一封由上海衡源企业老板徐国良发布的公开信,激起千层浪。

  这封标题叫《关于敦促上海银行副行长黄某立即向上海纪监委投案自首、归还我百亿资产的公开信》,手撕上海银行副行长黄某,实则剑指宝能。

  举报人意气风发、激扬文字,大有破釜沉舟的气概。简单总结下举报信的要点:

  ——衡源企业与上海银行相识相交20多年,一直互相支持。

  ——黄某涉嫌勾结深圳宝能集团,设局侵吞衡源企业所有的百联中环、徐汇滨江项目近200多亿优良资产。违法套取国有银行265亿元的贷款。

  ——上海银行2018年向宝能违法放贷120亿,宝能提供的资产和资金用途存疑。

  ——宝能涉嫌将贷款资金挪作他用,循环借贷。

  ——上海银行给衡源的项目贷款107亿,利率在6.2%-6.6%之间;但给宝能的贷款265亿,利率不到5.1%,8年期贷款将损失利息20亿元。属利益输送。

  ——上海银行将项目公司公章、印鉴、证照指使宝能拿走。将共管的数十亿资金划走。

  ——商业银行发放给单一客户的贷款不能超过银行资本净额的10%,但黄涛向宝能发放265亿贷款,远超国家规定的额度。

  从以上信息看,事情其实因百联中环、徐汇滨江两个项目而起。贷款也好、纠纷也好,最终关键在于这几个项目的所有权和利益分配。

  一

  首先看百联中环项目,其实是2个地块“兴力达地块”与”建配龙地块”,这块地位于真北路立交桥西南侧。2001年,四川商人张钧的四川兴力达集团原本打算将其开发成一个商业广场,但没多久就烂尾。经过多轮转手,上海百联集团成为了接盘侠。

举报宝能者徐国良的正反面

  百联也很精明,将这块地分成两期开发,第一期在兴力达公司地块上,作为商场的百联中环购物广场顺利在2006年建成开业,此后年年营收超过5亿,成为百联的现金牛之一。但是建配龙公司地块上以写字楼与公寓为主的二期就没了下文。

举报宝能者徐国良的正反面

  而徐汇滨江项目,原名“濠泉地块”,由百联集团在2012年底拿下,土地用途为商住办。属徐汇滨江、与前滩隔江相望的黄金地段。

举报宝能者徐国良的正反面

  2014年,百联集团号称本着“有所不为而后有所为”的思路,为做强主业,将三个项目(建配龙项目、兴力达项目、濠泉项目)打包转让。

  资产包在上海产权交易所挂牌的时间是2014年5月,最后成交的时间是2016年4月,历时达2年之久。这足以说明上述资产的尴尬。

  在转让前,百联集团将业绩良好的百联中环购物中心从兴力达公司中剥离,因此,徐国良在公开信中提到的百联中环项目,是指兴力达项目(剥离掉购物中心后剩下的酒店式公寓和写字楼),与建配龙项目(烂尾楼)之和。

  而徐汇滨江的优质地块濠泉项目,实际是为促成百联中环资产包成交而打包在一起的彩头。当时百联有个隐性要求:濠泉地块不单独卖,要买这个项目必须同时买百联中环资产包。三块资产2014年初的挂牌总价是72.6亿元。

  问题是,某香港顶级富豪在真如附近屯了大量地块,多年不开发,导致真如地块周边的写字楼、公寓规划数量多、烂尾楼也多,区域性市场过剩,2014年前后,真如区域的写字楼公寓价格只有每平米1万出头,百联中环的资产包出手的难点正在于此。经过2年的调整,到2016年,三块资产包的挂牌总价降了10%左右,变为65.2亿元。

  2016年初,牛市之后资金过剩、杠杆资金流入房市,新的接盘侠——衡源集团出现了。它拿下三块资产包的总价,为89.1亿元,其中包括百联20多亿的债权。

  二

  衡源集团核心公司,叫上海衡源企业发展有限公司,成立于2000年。实际控制人徐国良,股东是徐国良、徐国胜、徐国平三人。有知情人士透露,徐氏祖籍江西,出生、成长于上海。衡源集团是地道的上海本地企业。

  衡源企业以做贸易起家,目前控股十多家企业,涉及房地产金属矿产、足球俱乐部、众创空间、贸易等领域。2001年左右,衡源企业在上海五角场-黄兴公园附近开发建成的“汇元坊”小区,是这家公司早期为数不多的楼盘之一,总建筑面积才21000平米。2003年,衡源入主了上海的乙级足球俱乐部上海申鑫。

  在接盘百联三块资产包的2016年,衡源企业是否实力足以称为大型房地产企业,先机君是存有疑问的。但毫无疑问的是,在上海银行的协助下,衡源企业使用了巨大的杠杆。

  三个资产包的项目公司股权变更过程如下:

  上海建配龙:百联集团——衡源企业(2016-04-20)——上海乾苑合伙(2016-06-20)——深圳方瑞投资(2018-10-18)

  上海兴力达:百联商业——衡源企业(2016-04-20)——上海乾苑合伙(2016-06-20)——深圳方瑞投资(2018-10-18)

  上海 濠泉:百联集团——衡源企业(2016-04-18)——衡源企业(1%)、乾苑合伙(99%,2016-06-24)——深圳朗运投资(2018-10-19)

  三个项目公司的股权变更中,衡源企业仅是在2016年4月到6月间短暂过了个桥。而2016年到2018年长达2年时间里,上海乾苑合伙才是三个项目公司的主要股东。

  再看上海乾苑合伙:

  成立于2016年2月,最开始注册资本88.01亿元,其中上银瑞金资本管理有限公司出亿资72亿元,衡源企业出资16亿元。

  2016年4月13日股权变更,注册资本增加到98.702亿元,其中上银瑞金出资额由72亿元增加到88亿元,而衡源企业的出资额由16亿元减少到10.692亿元,缩水5个多亿。

举报宝能者徐国良的正反面

  上海银行控股上银基金,上银基金控股上银瑞金资本,上银瑞金资本等于是上海银行的资管孙公司。实际这场天价收购中,衡源企业出资额仅有10.692亿,而上海乾苑合伙剩余的88亿,大概率是上海银行的理财资金以上银瑞金为通道做的非标。

  徐老板在公开信中说:“上海银行给予我方在百联中环、徐汇滨江项目的贷款合计仅有107亿元,利率在6.2-6.6%之间”,以此愤愤不平宝能能拿到利率5.1%、265亿。

  5.1%,对于动辄10%以上的房地产融资成本来说,确实低到有些离谱。但是宝能好歹有上市公司、有各种明面的资产、评级做增信;从没进过房企百强的衡源,在金融机构的房地产项目融资成本能低到6.2-6.6%,其实更离谱。

  三

  宝能系接盘前的局面,其实很简单。

  为了这几块地,衡源徐老板可能押上了自己主要的10多亿身家与资源,甚至从万科挖来高管当操盘手,以图一把将衡源转型成为一家规模上百亿级的房企。

  上海银行冒着风险提供了107亿的巨大杠杆,给了徐老板差不多两年时间,其实已经很够意思了。但刨去支付给百联的89亿,只剩下10多亿。按最低年化6.2%计算,2年要付的利息就超过12亿,2年过去,楼盘迟迟不上市,徐老板的后续融资能力与开发进度都跟不上。来自理财资金的本息怎么兑付?从上海银行到上银瑞金都担不起这个风险,所以找了宝能当接盘侠。

  上海银行给宝能的120亿首期款,差不多刚好能置换掉前一波107亿的本金和利息。实际上,上海银行是拿宝能的实力和增信来救命,否则上市商业银行开出百亿级的天窗,那后果,不敢想象。

  但是宝能给衡源徐老板的对价条件,可能对徐老板来说比较苛刻。但流动性告急,徐老板也没办法。

  “在你威逼(停贷、抽贷、辱骂、威胁立即宣布贷款提前到期并起诉等)、利诱(承诺给衡源企业提供不少于三年的充足流动性支持)并强力主导之下,我们忍辱与宝能集团签订了极不公平的并购协议。”

  先机君估计,徐老板一开始在银行资金到位前的2个月过渡期,用了大笔过桥资金;而在上海乾苑合伙中,衡源将最开始的16亿抽走5个多亿,已经显示出力有不足。剩下的10个亿,可能仍然还有其它杠杆。所以上海银行一换马,将10.692亿冻结,徐老板顿时资金链断裂,四面楚歌。其它业务也全面告急:

  2019年,衡源旗下的申鑫足球俱乐部卖掉原来的大量主力阵容套现,从其它球队租借年轻球员维持运转,但仍难掩盖欠薪丑闻,上海足协40万救助款、足协杯黑马奖和联赛接待费共110万都打入了申鑫的账户。2019年中,有消息称衡源方面准备全面退出申鑫俱乐部。

  2019年1月,上海衡源贵金属有限公司、西藏阿里朋成矿业有限责任公司、云南斗月矿业有限公司、上海上盛房地产开发有限公司、徐国良银行存款共计人民币529,686,616.66元被上海银行虹口支行保全。

  另外,徐国良、徐国平、徐国胜在衡源企业的全部股权、以及在上海乾苑合伙持有的10.692亿元权益目前均被冻结。

  四

  昨天是雄心勃勃的房地产大佬,今天就成了无处伸冤的苦主。

  话说回来,别看现在徐国良这么窘,当初情况窘迫、由徐国良来救急的其实是百联和上海银行。

  在衡源接盘三个资产包之前,百联集团对其中之一的建配龙公司,存在着28亿元的烂账,其中9亿多,是百联通过上海银行虹口支行发放的委托贷款。如今查封徐国良存款账户的,刚好又是上海银行虹口支行。

  昨天求人救急,今天就勒紧救急者的脖子,生死关头很残酷,金融机构只认有钱的主。

  反过来同样是事件的两面性,立场不同,举报信里很多信息,其实都是要认真读的。

  比如:老徐先前自己拿到107亿,现在就说对手的265亿不合规。虽然祭出商业银行发放给单一客户的贷款不能超过银行资本净额的10%的规定,但是你走资管子公司、他走单一信托,都绕开了贷款的流程。

  还有给你的利息6.2%,给他的利息5.1%,谁能笑话谁。

  到最后,这就是个豁出去、同归于尽的节奏。

  来源:先机财经