世茂集团董事局副主席、总裁许世坛

  乐居财经 展浩博  发自上海

  潘伟明手下有10支飞虎队，以冲锋凶猛闻名业内。可论起办事速度，如今43岁的许世坛和36岁的吕翼丝毫不逊于他。在与福晟达成战略合作之后，许世坛便迫不及待要施展起他的“雕花”手艺。

  1月17日，也就是世茂福晟战略合作发布会刚刚过去4天，市场便传出消息称，世茂已经展开对世茂福晟人员及架构的调整。

  在1月13日的发布会上，世茂集团副总裁、世茂海峡董事长兼总裁吕翼就表示，接手世茂福晟平台后，将对架构进行调整。

  他是世茂福晟新平台的负责人，自然也是整合工作的主要执行者。根据他的计划，首先是组织架构上，世茂将对原有福晟架构进行精简和改革。原来的人比较多，改革后会有所精简；原来费用宽裕，改革后将有所缩减。通过内部成本管控等手段缩减费用，用极致的管理方式来提升利润。

  事实上，针对接盘福晟，世茂自身也已提前完成了一系列架构变更。2019年世茂华南并入世茂海峡，成为湾区运营中心，年销售已超900亿的世茂海峡如虎添翼。湾区运营中心，顾名思义，将主要负责世茂大湾区开发事宜，据业内人士表示，福晟最吸引世茂的正是其在大湾区的1000万平旧改项目。

  而在财务重组方面，世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸在13日的发布会上表示，世茂正与福晟财务团队一起做债务重组，依靠世茂的资源，结合项目的实际情况、债务情况解决债务问题。

  世茂集团董事局副主席、总裁许世坛则指出了更具体的做法，“福晟之前的问题是短期的流动性的问题，我们会配合金融机构把短债置换成长债，把贵的债换成便宜的债。”

  这也是福晟高速扩张留下的后遗症。2015年，福晟集团董事长潘伟明成立10支飞虎队在全国攻城略地，大肆扩张。短债长投成为福晟的输血模式。而后，2018年融资收紧，2019年5月，福晟更被列为被限制公开市场融资的26家房企之一。一时间，福晟行至危途。

  据WIND数据，截至2019年中，福晟集团负债总额为741.34亿元，净负债率高达138%，其中短期债务443.47亿元，占比近60%，同期货币资金仅72.91亿元，资金压力不言而喻。

  对于接盘后的世茂而言，这也将极大考验其债务承接和化解能力。不过，许世坛已经开始行动。1月17日，世茂房地产（00813.HK）临时停牌，其计划配股融资38亿港元。

  除此之外，摆在许世坛面前的还有另外一个挑战：即福晟的大湾区旧改项目一直以来推进缓慢。一来，旧改项目本就推进周期长；二来，福晟的许多项目质押担保及股权债权结构复杂。

  这从许世坛给吕翼定的KPI也可看出，2019年吕翼带领世茂海峡实现了900亿销售，2020年，这一销售目标加到了1200亿。除去已有的900亿，增加了300亿，这部分增量将出自整合福晟的部分。这也意味着，消化福晟目前的存量项目，世茂将需要三四年时间。

  吕翼说，要拿福晟的好面粉做成奶油蛋糕；许世坛说，要给福晟洗一洗，切一切，雕个花，卖贵点。言下之意都是要通过提高福晟项目的产品品质，来创造更大利润。

  比喻很形象，前景很诱人。2019年，世茂海峡单一贡献世茂集团整体销售超三分之一，世茂也得以重回TOP10房企阵营。

  获得福晟大资产包和全产业合作大单，为世茂保持规模优势进一步奠定了基础。但这一切能否顺利兑现，还有赖于许世坛和搭档吕翼的“雕花计划”能否成功。