乐居财经 林振兴 发自杭州

  54岁的俞建午正在加速打造第二条资本通道，并把25岁的千金俞昀推向实权之位。

  日前，来自杭州的宋都服务集团有限公司 Sundy Service Group Co．Ltd（简称宋都服务）出现在港交所的申请聆讯名单中。宋都服务是俞建午旗下的物业集团，已于去年向港交所递交了招股申请书，拟在香港主板IPO上市，独家保荐人为信达国际。

  2019年，港股泛善可陈，但物业管理股大放异彩，新股认购热情高涨。据统计，全年共有11家物业服务企业登陆资本市场，上市数量创历年新高。正是在这一背景下，俞建午将宋都服务推向了港交所。

  上市前夜频繁“甩包袱”

  潜艇兵出身的俞建午，低调内敛。18岁便在海潜艇基地406艇开始了服役生涯，4年后退役。1987年，他来到杭州市江干区房屋建设开发公司（宋都集团的前身）任职，并在历练8年后成为董事长。

  虽然俞建午身为江干区开发公司的一把手，但他并不满足现状。1995年，他在杭州成立宋都物业，注册资本30万元，江干区房屋建设开发总公司宋都分公司及宋都装饰装璜建材有限公司分别拥有66.7%和33.3%的股份。

  成立后，俞建午进行了一系列股权转让及增资。2010年，宋都物业的注册资本增至500万元，由宋都地产全资拥有。6年后，宋都地产以2670.8万元将宋都物业的全部股权转让予俞建午全资拥有的宋都控股。

  针对这笔关联交易，宋都地产彼时表示，是为宋都物业能够更加独立参与市场竞争，形成独立品牌的一次战略布局。

  2017年12月，宋都控股与源瑞订立转让协议，宋都物业的5%股权以代价190万元转让给源瑞。源瑞为一间于香港注册成立的有限公司，其唯一股东为张裕光。

  2018年6月，杭州兴润企业管理有限公司分别与宋都控股及源瑞订立两份股权转让协议，并向宋都控股及源瑞收购宋都物业的95%及5%股权，转让价分别为3680万元和190万元。杭州兴润的法人代表为俞昀。

  紧接着，俞建午成立家族信托以持有彼于本公司的权益。于2019年12月11日, 俞建午及招商永隆信托有限公司成立俞建午信托。9天后，俞建午将宋都和业的全部股权转让予招商永隆。              

  值得注意的是，在上市前夜，俞建午频繁“甩包袱”，相继出售颂都建筑和合都代理50%股权，美其名曰“精简公司架构”。

  颂都建筑成立于2019年8月，由宋都物业全资拥有且并无开展业务。不足1个月，宋都物业以0元代价将颂都建筑的全部股权转让予杭州和业投资管理有限公司。企查查显示，杭州和业的最终受益人为俞建午，持股99%。

  2019年12月27日，宋都物业又以250万元将其于合都代理的50%股权转让予独立第三方杭州泰雄投资管理有限公司，泰雄投资由翁柯峰和郑慧芳分别持股80%和20%。出售后，合都代理不再为宋都物业的合营企业。

  俞昀“起底”

  在宋都服务“董事及高级管理层”一览中，25岁的执行董事兼董事会主席俞昀显得尤为吸睛。她是俞建午的掌上千金，与众多地产二代一样，也有海外留学的背景。2015年，俞昀毕业于南加州大学的工商管理学专业。

  走出校园的象牙塔，俞昀于2016年8月至2017年8月在陆金所(上海)科技服务有限公司（现称未鲲(上海)科技服务有限公司）的人力资源招聘团队任职，负责管理招聘工作。

  毕业三年后，俞昀高升至上海涌都企业管理有限公司和杭州源祺企业管理有限公司的总经理兼执行董事，主管公司的营运、财务及人力资源策略规划、整体管理及监督。有意思的是，这两家企业咨询服务公司都属于宋都股份旗下。

  换而言之，俞建午在悄然帮女儿铺平将来在宋都的进阶之路。

  俞昀本人与宋都物业的缘分也始于2018年3月，彼时她担任董事职位。2019年12月获委任宋都服务的董事会成员，并于一个月后，她又任命为宋都服务的执行董事，负责整体策略规划及整体管理以及监督业务营运、财务及人力资源。

  25岁的芳龄，或许让外界对俞昀的业务能力有所质疑。俞建午特意安排了一位47岁的老臣朱瑾辅佐闺女。

  招股书显示，朱瑾为宋都服务的执行董事兼首席执行官，负责整体策略规划及整体管理，于物业管理方面积逾12年经验。2007年，她加入宋都物业，担任法定代表人兼执行董事，并自此一直负责监督物业管理项目营运。

  在宋都内部，俞昀还有另一个身份——宋都公益基金会理事长。2019年10月26日，杭州市采荷实验学校迎来了20周年校庆，俞昀以优秀校友的身份参加此次典礼，捐赠20万元。虽然宋都官网披露了这条公益新闻，却屏蔽了俞昀的照片。

  在公司内部，俞昀比她父亲还更加神秘，在网络上找不到她本人的任何照片。

  但老俞却对女儿疼爱有加，让她在其他领域也小试牛刀。企查查显示，俞昀对外投资了杭州俞泰沣食品有限公司和安吉始点股权投资合伙企业（有限合伙），分别持股49%和11.36%，认缴出资额总计345万元。

  高度依赖兄弟公司“输血”

  依托兄弟公司宋都股份，宋都服务将服务扩张至合肥、舟山、宁波、衢州等10个城市。

  但从体量上看，宋都服务属于体量较小的物业管理企业。招股书显示，截至2019年9月30日，宋都服务在中国设有8家附属公司及12家分公司，向27个物业项目提供物管服务。截至2020年1月14日，宋都服务在管总建筑面积为590万平方米。

  对比与它同日上市的金融街物业，截至去年9月30日，为内地共137个物业项目提供物业管理及相关服务，涉及在管建筑面积合共约1900万平方米。

  据choice数据显示，在25家已在港上市的物业管理公司中，以2018财年营业收入计算，宋都物业仅比申基国际(02310)高，排名倒数第二，与和泓服务（06093.HK）相近。

  不仅总体量小，困守于浙江，在营收的增速上，相较于同样从房企中分拆物业上市的同行们，宋都服务的落后之势也相当明显。招股书显示，2017年、2018年及2019年前9个月，宋都服务的营业收入分别为0.84亿元、1.33 亿元和1.37 亿元，相应的净利润分别为1396.5万元、2088.9 万元和1942.5万元。

  从收入分布来看，宋都服务收入主要来自物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，其中物业管理服务分别占2017年、2018年及2019年前9个月总收益的71.2%、53.5%及49.9%，超过5成收入来自物业管理服务。

  此外，为了扩大服务组合及提升收益，2017年7月及2018年10月，宋都服务开始涉足长租公寓及酒店业务。

  事实上，宋都服务的业绩增长和体量大小，与兄弟公司宋都股份息息相关。作为杭州最早“老十八家”房地产开发企业之一，宋都股份经营保守发展缓慢，让高度依赖宋都股份的宋都服务的增长留下了悬念。

  招股书显示，宋都服务的大量物业管理协议与宋都股份独立开发或合作开发的物业有关。于2017年、2018年及2019年首9个月，宋都股份提供物业管理服务的收益分别占宋都服务约98.2%、96.6%及93.4%。

  这意味着，宋都服务高度依赖兄弟公司“输血”，且可能无法按计划或以有利条款获得新物业管理协议，未必能按计划实现未来增长。”

  反观宋都股份，属于“小富即安”保守派，直到2018年销售额才首次迈入“百亿”大关。在克而瑞《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，宋都集团位列第146位，年销售额118.5亿元。然而事实上，俞建午给宋都股份制定的销售目标是300亿元。

  从三季度财报可以看出，宋都股份多项指标纷纷下滑，业绩表现不佳。数据显示，2019年前三季度实现营业总收入12.3亿，同比下降21.3%；实现归母净利润-6884.5万，上年同期为1.7亿元，下跌140.28%。报告期内，公司经营现金流为-12.62亿元，同比减少151.46%。