乐居财经 李奕和 发自上海  

  2019年的最后一天，丁祖昱带着他一年来对房地产业的观察和思考，又一次出现在大家的面前。12月31日下午，“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行。

  会场很大，4000多人的场地满满当当挤满了前来听会的人。丁祖昱依然保持了对数据的敏感与柔韧，过去一年，楼市、政策、土地、市场、行情，丁祖昱信手捏来。也许是长期的马拉松跑，给他身体机能带来的活力，“丁祖昱评楼市年度发布会”连续四届举办下来，没看出他有太大的变化。

  在气温只有3摄氏度的上海，丁祖昱请来了老朋友毛大庆、丁长峰、刘爱明、吴洋、王晞、臧建军一众“老年”地产人做4X400米接力直播，或者是本届丁祖昱评楼市年度发布会的亮点之一。这样的插播，也符合丁祖昱爱跑马拉松的特点，连他自己都说，地产界跑马拉松的总裁都被叫过来了。

  只是，现场的毛大庆却调侃道，这是最不爱跑的比赛，“命都快搭上了”。

  今年的发布会更大的不同还在于，2019是特殊的一年，作为“10年代”的结束和“20年代”的开启，它被行业赋予了除记录时间本身外的更多意义。回望中国房地产行业走过风风火火的十年大发展，站在新的起点，丁祖昱有什么想说？他还会带给我们怎样的行业理解与思考？

  艰难2019

  发布会上，丁祖昱首先把“南”字作为了2019年度房地产汉字。过去一年，房地产投资难、融资难成为成为行业严峻现实，开发商销售、去化、交付遭遇瓶颈，维权变得频繁。这些现象通过政策、行业、土地、一二手房交易、企业、营销等多方面的大数据得到了印证和集中表现。

  货币“放水”，但房地产只能看看

  政策层面，城市松、宏观紧，货币松、房贷紧。今年4月19日，中央政治局会议重申“房住不炒”，落实一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制；到7月30日提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，中央层面表现出宏观收紧的态势。另一边厢，今年4月以来，呼和浩特、宁波、上海、珠海、宿州、南京、江门、佛山等多个城市在购房补贴、人才新政等方面表现出地方的放松迹象。

  货币政策，1月15日，央行降准1个百分点，释放资金8000亿；5月份，央行再次定向降准，释放资金2800亿，到9月全面+定向降准，释放资金9000亿。货币“放水”，但房地产融资、房地产发开贷款等方面都有所限制。货币宽松和房地产并没有什么关系，房地产融资市场感受到的是一阵阵寒意。

  另一个直观的数据，棚改的跳水，直接导致了三四线城市“遭殃”。2019年，全国以及各省棚改计划开工285.29万套，相对比2018年计划开工588.04万套“腰斩”。这直接导致2019年棚改计划降幅较大的山东烟台、河南驻马店、湖南衡阳等城市商品住宅成交量下降了两到四成。

  百强房企“失速”，清算赶早不赶晚

  行业整体层面，2019年，全国房地产开发投资额、商品房销售额和企业新开工房屋面积在仍在持续上升。但宏观数据繁荣背后，全国300城土地成交面积、100个城市新建商品住宅成交面积以及15个城市二手住房成交面积，三大指标在2019年的月度走势中均表现出先扬后抑的趋势。二手住房成交面积，更在今年4月达到最高值以后，便持续下跌。

  百强房企增长“失速”。统计局统计的全行业商品房销售额增速，由2016年的34.8%下降至2019年的7.3%。同时，百强房企的销售规模增长由2016年的50.8%，下跌到2019年的6%。仅从2018年到2019年，百强房企的增速下跌了29.1%。

  此外，房企单月权益销售金额增速从去年下半年以来便呈现悬崖式下跌，在2019年多个月份中，TOP50房企的单月权益销售金额甚至负增长，凸显行业压力日益巨大。

  增速放缓体现在房企规模上，是今年新增千亿房企数量的“腰斩”。2019年，房企全口径销售金额在千亿以上的35家，增加了5家，这个增长数字比2018年时候少了8家。丁祖昱用繁荣二字形容行业宏观数据，与行业压力形成鲜明对比。

  融资成为头等大事，今年房企融资主要集中在境内、外债券融资两种方式，两项债权融资的占比达到了89.1%，开发商高息发债成为行业普遍现象。企业拿钱上、下半年冰火两重天，上半年拿钱，下半年没钱。

  房企资金链断裂变得常见，2019年，房地产相关破产文书申请达到520项，不仅是小房企，百强房企也开始加入到破产重组的行列。丁祖昱表示，大企业并购清算重组只是一个开始，清算要赶早不赶晚，早点清算还能清算出有价值的东西。

  土地溢价走低，流拍高走

  土地投资成为照见房企真实内心的一面镜子。过去一年，土地成交溢价率持续走低，到2019年12月仅为7%，土地市场溢价率创下新低。土地流拍率则从年初的8%，走高至14%，流拍回到高位。

  总体成交上，2019年房地产业购置土地面积回到十年低位。典型城市成交地价较上年增长超过30%的仅有呼和浩特、江阴两个城市。四个一线城市中，广州仅增长14%，北京地价保持不变，上海下跌了2%。漳州、湛江等城市成交地价下跌甚至超过15%。

  土地只比2014、2015年好一点点，市场非常严峻，今年仅有广州的一块地过百亿，一块土地过百亿非常少见，土地投资是房地产最谨慎的一年。

  单盘产能下降，竞争压力巨大

  房企单盘产能下降，竞争日益加剧。具体来说，2016年-2019年，典型房企平均在售项目个数由29个增长到61个，平均单盘产能则由2016年的10亿元，下降至今年的5.9亿元，单盘产能下降接近一半。这也导致房企卖房越来越依赖于渠道，到2019年底，房企卖房的渠道渠道占比达50%。

  商办、物业热情

  商办市场超8成重点城市租金下降，超7成租金和出租率出现双降，一线城市中，北京、上海、深圳同时出现租金、出租率双双下降。天津、长沙两个城市租金同比下降超过7%。还有很多是所谓的最高楼，但这些楼真的不赚钱，如果算上折旧，利息，持有这些写字楼不如多做几个住宅开发项目，而且刚统计出来的数据，最近几年写字楼出租率和租金都在迅速下调，出现了写字楼空置率50%的区域很多城市，包括很多龙头二线城市出现写字楼空置率超过50%。

  但这些并不阻碍房企商业投资热情，50强房企2019年商业、办公拿地占比在非住宅业态比例达到66%，大宗交易的热度也在升温，商业、办公业态成为房企探路资产证券化的主要途径。

  物业方面，今年全年11家物业公司IPO创新高，物业分拆上市仍是行业潮流，房企进入“开发”“物业”双上平台时代。资本市场表现，物业股年内平均涨幅为56%，最高年涨幅达213%。规模还在持续扩张阶段，年内物业公司收并购持续。此外，智慧物业全面发力，智慧社区布局动作不断、企业数字化投资、与科技公司也在达成广泛合作。

  告别壹零年代：房地产增长最快的十年

  房地产是中国经济的压舱石和稳定剂。过去十年，房地产+建筑业增加值约占GDP的1/7；土地出让金贡献1/5广义财政收入；房地产相关税收贡献1/6狭义财政收入。行业的繁荣为社会提供了5000万个就业岗位，相关从业人员占全部城镇从业人员数量的比例从2010年的9.1%上升到12.1%。

  房地产行业的发展直接推动了城市化，改善了居住水平。用数据说话，十大房企进驻城市的数量从2010年的315个增加到现今的1249个，数量上番了两番。城市化的推进，新增了1.62亿的城镇人口。人均居住面积十年里提升了7.4平方米，居住空间得到了改善。

  十年间，房地产无疑也创造了最大的财富效应。从2010年开始，全国商品住宅均价由4725元/平方米翻了一番，上升到2019年的9304元/平方米，年均复合增长率7.8%。北、上、广、深房价上涨了1.5倍。房地产让很多人迈入了小康。

  住宅是房地产开发的主流，2010-2019年商品住宅成交金额占商品房比例的84%，剩下不足两成是商办占比，住宅开发是房地产企业主要营收来源。过去十年是房企高增长、高杠杆、高周转的十年，商品房销售金额增长了215%，销售面积增长64%。当然，企业资产负债率和净负债率也达到新高，这是房地产快速的十年。今年，碧桂园将近8000亿销售。

  2010-2019年也是房地产企业多元化探索的十年。受调控和周期影响，房企从跨界足球、影视、汽车、农业，到近几年全面布局商业地产、特色小镇、联合办公、产业地产、城市更新、教育地产、长租公寓、养老地产、物流仓储。随着增量市场见顶，房企逐渐明确多元化方向，开始聚焦商业、物业、租赁等强关联业务。

  商业地产的差距也在逐步拉开，目前TOP50房企全部布局商业地产，但规模上，前20%规模超过了后80%的总和。大规模增量的开发，物业管理服务规模从135亿平方米增长到300亿平方米，营收从“千亿”跨入“万亿”。

  洞悉贰零年代：房地产是最大的制造业

  未来十年，房地产是最大的制造业。“房子是用来住的，不是用来炒的”，在长效机制、房住不炒的号召下，住房由投资属性回归消费属性，房地产由服务业变为制造业。行业也从稳就业、稳投资、稳金融变为保增长。这是丁祖昱在现场抛出的“地产制造业”论。

  丁祖昱给出的依据是，2018年制造业的城镇从业人数7186万人，而房地产+建筑业的城镇从业人数达到5052万人。与之对比的是，2018年房地产+建筑业的主营收入达到32.2，远高于制造业主要行业主营收入。

  2010-2019年，国内商品房销售面积137.6亿平方米、商品房销售金额98.6万亿元。而在未来十年（2020-2029年），商品房销售面积、商品房销售金额还分别有约150亿平方米和约150万亿元的体量。增量仍未结束，而存量刚起步，未来，房地产仍是中国经济的压舱石和重要支柱。

  人口、需求的变化是房地产未来十年面临的最大挑战。一个巨大的现实是，2020-2029年，结婚的人数减少3400万对。结婚数量减少和生育观念改变，影响新出生人口到2029年，将比上一个十年（2009-2019）剧减4000万。人口的红利变得模糊，购房主力人口减少6100万人。

  企业全面升级是基础功课。过去十年房企发展主要依靠销售规模增长，未来十年企业发展需要构筑起管理能力、专业能力以及核心能力三个方面的“十项全能”，融资是企业发展的核心能力。目前，行业平均融资成本7.04%，最高的达15.6%，融资能力对未来企业经营的影响呈几何倍数放大。

  未来是存量物业的时代，全国物业管理行业管理规模预计将从300亿平方米增加到2030年的500亿平方米，行业大物管、大资管、大租赁、城市更新、不动产+，促使存量价值在未来全面释放。

  另一个行业趋势，是数字化全面赋能房地产。区块链、人工智能、BIM、物联网、VR/AR等高新技术不仅在政策层面得以明确。远观英国、法国、美国等欧美国家，我国地产科技市场潜力巨大。与英国去年房地产、建筑业增加值3.4万亿相比，中国高于英国达到12.2万亿，但地产科技企业则远低于英国的805家，与美国的2048家相比，差距更大。

  此外，调研显示，数字“基建”已覆盖约100%的地产业务流程，而地产企业数字化运营程度却不足10%。科技赋能地产将带来行业从“服务市场”到“创造市场”的转变。

  复盘2019年房地产预测

  预测一：房地产在2019年仍将成为中国经济的压舱石和稳定剂√

  预测二：货币“放水”难解楼市之渴√

  预测三：中央放权到地方，“四限”放松有希望√

  预测四：13万亿，地产行业规模下降10% ×

  预测五：继续看好海南√（半对）

  预测六：购买力下降，刚需房要警惕√

  预测七：地价还会降，房企可抄底√

  预测八：租赁行业面临大洗牌，“背靠大树”能活下√

  预测九：看好物业管理，不看好养老地产√

  预测十：看好这些地产股：碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉√

  2020年房地产十大预测

  预测一：既要“防上涨”又要“防下跌”

  预测二：继续“放水” 楼市不是受益者

  预测三：行业规模、企业规模双见顶

  预测四：深圳不会涨，长三角空间大

  预测五：加速去库存，销售依赖渠道

  预测六：拿地不急全年都是“窗口期”

  预测七：兼并收购“大鱼开始吃大鱼”

  预测八：仍看好物业但企业开始分化

  预测九：租赁变天，还需寻找新模式

  预测十：看好8家地产股：万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务