文/乐居财经研究院 魏薇

  早在2015年，胡葆森就提出了新蓝海转型战略，希望建业集团向“新型生活方式服务商”转变。“建业新生活”作为建业集团旗下的物业公司，简单的几个字眼也表达出了他对企业未来的展望。

  2019年是物业集中上市的火热之年。在接近年关的时候，胡葆森赶了一波热潮，向联交所递交了建业新生活的招股书。建业地产板块已经成功登陆港股，另一大板块“新生活集团”也承载着美好的愿景踏上了上市之途。

  事实上，为了推动成功上市，建业新生活在2019年一直挣扎前行。

  快速扩张，推动盈利

  招股书显示，建业新生活在2016-2018年间，分别取得营业收入3.49亿元、4.61亿元、6.94亿元，年复合增长率41.02%，2019年6月30日为6.8亿元，同比增长143%。2016-2018年分别实现净利润0.11亿元、0.23万元、0.19万元，年复合增长率33.09%；2019年6月末为1.08亿元，同比增长440%；毛利率分别为17.4、22.9%、23.2%及35.6%。

  业绩的提升得益于在管面积的扩大。2019上半年，建业新生活先后收购了郑州佳祥和林州六合的部分股权，并且收购了信阳南虹的全部股权，以做大自身的规模，实现新增外拓面积超1000万平方米。而对于收购来的这部分资产，其原来的运行就存在诸多问题。

  2016-2018年，建业新生活的在管总建筑面积分别为约为1680万平方米、2040万平方米、2570万平方米，截至2019年6月末，在管总面积已增至4180万平方米，同比增长64%。另外据招股书，2018年末，建业新生活来自第三方物业开发商所供在管建筑面积仅为418万平方米，2019年6月末，已经达到1444万平方米，同比增加245%。另外，其在管住宅物业的平均物业管理费由2016年的1.66元/平方米/月稍上涨，至2019年6月末的1.86元/平方米/月，对业绩的提升亦有贡献。

  营收增加，偿债能力下降

  净利润的大幅增长推动了其现金流的增加。截至2019年6月末，建业新生活的现金及现金等价物增加净额已经达到2.56亿元，而在去年同期，这一数值还为负。同期现金及现金等价物为3.9亿元，为去年同期的6倍之多。

  但是，建业新生活的流动比率处在下降之中。2016-2018及2019年上半年的流动比率分别1.9倍、2.3倍、1.7倍及1.3倍，相比于前面3年，其短期偿债能力有所减弱。一方面，截至2019年6月末，其流动资产总值相比于2018年末减少9.32%，另一方面，其流动负债总值增加了19.62%。除合约负债增加外，贸易及其他应付款项的增加导致了流动负债的上升。

  2019年6月30日末，贸易应收款项大增，此项主要由非物业开发商和物业开发商构成。其中，物业开发商贸易应收款在去年年末仅为1.32亿元，半年时间内就新增了2.2亿元至3.52亿元。贸易应收款项的大幅增加导致了金融资产减值亏损净额的加大，2016-2018年，这一数值分别为-320万元、-60万元、-150万元，2019年6月末已经达到了-130万元。

  还清借款，冲刺IPO

  在2016年末，建业新生活的资本负债率高达784.4%，在之后的两年逐步下降为612.5%、448.5%，一直处在相当高的水平上，然而在2019年6月30日却忽降至0。招股书对此给出解释：主要归因于截至各日期与资产抵押证券有关的借款持续减少，而有关借款已于截至2019年6月30日悉数结清。（注：招股书中的资本负债利率计算方式为：截至2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日的资本负债比率按截至各日期的借款除以截至各日期的权益总额再乘以100%。）

  从其现金流量表来看，2019年6月末的融资活动所用现金净额为4.65亿元。其中偿还借款及支付利息共计4.69亿元，部分被本公司股东注资人民币9.4百万元及胡葆森所控制实体的现金垫款人民币19.1百万元所抵销。2018年末，借款总额为4.3亿元。

  可以见得，建业新生活在今年上半年几乎是一口气偿还掉了所有有息负债，从而使资本负债率降为0。另外，其权益总额在2019年6月末为2.49亿元，而在2018年末仅为0.97亿元。主要得益于保留盈利的增加。将部分盈利留在企业作为再投资之用，为规模的扩张给予了一定的支撑，也是股东们为冲击上市所做的努力之一。

  虽然有息负债已经被还清，但从其资产负债表可见其他负债，自2016至2018年，负债总额分别为12.63亿元、12.4亿元、12.26亿元，一直处在相对稳定的水平上。在2019年6月末下降至7.95亿元，资产负债率（负债总额除资产总额）为76.17%，这个数值并没有过高。