这个周末，楼市最大的消息是：深圳的“商改租（住）”细则公布，并开始征求意见。

  所谓“商改租（住）”是指把符合条件的商业和办公用房，改建为可供租赁的住房。应该说，这是中国楼市的一次重要“纠偏行动”。所谓的“偏”，是指几乎所有的城市在商办用地（房屋）上，都供应量过大、空置率偏高。

  根据深圳市住建局公布的“征求意见稿”，深圳的“玩法”主要内容是：

  1、谁来审批？以区住建部门为主体，成立跨部门（包括规划、水务、卫生、供电、燃气等）的“联合审核认定通道”，接受“商改租”的申请；

  2、哪些房子可以申请？必须满足以下3个条件：已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业；不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形。存在抵押登记等他项权益的，应取得所有他项权益人同意；以宗地或者栋为单位；不能以宗地或者栋为单位的，改建部分应当相对独立且改建后的租赁住房原则上不少于50套（间）。当然，这些房子还必须安全。且改建项目自联合会审通过之日起5年内不能改变租赁住房用途。

  3、改建后房屋可以变性、办证吗？申请改建的既有商业和办公用房项目不改变原土地用途、土地使用年限和容积率。改建项目整体确权、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割出售。

  4、有学位吗，水电气啥标准？不给学位。改建为租赁住房之后，水、电、气按照民用标准。

  5、谁可以操作“商改租”？改建项目实施主体可以是房屋所有权人，也可以是受房屋所有权人委托、已在市住房租赁监管服务平台备案的专业化租赁运营机构。

  6、房源发布有要求吗？改建项目房源应通过市住房租赁交易服务平台发布。

  深圳“商改租”大招，将怎样影响深圳乃至全国楼市？下面谈谈我的看法。

  第一，允许“商改租（住）”，是国家在2017年出台的政策，各地已经有了一些尝试。深圳这次显然准备“大干一场”，所以“深圳方案”肯定会对全国产生影响，很多城市会参照模仿。

  第二，商办物业过剩，是全国性现象。因此，几乎所有的城市都有“商改租（住）”的潜力。但有没有这个市场需求，看外来人口的多少。

  为什么商办物业普遍过剩？因为官员面临GDP、税收等经济考核。中国尚未对住宅开征房地产税，所以建设住宅只能在批地、新房销售、二手房销售环节征税，并拉动GDP。如果住宅进入持有期，没有交易换手，则不产生GDP和税收。

  而商办物业则不同，写字楼和购物中心里的商家，每月都会产生税收、拉动GDP。所以，地方政府在批地的时候，非常重视商办、产业用地。结果，几乎所有的城市商办、产业用地都过剩，住宅用地都不足。

  其结果，是地方政府越担心“产业空心化”，就越挤压住宅用地，批出商办、产业用地。而住宅因为稀缺，就越上涨。

  最后，地方政府在“产业空心化恐惧症”的推动下，实现了产业空心化。因为住宅太少，职住不平衡——企业租得起办公楼，员工买（租）不起住宅。所以，企业还是搬走了！

  湖南曾公布过一个数据，截至2018年3月的时候，湖南部分县市的商办物业“去化周期”竟然长达240个月以上。以郴州临武县为例，住宅库存当时只够卖2.2个月，但“非住宅”竟然可以卖240个月以上！

  可见，商办物业严重过剩，不仅仅是大城市的“专利”。区别在于：大城市还可以“商改租（住）”，小城市外来人口少，连这个可能性也没有了。

  第三，深圳住房矛盾非常突出，而商办、产业用房增量迅猛，空置率高，给“商改租（住）”提供了巨大空间。

  深圳也非常担心“产业空心化”，所以新增住宅用地是大城市里最少的。这两年写字楼空置率不断上升，除了经济下行压力外，更重要的是批地的时候，释放了大量的商办物业。

  比如在前海，极少住宅用地供应。在旧改里，政府也偏重保留商办用地。工改当中，又产生了大量的M0（产业研发用房），这种M0用地上的房子，说是“研发用房”，其实就是写字楼。

  深圳目前实际生活人口超过2200万，但真正的商品住宅不过240万套左右，自有住房率不足40%，这在全球超大城市里应该是独一份。大量人口租住在城中村、违法建筑、工厂宿舍里。深圳的主流居住方式，仍然处于“工业区时代”，距离“一线城市”还非常遥远。

  深圳人口仍然在快速增长。即便是经济不景气的2019年，人口仍然是增长的。一个重要的“客观指标”证实了这一点：深圳市内公共交通运输总量，在2019年前11月同比上涨了4%（见下图）。要知道，2019年经过深圳去香港，或者香港经深圳去内地的人都下降了，深圳新增车牌也增长了（开车的人多了），市内公交运输总量却显著增长，这说明深圳常住人口仍然在增长。而同期，北京市内公交运输总量接近零增长，上海是轻微下降。

  所以，深圳推出“商改租（住）”是非常明智的，可以实现多赢。一是可以增加更多住房，接纳更多的新移民；二是可以缓解房租上涨压力，让房租涨得慢一些；三是可以新增一个产业，拉动经济增长；四是可以促进商办物业去库存。

  根据深圳的新规，“商改租（住）”可以是二房东操作。这样就给长租公寓提供了新的发展空间。而且这些增量房屋要纳入政府建设的租赁平台，可以增加税收。

  第四，“商改租（住）”对住宅构成轻微利空，对商办物业是较大利好。

  “商改租（住）”将增加“可租赁住宅”数量，如果供应量足够大，可以遏制住宅租金上涨，并轻微利空新房、二手房市场。但由于大城市增量人口比较多，这种影响有限。毕竟，政府只允许改变用途，不允许改变性质、并限制交易，所以很难冲击新房、二手房市场。

  对于空置率较高的商办物业市场来说，这构成了利好。至少多了一个变现的途径，可以大幅减少空置，促进商办物业的交易和估值的提升。

  来源：刘晓博说财经