从刚刚过去的2019年来看,绝大多数企业的融资成本都在上升,除了一季度的“小阳春”之外基本处于底部运行中。

  “丁祖昱评楼市”年度发布会上我曾表示:

  过去十年评判一家房企好和差的指标,总核心是销售,但是未来十年一项指标不行了,未来十年融资是最核心的能力,这主要是由于未来房地产行业的利润非常有限,如果还长期承担着高成本资金,那未来十年的压力会非常大。

  本文将从融资的角度总结2019展望2020。总体来看,各大房企的负债率与融资成本有不同程度的上升,但大多数企业整体风险可控,短期内偿债压力不大。

  未来预计近阶段房企融资会持续保持低位,融资成本可能仍将保持在较高水平。

  全年融资规模同比小幅增加

  2019年初,房企融资延续了去年底的回暖态势,出现一波小阳春,但是从二季度开始又迎来了新一轮更加严峻的融资调控。

  5月17日,银保监会发布了23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,开启了2019年房地产融资调控。

  此后,7、8月份连续对房地产信托、银行机构进行整治约谈,同时对开发贷、境外债等多种融资方式进行进一步限制。

  7月12日,发改委发文要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;多家银行于2019年8月29日收到窗口指导,自即日起收紧房地产开发贷额度,原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。

  在这个背景之下,房企融资规模也呈现先扬后抑的趋势。据监测数据不完全统计,2019年95家典型房企融资总额为14986亿元,同比增加9.1%。

  2019年一季度房企的融资环境较为宽松,房企纷纷抓紧窗口期进行融资,这也就使得2019年1月份成为了近两年来单月融资额最多的一个月。

  此后虽然二季度开始融资环境持续收紧,但是由于房企融资节奏的关系7月份又是一个融资高潮。从全年的表现来看,单月的融资额在5月之后持续保持低位,但因为1月和7月房企额融资额较多,所以全年的融资额同比增加。

2019融资先松后紧,2020继续低

  全年房企发债成本突破7%

  2019年房企新增融资成本为7.04%,较2018年的6.53%显著上升了0.51个百分点。事实上,自2019年5月发布23号文限制信托贷款后,房企借贷成本整体走高成为必然趋势,此外2019年高成本的海外债规模快速攀升,也同时带动了整体融资成本。

  从历年房企的境内外融资成本情况来看,2019年境内债券的平均成本为5.22%,较2018年略有下降0.65个百分点;而境外债券的平均成本为8.10%,较2018年全年上涨0.83个百分点。这主要是由于境内外债发债主体变化,2019年在境内监管严格的背景下,高杠杆企业更多采用了海外债的融资方式。

  2019年TOP11-30梯队房企的境内发债规模同比大幅下降45%,占比从2018年境内债总量的40%下滑至29%;境外债规模则同比上升了81%,占比从2018年的25%上升至32%。由于TOP11-30梯队企业大多具有高杠杆特征,历来融资成本较高,从而使境内外融资成本的差距拉大。

2019融资先松后紧,2020继续低

  境外债权融资占比连续四年提高

  2019年房企的融资渠道中境内债权融资总额约为7647亿元,仍然占据了房企融资总额的主要部分,占比达到了51%,但是已经是从2016年开始连续第四年下降。主要是由于政府近年来陆续出台政策以限制房企境内债权融资的适用范围,特别是为了防止房企继续高杠杆扩张而严格限制了拿地端的融资,今年更是直接限制了开发贷的发放,同时加强了对银行和信托公司的监管。

  在境外债权融资方面,2019年境外债权融资额相比2018年全年增长了21.3%,相对于2017年156%和2018年34%的增速都降低了不少。主要在于从2018年下半年开始政府又开始对于境外债权融资进行了限制,2019年7月更是严格限制了境外融资的用途,加强了监管力度。今年7月份以后房企境外债权融资额有相当明显的减少。2019年8月-11月95家重点房企境外债权融资额约合人民币1503.6亿元,相比于1月份的单月境外债权融资额仅高26%。

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  中梁、新力等6家房企成功IPO

  由于2019年房企融资环境持续收紧,未上市的中小房企面临的资金问题在此背景下被放大。与此同时由于A股市场仍然停止对房企上市的审批,因此赴港上市成为了尚未上市的国内中小房企较为青睐的融资方法。

  上市不仅可以在IPO时获得一笔直接投资,更可以提高企业透明度,拓宽融资渠道,对未来企业继续使用债券等融资工具以维持流动性有着相当的帮助。

  从2019年全年的情况来看,全年提交招股申请(包括更新招股说明书)的房企共有11家,与2018年持平,房企的上市热情依旧不减, 且截至2019年12月已有6家内房企成功在港交所IPO上市。

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  截至2019年12月底,在港交所等待IPO的房企有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产、汇景控股以及大唐地产7家,其中汇景控股在12月24日通过了上市聆讯。

  而海伦堡的招股书已经于10月过期,截止12月底仍未更新,未来是否继续申请上市还有待观察。

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  部分中小房企资金承压甚至破产

  由于融资环境的收紧,不少企业都出现了资金链困难的现象。大型房企可以利用出售项目、减少投资、加快现金回笼力度等方法实现现金的回流,暂时“冬眠”以维持资金链的稳定,在度过偿债高潮之后再开始“复苏”扩张。

  而对于一些中小房企来说,融资环境的收紧带来的影响可能更大。由于企业短期内有偿债压力,在市场上进行融资又困难重重,再加上企业经营回款方面的无力,因此在偿债高潮到来时有不少中小企业出现了债务“爆雷”。

  2019年出现比较重大的债务违约的房企有银亿股份、三盛宏业、颐和地产以及国购投资等。这些企业的共同点在于在15、16年房地产“黄金时代”时融资较多,而在进行严格调控之后企业的盈利能力较为落后,因此在今年出现了大面积的债务违约。

2019融资先松后紧,2020继续低

  中小房企的债务危机也导致了部分企业的破产倒闭。据人民法院公告网显示,截至2019年底房地产企业的破产数量已经达527家,同比2018年全增长15%。

  随着房地产调控持续、房企集中度上升、融资环境不断收紧,房企的生存压力持续加大,破产数量明显增多。

  值得注意的是,2019年至今破产的房企已经开始出现一些曾经规模较大的企业,如银亿股份、新光集团等。

2019融资先松后紧,2020继续低

  房企融资环境将保持低位运行

  随着境内外融资政策的持续收紧,信托贷款、银行贷款、公司债、海外债等传统的融资渠道受到的限制越来越多。政府对于资产证券化产品出台的限制措施相对较少,反而多有支持的表态。

  比如在REITs产品方面,2019年1月1日上交所就在新年致辞中表示未来将进一步发挥债券市场直接融资功能,深化债券产品创新,推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs。未来资产证券化有可能成为房企融资的突破口

  与此同时,各大中小房企通过赴港上市,为企业输血,虽能解一时之急,却也不是持久发展的“灵丹妙药”。

  对于房企而言,如何提升企业回款能力,降低自身财务压力,同时摒弃规模第一的惯有思维、苦炼内功、寻求质量发展,才是行业新背景下的第一要务。(来源:丁祖昱评楼市)