胡葆森:“老营”廿八年

乐居财经   2020-01-18 14:23:44

28年地产生涯里,他只谋一省,坚守“老营”。

胡葆森:“老营”廿八年

  编者按:他们是中国地产业的领军者,他们是美好生活的创造者。2020年,乐居财经推出地产“新十年”系列访谈,与CEO、老板们面对面,聆听他们讲述新时代下的新思想、新模式和新战略。本期【见地】对话嘉宾:建业集团董事长胡葆森先生。

  撰文 |  林振兴 

  出品 | 乐居财经

  腊月二十三“小年”,在距离郑州市中心30公里的建业华谊兄弟电影小镇里,胡葆森攒了一个局,请来了经济学家许小年等重量嘉宾,一道见证建业转型升级之路。

  虽然两鬓斑白,前一日准备活动至凌晨四点才休息,但胡葆森依旧看起来身板硬朗,中式正装搭配一双运动鞋,步履沉稳地走进会场。他是为数不多的的50后地产企业家,曾经的“地产三君子”也仅剩他躬身作战。

  而早在17天前,建业迎来一个里程碑的节点:2019年成为总资产和销售额双双破千亿的企业。更难得的是,从200亿到1000亿,建业仅用了三年时间。胡葆森思考再三,把千亿转发海报的文字定为“出彩中原、成就千亿”。

  于他而言,成就千亿建业,要感恩时代、感恩日新月异的河南。从郑州大学英语专业毕业后,1979年经商开始,经过海外漂泊的岁月,以及随后的建业地产生涯,胡葆森跨过了改革开放40年的全过程。

胡葆森:“老营”廿八年

  坚守“老营”

  胡葆森的微信名称是“河南老胡”,他对家乡河南一直有一种情怀。河南建业作为河南唯一的职业足球队,26年来投资超过38亿元,没有换过东家,它也成为了1亿河南人心中的信仰。

  足球如是,地产亦然。

  在河南这个传统农业大省里,要实现盐碱地上长出参天大树,胡葆森有着自己独到的投资观——适应、利用、改善。于他而言,适应是为了生存、利用是为了发展、改善是为了回报。当企业长成了一颗小树,叶子脱落化作淤泥,要回报土地,并从新一轮生命周期里获得营养,这也是他“大树理论”的内涵。

  在河南这片土地上,胡葆森争当一棵消息树,“树不倒,说明河南投资环境好。我们当好河南宣传员,首先要求自己必须健康成长”。(消息树:抗日时期为对付日本侵略者,每个村的山坡上都有一颗消息树,最先看到日本鬼子的哨兵就把树放倒,其他看到的村民就可以及时准备应对。)

  此外,他还积极为民营企业发声,争取营商环境的改善。在近期政协建议方面,胡葆森提出了“像过去抓脱贫和大气污染一样,抓营商环境,下硬指标”。

  28年地产生涯里,他只谋一省,坚守“老营”,专注不旁骛,除了响应老客户需求在海南开发和新疆省外轻资产项目外,建业的棋局未走出中原半步。胡葆森的笃定,藏在他的标志性笑容里,也体现在他的“省域化战略”中。

  在房企销售排行榜中,千亿以上房企中很难觅建业这样的省域化样本。万科董事会主席郁亮也很赞赏老胡的本地化战略,“正是实施了这个战略,建业才避开很多风险,它不追求浮华,不追求泡沫,扎扎实实走到今天,这是建业的成功之路”。

  2019年建业最大的一个成绩,实现河南省122个县及县级以上城市全覆盖,这一速度超出了胡葆森的预期,他原本预期的是到2022年,即建业的而立之年,建业全面进入河南的县级市场。完成全面布局后,建业打的都是深挖河、筑高墙、打笨仗。

  在速度和广度的背后,依然是时间的积淀。2000年,时任河南省委主要领导提出中原城市群的构想,胡葆森萌发了下沉到地市、县城的初心。两年后,建业正式开启了省域化战略,之后喊出了“让河南人民都住上好房子”的口号。正是20年前种下这粒种子,如今才能花开中原遍地

  面对硕果,胡葆森并没有被冲昏头脑。他不断问自己、谋未来:这个奇迹明年会不会继续发生,这个市场有没有持续消费能力和规模。

胡葆森:“老营”廿八年

  做长期的价值主义者

  此刻,强敌环伺,地产30强已全部进入郑州,河南王建业如何应对?

  胡葆森坚信战略牵引,客户为先。在2015年,他提出新战略,即从开发商向“新中原生活方式服务商”转型。老胡的手机号码从来没有换过号,方便及时接到客户投诉和需求,而这只有为数不多的房企创始人能做到。

  在胡葆森的格局观中,纯逐利的企业,永远不会成为百年企业,只有做一个长期的价值主义者,才将行稳致远。

  未来两到三年,建业战略要把业绩增长从80、90%降到30%左右,实现质量增长,不求规模和速度。急刹车的目的是什么?是为了企业安全,老胡坦言,“宏观经济不好的情势下,需要提高自己健康发展能力,例如降杠杆、降负债率、提高成本控制水平和去库存”。

  当天下午4点,胡葆森给建业地产集团总裁布置了一个小作业,要求概括性地回答地产集团未来三年思考,包括过去三年快速增长的经验和存在问题,改进措施;机构和人员调整方案;经营管理目标以及与其他板块协同的创新思路等。

  对于未来企业规模和增长空间,胡葆森没有丝毫焦虑。于他而言,“河南还有1791个乡镇,未来20年会集约成至少200-300个人口在20万以上的镇级城市”,而另一方面,很多房企低于50万人口的县城都不去,并没有实现完全下沉。

  在县城,建业还有一个杀手锏——轻资产,这条路也是老胡在“走出去”命题上“最安全”的途径。建业想要走出河南,有三个条件。管理半径控制在500公里左右,主要在河南周围六个省、高铁2小时经济圈输出品牌;输出的模式,建业地产不会走出河南,走出河南的只有中原建业,他是轻资产的模式;输出的产品以中原文化小镇。

  据胡葆森透露,轻资产已经拓开外省扩张新模式,作为建业转型开辟新市场的特种兵,轻资产业务在2019全年实现销售额293.49亿元,成为建业新的增长极。

  1月15日,在建业轻资产合作伙伴联欢会上,老胡请来了110位合作伙伴。其中一位从业15年的地产人分享道,“前8年就卖了8个亿的房子,我现在跟建业合作,在河南周口仅仅一个楼盘一天就卖10亿2000万”。

  建业此举帮助合作伙伴赚钱,同时降低自身风险,实现了“分享之心,共赢之作”。而今,在胡葆森看来,”建业不属于建业人专属,也属于所有的合作伙伴”。

  再过四个月,建业就要满28周岁。胡葆森唯一希冀就是,在中原土地上,这棵树在健康成长。

胡葆森:“老营”廿八年

  以下为乐居财经与胡葆森对话精选:

  乐居财经:结合建业的转型发展,请您谈谈对河南营商环境有哪些建议?

  胡葆森:营商环境涉及到所有企业,不光是民营,外资、国企也存在于营商环境中。河南是一个传统的农业大省,它的环境就像一块土地。1999年,我提出了建业要在盐碱地上长成参天大树。作为一个企业,对营商环境首先要有一个准确判断,它肯定不如沿海城市。

  但既然选择了河南,就选择了这个投资环境,一是不能求全责备,二是不能抱怨。我经常说,如果投资环境好,还能轮到你吗?道理都是辩证的看,关键是自己的心态。

  乐居财经:之前您明确提到过建业以500公里为地理限制,但实际上部分项目已落子新疆、海南。建业走出河南这个逻辑是什么?

  胡葆森:我既有理论指导,但又要结合实际。500公里为半径好处有很多,半径决定了能力和效率,一是派人的时候好派,二是总部在郑州,工作需要纠偏的时候效率也高。

  为什么去海南?因为河南人在海南置业的人数在过去20年一直排在前头。我们在海南有4个项目,80%以上的客户都是河南人,因为河南人也要到海南过冬。为什么去新疆?整个新疆一共2000多万人口,有300多万河南人,占了整个新疆人口的15%。河南人的脚步在不断的往外走,所以我们的服务也要跟着往外走。

  乐居财经:2019年,过千亿房企有36个,尤其是在1000亿上下排名规模的房企很多,您是否有规模上的焦虑?

  胡葆森:我对千亿还是很看重的,我觉得它确实是一个坎,是对资源获取能力、产品设计、建设、销售、管理、运营等一系列综合能力的新的考验。

  我对增长空间没有焦虑,去年7月已经启动了河南中心镇级城市市场的研究。我上午说了河南有1791个乡镇,就算有十分之一的乡镇,十个并一个,20年之内也还会有将近200个镇。我们除去改革开放、城镇化的红利以外,还享受了战略的红利。

  乐居财经:下沉战略带来的未来增长空间,您有没有一个预估?

  胡葆森:中国城镇化(率)是61%,它是一个不充分的城镇化,因为有2亿人口现在人在城市,但实际上老人、孩子、心还在老家。所以,他在外边挣了钱,还是愿意在老家买房,大部分都是在县城买。我们这几年收获的县级城市,就是返乡置业的阶段浪潮让我们抓住了这个机遇。

  乐居财经:中国区域经济学会副会长、中国(河南)创新发展研究院院长喻新安个人预测建业集团销售额三年内将突破2000亿元,您如何看?

  胡葆森:过去从200亿到1200亿,整个集团三年增长了5倍,喻院长经过跟几百个员工接触,他觉得未来三年在增长中翻一倍完全有可能。另外,他更多的是看到建业现在的产业布局,转型发展格局的出现,而有了这个判断,我们也朝着这个方向努力。

  我们希望未来用2到3年时间,把质量提高。指导思想就是有质量的增长,不求速度、不求辉煌,求的是质量。例如,降杠杆、降负债率、提高成本控制水平、提高资金周转率、去库存,肯定还是这一系列做法。

  (规模)上了1000亿,至于每年增长15%还是20%,已经没有那么重要。因为宏观经济形势也不好,贷款压力大,需要提高自身健康生存和发展的能力。

  乐居财经:之前很多人都会说,老胡为什么贴钱还在搞足球?您是怎么评价?

  胡葆森:建业干了很多像足球这样亏钱的事情,这个酒店铂尔曼盖在开封,它要建在上海不早就回本了。酒店地下一层打了6000根桩,因为它离黄河近,往下挖一米都是水。旁边又是城墙,整个酒店不能高过城墙线,限高9米。

  在2006年,我站在城墙上说,这里一看就是一个千年古都的整体复兴工程,这件事情你赶上了、政府又信任你,你只有两个选择:要么干要么逃。巧合的是2015年10月8号酒店开业之后第8天,中国旅游城市联盟的成立大会就在这里(召开)。建业是一个下决心不挣快钱、短钱的企业,一定要做一个长期价值主义者。铂尔曼当初花了10个亿,现在别人要给我15个亿,我也不卖。

  乐居财经:您说过建业还不成熟,很多方面对您个人的依赖性不能替代,这方面该如何改善?

  胡葆森:少干事。其实我的策略或者指导思想就是把传统事情交给成熟团队去干,把创新的风险和责任自己去挑起来。将近5年时间,我自己主要担负战略转型、使命升级这样一个推动者和决策者的责任,这里面有不确定性、有风险,但依旧是责无旁贷。

  乐居财经:胡总如何评价建业这几年的转型成果?

  胡葆森:我对团队比较满意,但是转型还在路上。我提出分两个阶段,计划用6年时间,前三年我提出在“发展中转型”,发展的任务完成得不错,三年增长到了1000亿,接下来这三年“在转型中发展”,利用转型培育出来更多的协同优势来促进企业新一轮的发展。

  乐居财经:建业28年,请您用一句话总结建业的得与失。

  胡葆森:我记得十几年前,战略刚刚启动两年,我用“以殉道者的心态向着阳光跋涉”来描绘我当时的心态。而今让我总结建业,它是一个典型的价值观驱动和战略导向的企业。要说用一句话就是我们在改革开放和城镇化不断加速的背景下,以价值观为驱动力,以战略导向在履行着中原城市化进程和社会全面进步的推动者责任。

  乐居财经:您现在心态怎么样?

  胡葆森:我觉得一个企业28年还这么健康的活着,早就超出预期,不着急,打笨仗。企业家控制自己心态的能力是企业核心竞争力的一个重要组成部分。

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