冲物业公司此次的部分新增成本。

  最后，我们认为疫情是物业公司好坏的炼金石，我们相信未来物管行业“良币驱逐劣币”，会获得整体提升、整合。

  Q&A

  Q：银城生活服务在上市的时候是计划用60%的募集资金去进行并购，那这次疫情的爆发对之后的并购有什么样的影响呢？

  银城生活服务 李总：我们在上市的时候确实是有这样的一个规划，大部分的资金会用来做并购。大家看到我们银城生活服务虽然是有兄弟的地产企业，但我们业务中来自地产兄弟公司的占比其实已经在20%以下，那么我们自己的战略也是坚定地走市场化的道路。过去几年银城生活服务的快速增长，大多数还是来自于市场拓展。市场拓展和并购的成本是相差非常大的。所以即使上市了，我们原有的市场拓展能力这种优势，肯定是不会放弃的，会继续保持。那么上市以后的并购计划其实都在有序开展，主要会围绕业务规模的扩张和业务类型的补充，围绕这两点来进行考虑。

  Q：你们觉得未来可能会出台哪些监管的措施？政府对行业发展的影响会怎样？

  奥园健康 陶总：第一，我觉得行业会越来越规范化。尤其是在疫情之后，无论是大型企业还是中小型企业，慢慢都会越来越规范。那么政策上我相信也有这个趋势。第二，短期来看，我相信整个政策都是一个提振和支持的状态，包括杭州也好，深圳这边直接有补贴物业费的一个扶持，包括上央视新闻这些精神上的一种支持。

  Q：当前国家层面和地方政府层面都有一些对于物管企业的支持性政策出台，包括一些临时的补贴，或者是说一些人力成本方面的减免，请问二位公司有没有对这方面有一些评估，企业是否已经有享受到一些政策上的优惠呢？

  银城生活服务 李总：现在政府各地确实出台了很多政策，我相信后续也会有很多的城市和地方会跟进深圳的做法。但是实际上如果说能落地下来的话，其实就几个政策。一个是物业费的直接补贴，现在直接补贴的国内没几个城市。除了杭州、深圳有明确的补贴政策，其他的还没有明确的政策。政策对行业的影响，只能说不会有不利的影响，但有利的影响我觉得客观上说也很有限。那么这个是直接的补贴，另外从国家层面或者说各地的层面比较多的，就是退50%左右的稳岗补贴，也就是把企业缴纳的失业保险金退50%，这个也是很少的一点钱。其他的落地的政策其实影响的量都很小，比如说社保的暂时减免，公积金的缓交这一类的政策，当然税收上目前中国物业管理协会也在跟国家税务总局在争取把物业行业纳入到生活类服务企业。这个还是一个未知的因素。所以整体上政府的这一块的补贴和这种政策支持，我觉得投资机构可以忽略，但是最起码有个确定的结论就是这次疫情对于整体物业企业的经营不会有大的利空，应该说整体还是一个相对可控的，经营中间的小的一个事件。

  至于刚才其实前面一位投资者也特别关注的，政府对这一块的这样一个变化，其实我还是非常乐观，我觉得政府过往对物业行业管制有点紧，有一些指导价格，对价格干预比较多。但实际上随着存量市场逐步扩大的话，一些比较有远见的政府已经把一手市场的物业费价格放开了。所以整体的趋势一定是回归到一个市场化，政府定价和政府指导价会进入历史。我觉得这个应该很乐观看到，服务行业的市场化前景还是非常好的。

  奥园健康 陶总：整体上我和李总是一样的意见，政策究竟能落到多少实处，包括财务数字上的影响，目前我们自己测算来看的话也并不大。但是我觉得整体上这些支持政策是国家的态度，我觉得这个态度非常重要，这个是让我们比较有信心一点，所以整体上我们对此也是比较积极的。

（来源：克而瑞金融研究）