烟台:一线竞争白热 | 40城楼市备忘录㉙

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 2416阅读 2020-01-19 23:29

烟台一线房企竞争白热化 | 40

  编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,“房住不炒”引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折?

  成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测2020,以此为调查基础,乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》  

烟台城市风景图临海的烟台城市风景优美

  城市综述•烟台: 2019年政策面宽松,楼市继续维持平稳,商品住宅供应546万㎡,成交446万㎡,供大于求。一线开发商角逐,房企竞争白热化。外来房企不断涌入,绿地、新力、青特、华发、北京天恒、上实、康佳等首进烟台。展望2020年,预计政策仍将以维持房地产市场稳定为主,房价稳中有升。

 2020置业烟台指数:★★★★

  其实烟台房价不算高,且一线品牌进入,竞争白热化,市场可充分选择。如果地方经济向好,土地供应再做控制,值得投资。

  ①成交:新房供求量有所下降,市场维持稳定

  据腾策监控数据显示,烟台商品住宅市场供求量有所下降,价格同比增幅收窄,整体市场维持稳定;2019年供应546万㎡,成交446万㎡,均价10880元/㎡。

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  2019年供应主要集中在牟平区、开发区、芝罘区,占全市供应总量66%;成交主要集中在牟平区、开发区、芝罘区,占全市成交总量64%;莱山区成交均价最高,为13881元/㎡;牟平区成交均价最低,为7806元/㎡。

  再来看看烟台这一年月度供求情况。

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  2019年2月份受季节及春节影响,市场进入传统淡季,2月份月度供应量跌至8.2万㎡。直到金三银四,新房供应量迎来爆发,环比2月大涨426%,供应量冲至43.1万㎡。5月份供应量下跌,6月则依靠房企年中“冲刺”,冲高至上半年峰值,62.4万㎡的高位,成为烟台上半年新房供应量最多的月份。

  金九供应量再度井喷,82.1万㎡,达到全年顶峰。年终12月楼市翘尾,开发商为冲业绩,多个新盘集中入市,带动供应量大涨。

  从开盘来看,据腾策统计,2019年烟台月均推盘次数15次,月均推货量2143套,月均去化量1013套,平均去化率47%。牟平区开盘&加推次数以及套数位居六区之首,开发区和莱山区整体去化率较高。

2019年芝罘区某盘现场2019年芝罘区某盘现场

  6月份的成交量为全年最高,其次为12月,可以看出为冲刺业绩,不少楼盘纷纷“抢跑”,优惠力度加大,成交效果斐然。

  从2019年烟台楼盘成交金额TOP榜单来看,品牌开发商占据绝对优势。芝罘区改善项目金地浅山艺境以15.37亿元位居榜首;莱山区热销项目万科翡翠大道以13.50亿元位居第二;莱山区恒大御山华府以13.42亿元位列第三。

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  2019年烟台商品房销售套数TOP10项目合计销售10537套。其中,龙湖葡醍海湾以1462套位列项目销售套数排行榜首位,表现突出;石药健康城以1389套位居第二位;中海锦城销售1171套紧随其后位居第三。

  ②政策:延续“烟九条”,2019以整顿规范房地产市场秩序为主

  2019年基于中央调控力度不放松及地方政府因城施策的双重影响,全国房地产市场以维稳为主。烟台未出台重要调控政策,多以规范房地产市场为主,约谈部分中介机构和自媒体,严厉打击扰乱房地产市场行为,规范烟台房地产市场秩序,严查开发企业违法违规,切实维护广大购房群众合法权益。

  1)8月出台六项制度,严厉打击房地产市场违法违规行为。

  一是警示约谈制度;二是列入“黑名单”制度,将发生烂尾问题的开发商和施工单位,第一时间列入全市建筑市场诚信体系黑名单;三是顶格处罚制度,四是限制投标制度,五是限制销售制度,对拒不配合解决烂尾问题的开发企业,加大对其正在开发的其他项目的监管约束力度,适时采取暂停预售、暂停网签措施,并从严控制预售资金、从严控制备案价格;六是严控项目审批制度。对发生烂尾问题或列入“黑名单”的开发企业,从严限制其参与新的房地产开发项目。

  2)2019年11月集中开展房地产领域违法违规行为专项整治活动。

  烟台市住建局发文称自2019年11月18日至12月底,集中开展房地产领域违法违规行为专项整治活动,进一步规范烟台房地产市场秩序,严厉打击部分开发企业违法违规行为,切实维护广大购房群众合法权益。重点整治范围包括:市级调度的烂尾楼处置,开发企业违规交房、延期交房等违法违规行为,新建商品房公共配套服务设施应建未建,以及房地产开发企业违法违规经营等行为。

  从目前来看,烟台进入稳定发展期,未来出台紧缩性政策可能性不大。

 ③土地:成交同比下降54%,楼面价创新高

  先抑后扬、底价拿地、楼面价上涨是2019年烟台土地市场三大主旋律。

  虽然2019年4月烟台公布了一大批土地供应计划,但真正招拍挂的土地数量跟往年相比却有所下跌。据腾策数据统计,2019年烟台招拍挂商住地块总成交57宗,同比下跌48%,总建筑面积445万平方米,同比下跌54%,成交金额138亿,同比下跌25%。需要注意的是,2018年烟台的土地供求量是六年来最为爆发的一年,尽管2019年土地供应大幅下跌,但相比2015、2016、2017这三年,仍处于高位。

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  尽管土地市场供应量明显下跌,但2019年地块楼面价普遍提升,平均3113元/平,同比上涨63.7%,达近九年高峰。其中,楼面价超过4000元/平的有13宗,包含会西街A1商服地块、碧桂园木钟厂地块、新城机场路地块、万科梁家地块、青特迟家AB地块、中海科技小区西地块等。

  2019年烟台土拍市场以底价拿地为主,但开发商拿地意向强烈。溢价率超过50%的,有六宗,分别为中汇农贸市场地块(156%)、新城荆山路以北地块(123%)、北京天恒刘家埠地块(92.82%)、碧桂园木钟厂地块(85%)、中海兴华庄地块(74.2%)、中海科技小区西地块(57.4%)。

  房企求地若渴,穿梭于多宗纯净地土拍中,绿地泉、新力、青特、华发、北京天恒、上实、康佳等首进烟台,龙湖、碧桂园、旭辉银盛泰、新城、中海、招商、中梁等品牌房企持续深耕,不断扩张布局。

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  从区域来看,2019年芝罘区土地成交面积最大,共计13宗,153万㎡,占成交总量的34.3%;莱山区成交楼板价最高,为4412元/㎡,溢价率为17.0%。 

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  2019年中海地产以21.75亿、42万㎡位列房企拿地额、拿地面积双榜首;招商蛇口凭借其芝罘区钢管厂地块位列房企拿地金额的第二位,裕丰实业以8.64亿元位列第三。

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  2019年11月烟台土地市场出现了一小波供地潮,2020年福山区、芝罘区将成为重头戏,新盘增多,其中幸福新城板块、环芝罘湾板块、只楚板块等将成为2020年楼市热点板块之一。

 ④2019年房价收入比:9.4

  我们计算的是单套总房款与家庭可支配收入的比。烟台数据是,单套总房款130万元/家庭可支配收入139604元)=9.4。

  烟台新房均价10880元/㎡左右,根据腾策数据,成交主力户型在90-120㎡,成交平均总价大约区间90-130万元。烟台人均可支配收入34901元,则全年以2倍69802元计算,则家庭收入以人均可支配的4倍139604元计算。

 ⑤市场心态:2019年买家观望,卖家焦虑

  受大环境影响,2019年下半年烟台部分购房者观望情绪浓厚,反而开发商因市场下行心态焦虑,在6月、12月份冲量的节点,多举措“以价换量”,带动购房者买单,成交效果明显。

2019年牟平某楼盘开盘现场2019年牟平某楼盘开盘现场

  在乐居发起的“新年梦想家——2020年烟台置业计划大调查”中,六成受访者有在2020年买房的打算,三成看稳烟台未来房价。

  同时,专家表示,2020年烟台房地产不会出现大幅涨跌的情况,市场越发理性,还是以平稳为主,价格走势会平稳上涨。

 ⑥2020年走势:多个新项目涌现,供大于求,去化压力增大

  我们预测,在“房住不炒”基调和“三稳”背景下,烟台仍以延续“烟九条“为主,政策相对宽松。未来仍将以维持房地产市场稳定为主,健全房地产市场的监管体制,促进房地产市场健康发展。

  2020年幸福新城、芝罘湾区板块或将成为供地主力军。地块竞拍热度仍将延续,品牌房企进驻热情不减,房企对于优质地块关注度依旧存在,但对于风险较高的地块将保持理性态度。

  供应方面,虽然刚需房源仍是市场主力,但受地价及上市区域因素影响,刚改房源占比将持续增加,进一步抬高置业门槛。同时,芝罘区、福山区、高新区将涌现出不少新项目,市场热度提升,买房可选性增多。

  成交层面,保持平稳,尤其是成交价格。整体供大于求,去化压力增大,加之多项目即将入市,市场竞争将更加激烈。 

2020年烟台品牌房企潜力分布(图:腾策)2020年烟台品牌房企潜力分布(图:腾策)

 本次调查采编人:李晓娜  潘宇凌

  2020年1月13日

  附:2019年度中国城市楼盘年鉴入册项目-烟台

  万科翡翠长安

  龙湖葡醍海湾

  旭辉银盛泰 · 辉盛岚海

  东泰悦岛蓝湾

  招商马尔贝拉

  金象泰梧桐墅

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