乐居财经  王向南  发自香港

  二次递交IPO招股书不到三个月，港交所传来了东莞房企汇景控股（09968.HK）上市的钟声。

  1月16日上午，汇景控股开始于联交所主板买卖，开盘价为1.94港元/股，较招股价微涨0.01港元，并以1.95港元/股收盘，涨1.04%，总市值102.45亿港元，市盈率24.67倍。相对汇景控股不足16亿的年销售额而言，这一估值在内房股中处于偏高水平。

  据WIND数据，目前港股房地产股的市盈率普遍在5-8倍之间，较高的市盈率在10-12倍。以2019年刚上市的德信中国（02019.HK）为例，2019年合约销售额450.8亿元，但其市盈率仅为5.06倍，总市值为80.74亿元。

  同样新近上市的新力控股（02103.HK），年销售近1000亿，市值却也仅144.2亿，而汇景控股市值与之相当，近4年的年均销售额却不足25亿。

  据汇景控股上市前一天的公告，根据公开发售初步提呈发售的发售股份未获足额认购，合共接获3180份有效申请，认购合共2535.4万股公开发售股份，相当于根据公开发售初步可供认购的公开发售股份总数7881万股约0.32倍。不知这是否与定价过高有关？

  作为2020年第一家在港上市的小房企，汇景控股可谓极具代表性，比如前期认购不足以及规模小、负债高等。这是一家非常典型的“迷你”型房企。

  2002年，凭借着早期在汽车行业里积累的财富，时年34岁的伦瑞祥成立了东莞市汇景豪庭房地产（汇景控股前身），开始涉足房地产行业。2016年之后，汇景控股才走出东莞，目前只在东莞、河源、合肥、衡阳以及长沙五个城市有所布局。

  更新后的招股书显示，汇景控股2019年上半年汇景控股累计销售面积为12.12万平米，实现销售额15.98亿元，实现营业收入13.16亿元，对应毛利润、净利润分别为6.83亿元、2.13亿元。

  据克而瑞研究中心发布的《2018年度中国房地产企业销售金额TOP200》，麟龙集团以51.1亿元的合约销售额位居第200位，而汇景控股同期的合约销售额仅25.6亿元，约为前者的一半。

  规模偏小，作为本土房企，汇景控股在大本营东莞面临的激烈竞争局面。有数据显示，截至2018年5月，在东莞已经登记备案的房地产开发商企业信息记录高达924条，其中，2017年中国销售金额前10名的开发商，有9个已经进军了东莞。

  实际上，汇景控股的危机感不止来自于外部的竞争局面，其自身的财务压力也不小。

  上市申请材料显示，2016年~2018年，其净负债率分别为377.8%、278.5%、243.2%，这一数据连续三年超过200%，截至2019年上半年，净负债率仍没有得到明显的缓解，依然超过200%，达240.4%。

  而据克而瑞研究中心数据，2016~2018年176家房企加权平均净负债率均不超过90%，其中，2018年这一数据为85.15%，较年初降低了3.95个百分点，54%的企业的净负债率有所下降。而同期，汇景控股的净负债率约为该数值的3倍。

  此外，截至2018年底，汇景控股拥有现金及现金等价物1.6亿元，而同期须偿还的一年内的银行贷款及其他贷款约9.0亿元，由此可得其现金短债比为0.18。

  而据亿瀚智库发布的《2018上市房企现金短债比TOP100》，TOP100房企平均现金短债比为2.17，其中，汉港控股位居100位，其现金短债比为0.88，是汇景控股的近5倍。

  进入2019年，尽管上半年的现金及现金等价物为2.1亿元，同比增长了11.4%，但同期须偿还的一年内的银行贷款及其他贷款也增至11.1亿元，现金短债比仍维持在低位，为0.19，财务压力依旧巨大。

  认购遇冷，连续三年净负债率超200%，2019年上半年现金短债比仅为0.19，规模偏小而债务压身的汇景控股能否借助资本市场力量越过寒冬，它的百亿市值是否“预留”了下跌空间？